عرضه جهشی

گروه مسکن- دولت در ماه‌های اخیر در مورد میزان عرضه مسکن در دو سال آینده وعده‌های مختلفی داده است که در صورت اجرایی شدن بیش از ۳/۱ میلیون واحد مسکونی وارد بازار خواهد شد. سیاست توسعه عرضه در یک سال اخیر و خروج عباس آخوندی از وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان محوری‌ترین اقدام دولت در حوزه مسکن در دستور کار قرار گرفته است و دست‌کم تا دو سال آینده نمی‌توان نتایج محسوس آن را در بازار مشاهده کرد.
در این میان عده‌ای از ناظران تقویت عرضه را با توجه به آمار و واقعیت‌های موجود در بازار مسکن راه‌حل نهایی نمی‌دانند. بر‌اساس آمار نفوس و مسکن سال ۹۵ بیش از ۵/۲ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد و فقط در سال‌های ۸۹، ۹۰ و ۹۱ در تهران پروانه ۷۶۰ هزار واحد مسکونی صادر شده است که برای مدت سه سال بسیار زیاد است. این در حالی است که کل واحد‌های مسکونی تهران رقمی حدود ۷/۲ تا ۳ میلیون است و زمانی که این تعداد پروانه ساخت صادر شده است یعنی به اندازه ۳۰ درصد کل تهران، پروانه ساخت صادر شده است.
در چنین شرایطی قاعدتا اگر این تعداد پروانه صادر شود فرض بر این است که وضعیت به حدی خوب باشد که انگار همه در بهشت زندگی می‌کنند اما در عمل صدور پروانه‌های ساختمانی در این بازه نه تنها مشکل مسکن تهران را حل نکرد بلکه تورم مسکن را تا سه برابر افزایش داد.
عرضه بخش مسکن با رکود مواجه شده و به همین دلیل، دولت تولید و عرضه یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی تا دو سال آینده را در دستور کار قرار داده است. حسن روحانی در نشست رییس‌جمهور با مدیران ارشد بخش مسکن اعلام کرد که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در بخش مسکن روستایی ۲۰۰ هزار مسکن در سال جاری و ۲۰۰ هزار مسکن سال آینده ایجاد و وزارت راه‌و‌شهرسازی نیز امسال و سال آینده در مجموع ۴۰۰ هزار مسکن را ایجاد و ۵۰۰ هزار مسکن نیز تکمیل خواهد کرد.
بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۲/۱ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۲/۱ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۱/۳ میلیون نفر هستند. با این حال این بخش از سال ۱۳۹۱ وارد رکود شد و رشد قیمت در سال ۱۳۹۷ نیز رونق معاملات این بخش را در پی نداشت و بازار با رکود تورمی مواجه بود. کارشناسان همواره تاکید می‌کنند که مسکن به عنوان یک حوزه پیشران، توان اثرگذاری بر سایر بخش‌ها را دارد. به همین دلیل دولت مسیر رونق‌دهی به این بخش با لحاظ توان طرف تقاضا را در دستور کار قرار داده است.
با توجه به تجربه مسکن مهر که بعضا بدون توجه به تقاضای واقعی در نقاط دورافتاده اقدام به ساخت‌و‌ساز شده بود، دولت‌‌ تدبیر و امید احیای بافت‌های ناکارآمد را مهم‌ترین سیاست خود قرار داد، چرا که در این بافت‌ها زیرساخت‌های شهری وجود دارد و ساکنان اصلی نیز تمایل به سکونت در آن دارند؛ هرچند بنا به گفته معاون عمرانی وزیر کشور هم‌اکنون بافت‌های میانی از ساکنان قدیمی، خالی شده و مهاجران سایر شهرها جای آنها را گرفته‌اند.
حسن روحانی با تاکید بر ضرورت اهتمام بیشتر مسوولان در احیای‌ بافت‌های فرسوده گفت: باید تلاش کنیم با تکمیل طرح‌های گذشته در زمینه مسکن و ایجاد و بازسازی خانه‌هایی که در مناطق مختلف کشور به واسطه بلایای طبیعی تخریب و یا دچار آسیب شده، مسکن مورد نیاز مردم را تامین کنیم.
به گفته رییس‌جمهور باید تلاش کنیم در دو سال باقیمانده از دولت گامی مهم در بخش مسکن به انجام برسانیم که در این راستا دولت باید از سرمایه‌هایی که در اختیار دارد، مانند ارائه خدمات ارزان‌قیمت، تسهیل در ارائه جواز، اعطای زمین و کمک بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استفاده کند.
به گزارش «جهان صنعت» به نقل از ایسنا، هم‌اکنون زمین و مصالح ساختمانی مهم‌ترین مولفه‌ها در قیمت مسکن هستند که سازندگان چالش‌هایی را در این حوزه پیش رو دارند. به طور مثال قیمت سیمان طی چهار ماه اخیر از کیلویی شش تا هفت هزار تومان به کیلویی ۱۸ هزار تومان افزایش یافته است. در بخش زمین نیز در کلانشهرها رشد سه تا چهار برابری قیمت‌ها را شاهد بوده‌ایم. دولت در نظر دارد با ارائه زمین‌های خود، عرضه مسکن در بافت‌های ناکارآمد را تسریع کند. با وجودی که ماده ۶ قانون ساماندهی، دستگاه‌ها را موظف به ارائه زمین‌های مازاد کرده، عمده دستگاه‌های دولتی نسبت به عرضه زمین امتناع می‌کنند. البته شخص رییس‌جمهور تاکید ویژه‌ای بر اجرای این موضوع دارد و لیستی از این زمین‌ها نیز استخراج شده و در حال پیگیری است.
محور دوم، اصلاح محدوده و حریم شهرهاست در جاهایی که مطالعات نشان می‌دهد نیاز به توسعه شهری جدید وجود دارد و بخشی از آن ممکن است اراضی بخش خصوصی باشد که با ورود به شهر منجر به توسعه مسکن می‌شود بخش دیگر نیز اراضی ملی است که تحویل مجموعه وزارت راه‌و‌شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن یا شرکت عمران شهرهای جدید خواهد شد. بخشی نیز مربوط به اراضی خود وزارت راه‌و‌شهرسازی و زمین‌هایی است که در حریم شهری قرار دارد که این اراضی به نوعی در اختیار طرح اقدام ملی قرار گرفته و بخش عمده پروژه‌های آماده اجرا با استفاده از همین ظرفیت خود وزارت راه‌و‌شهرسازی تامین می‌شود.
بخش دوم برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن مربوط به عرضه ۲۰۰ هزار واحد تا سال ۱۴۰۰ در مجموعه شهرهای جدید است. عمده جامعه مخاطب شهرهای جدید اقشار متوسط و کم‌درآمد اجتماعی هستند. شهرهای جدید در مناطق کلانشهری واقع شده‌اند ‌بنابراین می‌توانند به بازار مسکن در این مناطق کمک و ظرفیت جدیدی ایجاد کنند. به علت در اختیار بودن زمین نسبتا ارزان‌قیمت، انعطاف نسبتا بالاتری برای عرضه مسکن در این شهرها وجود دارد. در عین حال تامین زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی موضوع جدی این حوزه است و بحثی نیز در جلسه با رییس‌جمهور در این خصوص مطرح شد که هماهنگی میان دستگاه‌ها برای آماده‌سازی، مقدمه‌سازی و تامین خدمات و زیرساخت‌ها مقدم بر تولید و عرضه مسکن باشد.
در بخش بنیاد مسکن و حوزه مجموعه شهرهای جدید، موضوع اصلی مربوط به تامین تسهیلات با نرخ‌های معمول است و بحثی که در جلسه با رییس‌جمهور مطرح شد‌ این بود که در سال‌های اخیر سهم مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها روند مناسبی نداشته است و بحثی که شد این بود که این نرخ باید به حدود ۲۰ درصد برسد یعنی ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به حوزه مسکن تعلق ‌گیرد که پشتیبان مالی برای طرح اقدام ملی و نیز سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن باشد.
یکی از نکاتی که در جلسه دست‌اندرکاران حوزه مسکن با رییس‌جمهور تحلیل شد و بخشی از کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر به آن مرتبط بود، بحث مربوط به تزریق تسهیلات بانکی به بخش مسکن بود. البته پرداخت تسهیلات بانکی به حوزه مسکن در سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶ بهبود پیدا کرد و ۱۳ درصد مجموع تسهیلات پرداختی بانک‌ها را شامل شد. اما بحث مطرح شده در این جلسه این بود که برای رونق‌بخشی به بازار مسکن این سهم باید به ۲۰ درصد افزایش پیدا کند. بنابراین امیدواریم بانک مرکزی در تحلیل‌های خود به این جمع‌بندی برسد و پشتیبان‌ این تسهیلات باشد.