عقب‌ماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن

ایسنا- واسطه‌های ملکی در پایتخت می‌گویند که بازار اجاره به رسم ماه‌های پایانی سال و کاهش جابه‌جایی، روزهای آرامی را سپری می‌کند و نرخ‌ها ثبات نسبی دارد.
آذرماه ۱۴۰۱ اجاره‌بها در تهران افزایش ۳/۴۱ درصدی را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل نشان داد. نرخ رشد ماهانه اجاره خانه نیز در پایتخت طی ماه‌های آبان و آذر به ترتیب ۱/۴ و ۵/۲ درصد بود. هنوز آمار دی ماه ارائه نشده اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که افزایش قابل‌توجهی در نرخ اجاره رخ نداده است.
بازار اجاره معمولا در ماه‌های پایانی آرام می‌شود و عمده سرمایه‌ها به سمت خرید و فروش ملک سوق پیدا می‌کند. به‌طور معمول هیجانات بازار اجاره از اردیبهشت با شروع جابه‌جایی‌ها افزایش می‌یابد و تا شهریورماه ادامه دارد.
با توجه به نرخ‌های عرضه‌شده در بازار مسکن هم‌اکنون نرخ رهن کامل هر مترمربع آپارتمان در مناطق شمالی تهران بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان است و به ندرت واحدهای لوکس، بیش از این ارقام اجاره داده می‌شوند.
در مناطق مرکزی تهران نرخ رهن کامل آپارتمان بین ۶ تا ۹ میلیون تومان در هر مترمربع متغیر است که بستگی به سن بنا، موقعیت و امکانات واحد دارد. در جنوب تهران هم قیمت رهن کامل مسکن از حدود ۵/۳ میلیون تومان شروع می‌شود و بعضا تا حدود ۷ میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسد.
بررسی آمار ۶ سال گذشته نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن در تهران حدود دو برابر بیش از افزایش نرخ اجاره‌بها بوده است. از آذرماه ۱۳۹۵ تاکنون مسکن در پایتخت رشد ۹۸۳ درصدی قیمت را به ثبت رسانده، در حالی که اجاره‌بها از آذر ۱۳۹۵ تا ابتدای امسال ۴۳۸ درصد رشد کرده است.
نرخ اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت از میانگین ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان در سال ۱۳۹۵ به ۱۲۶ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۱ رسیده که رشد ۴۳۸ درصد را نشان می‌دهد. بازار اجاره معمولا براساس شاخص‌هایی از جمله تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ سود بانکی و ظرفیت طرف تقاضا دچار تغییر می‌شود. نکته دیگر آن‌که هر چه نسبت قیمت به اجاره افزایش پیدا کند انگیزه مالکان برای عرضه واحدهای خود به بازار اجاره کاهش می‌یابد. تا سال‌های متمادی شاخص قیمت به اجاره در محدوده ۲۰ قرار داشت که هم‌اکنون به عدد ۳۰ رسیده است. در واقع بازار اجاره ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است و موجران در مقایسه با ۶ سال قبل سود کمتری می‌برند.
با وجود این به دلیل آن‌که عمده مستاجران از توانایی مالی محدودی برخوردارند، قیمت‌های فعلی بازار اجاره برای آنها سنگین است و قطعا این بازار تا سال‌های متمادی ظرفیت رشدهای سنگین را ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در زمان‌های ثبات بازار در بخش خرید و فروش، منحنی بازار اجاره از قیمت مسکن پیشی می‌گیرد.
آذر ماه سال ۱۳۹۵ رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به آذر سال قبل از آن ۷/۷ درصد بود، در حالی که متوسط افزایش اجاره‌بها ۲/۱۱ درصد اعلام شد. در ادامه شاخص رشد سالانه اجاره‌بهای مسکن در پایتخت در ماه‌های آذر ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱ به ترتیب ۸/۱۰، ۲/۱۹، ۲/۲۸، ۴/۲۹، ۲/۵۱ و ۳/۴۱ درصد اعلام شد.
افزایش قیمت مسکن شهر تهران در آذر سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱ نسبت به آذر سال قبل از آن به ترتیب ۹/۱۴، ۸/۹۱، ۶/۴۱، ۹/۹۸، ۱/۲۱ و ۵/۴۷ درصد بود. آمار روایت می‌کند که بازار مسکن در دو سال اخیر به آرامش نسبی رسیده است. همچنین در حال حاضر میزان رشد اجاره‌بها با قیمت مسکن تقریبا همتراز شده اما بازار اجاره هنوز نسبت به قیمت مسکن عقب‌ماندگی دارد.
واسطه‌های ملکی می‌گویند که بازار اجاره پس از نوسانات صعودی که در ابتدای سال تجربه کرد، هم‌اکنون روزهای آرامی را سپری می‌کند و نرخ‌ها در ماه‌های اخیر ثبات نسبی دارد. معاملات در بخش خرید و فروش نیز طبق گفته مشاوران املاک مقداری افت کرده است. تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز، بازار ملک فعلا مقداری سردرگم است؛ هرچند برخی مالکان، نرخ‌های پیشنهادی را ۵ تا ۱۰ درصد افزایش داده‌اند اما مشتری برای آنها نیست.