فرار سرمایه‌گذاران از بخش مسکن

توقف رشد مسکن به دو شکل افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن و بهبود شاخص بورس آشکار شد. خروج نوسان‌گیران از بازار مسکن این پیام را به فعالان اقتصادی می‌دهد که خانه به اشباع قیمت رسیده اما در سوی مقابل چشم‌انداز بورس، افزایشی است. شاخص کل بورس تهران از تیرماه سال قبل تاکنون ۳/۲ برابر، قیمت مسکن ۹/۱ برابر، قیمت دلار ۴/۱ برابر و قیمت طلا ۶/۱ برابر شده است. جدا از آنکه روی کاغذ، بازار سهام افزایش بیشتری داشته، از ابتدای امسال تاکنون نیز منحنی قیمت‌ها در تالار شیشه‌ای صعودی بوده است.
از سوی دیگر کاهش ۶/۶۴ درصدی معاملات مسکن سبب شد قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه با رشد مواجه شود. رشد ۴/۰ درصدی قیمت مسکن در تیرماه امسال نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) نشان‌دهنده توقف رشد ماهانه قیمت مسکن است. این توقف رشد ماهانه قیمت مسکن و ارسال پالس‌های مثبت از سوی فروشندگانِ « لازم» به اندک خریدارانِ «دست به نقد» برای فروش واحدهای مسکونی خود با تخفیف‌های نامتعارف، رشد محدود اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات مسکن را هم در پی داشته است به‌گونه‌ای که در معاملات این اوراق در هفته منتهی به ۹ مرداد، قیمت تعدادی از نمادهای معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن مرز ۴۷ هزار تومان را رد کرد و با توجه به اینکه این رشد قیمت در سایر اوراق تسهیلات مسکن مشهود بود، تابلوی نماد معاملاتی «تسه» سراسر سبزپوش شد.
در حالی که در دو روز اخیر گران‌ترین اوراق تسهیلات مسکن در بازه قیمتی ۴۵ تا ۴۶ هزار تومان قرار داشت، دیروز نماد معاملاتی تسه ۹۷۱۱ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در بهمن ۹۷) با نرخ ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان به عنوان گران‌ترین نماد اوراق تسهیلات مسکن معامله شد.
همچنین نمادهای معاملاتی ۹۶۱۲ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در بهمن ۹۶)، تسه ۹۸۰۱ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین ۹۸)، تسه ۹۸۰۳ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در خرداد ۹۸) و تسه ۹۸۰۴ (اوراق تسهیلات مسکن صادره در تیرماه ۹۸) دیگر نمادهای اوراق تسهیلات مسکن هستند که در بازه بالای ۴۷ هزار تومان به فروش رسیدند.
همچنین اوضاع فعلی بازارهای رقیب بورس یعنی مسکن، طلا و ارز این گمانه را تقویت کرده که این حوزه‌ها به اشباع قیمت رسیده‌اند. از سال گذشته تاکنون معاملات مسکن شهر تهران به حدود یک‌سوم کاهش یافته است. تیرماه سال قبل ۵/۱۳ هزار مورد خرید و فروش ملک در پایتخت انجام شد که این رقم در تیرماه امسال به ۸/۴ هزار مورد رسیده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به نبود مشتری و چشم‌انداز رکودی بازار مسکن، دلالان به طور کامل از بازار خارج شده‌اند. سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با ایسنا می‌گوید: به دلیل ثباتی که در بازار مسکن ایجاد شده و احتمال نزول قیمت وجود دارد، خروج فروشندگان از این بخش و ورود به بازارهای مولد می‌تواند سوددهی بهتری برای آنها داشته باشد.
در طلا و جواهر نیز رکود سنگینی حاکم شده و بنا بر گفته رییس اتحادیه طلا، در ماه‌های اخیر میزان خرید و فروش تقریبا صفر شده است. در بخش ارز هم امسال همانند سال قبل شاهد هجوم چندانی از سوی خریداران نیستیم و تاثیر متغیرهای سیاسی بر بازار به حداقل رسیده و دیگر شاهد نوسانات شدید هفتگی و ماهانه نیستیم. همچنین طبق وعده بانک مرکزی، بازار متشکل ارزی تا چند روز آینده راه‌اندازی می‌شود که می‌تواند در کنترل قیمت ارز موثر باشد.
اما بورس تهران در ماه‌های اخیر روند صعودی به خود گرفته و اغلب نمادها افزایشی هستند. در حال حاضر شاخص کل بورس تهران ۲۵۲ هزار و ۸۰۰ واحد است که با توجه به حدود ۱۰۷ هزار واحد تیرماه سال قبل، رشد ۳/۲ برابری معادل ۱۳۶ درصد را نشان می‌دهد. در حالی که تیرماه امسال مسکن تهران ۹۵ درصد، طلا ۶۱ درصد و دلار ۴۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرده‌اند. البته کاهش سرعت افزایش قیمت‌ها در بازارهای رقیب سهام به علت آن است که سال گذشته بخش قابل توجهی از افزایش قیمت در این بخش‌ها اتفاق افتاده و به اشباع قیمتی رسیده‌اند.
با اینکه اقتصاد ایران در شرایط رکودی قرار دارد اما پیش‌بینی صندوق بین‌المللی پول حاکی از آن است که از سال آینده پس از دو سال از رکود خارج می‌شود و رشد آن تا سال ۲۰۲۴ مثبت خواهد بود. نرخ رشد اقتصاد ایران برای سال ۲۰۱۹ میلادی منفی ۶ درصد پیش‌بینی شده اما برای سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴، صندوق بین‌المللی پول پیش‌بینی کرده رشد اقتصادی ایران به ترتیب معادل ۱۹۴/۰ درصد، ۸۵۸/۰ درصد، ۹۶۷/۰ درصد، ۹۷۳/۰ درصد و ۰۸۳/۱ درصد باشد.
عبور آرام اقتصاد ایران از رکود، عرصه را برای فعالیت‌های مولد باز می‌گذارد و احتمالا بازار سهام، تنها بازاری خواهد بود که می‌تواند به مدت حداقل ۱۰ فصل دارای ظرفیتی بالاتر از بازارهای غیرمولد باشد.