فرصت سرمایه‌گذاری در بازار ملک بدون خانه دار شدن

زینب مختاری- مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران روز گذشته از انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن در بازار سرمایه با هدف توسعه تامین مالی و تولید مسکن در کشور خبر داد. طرحی که پیش از این در خردادماه سال جاری نیز مطرح شده و بحث‌های فراوانی را در میان فعالان بازارهای مسکن و سرمایه به راه انداخته بود. گفته می‌شود این طرح بر مبنای پیش فروش متری مسکن بنا شده است. اقدامی که به گفته جواد فلاح با هدف خانه‌دار شدن مردم در شرایط تورمی صورت می‌گیرد اما از سوی منتقدان با واکنش‌های منفی مواجه شده است. فعالان بورس کالا و بازار مسکن بر این باورند که پیش فروش متری مسکن و عرضه اوراق سلف تنها می‌تواند به تامین سرمایه برای شرکت‌های انبوه‌سازی کمک کند و از سوی دیگر ارزش سرمایه‌های مردم در اقتصاد متورم ایران را حفظ کند، اما لزوما به خانه‌دار شدن افراد نخواهد انجامید. با این حال گفته می‌شود که اجرای این طرح ممکن است به صورت غیرمستقیم و از طریق افزایش تولید مسکن و کنترل نرخ‌ها خانه دار شدن مردم را در پی داشته باشد.
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران روز گذشته با بیان اینکه موضوع معاملات مسکن در بورس کالای ایران با دو ایده در حال پیشروی است، افزود: معاملات در بازارفیزیکی بورس کالای ایران نخستین روش در این رابطه است، براین اساس اموال مازاد دولت و بانک‌ها در بورس کالا عرضه می‌شوند. فلاح اظهار داشت: آخرین عرضه در این خصوص هم مربوط به وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح بود که یک قطعه زمین مازاد خود را بر روی تابلوی بورس به فروش رساندند. وی اضافه کرد: اما بحثی مهم‌تر از عرضه فیزیکی مسکن یا به عبارتی عرضه اموال فیزیکی غیرمنقول در بورس در حال پیگیری و عملیاتی شدن است و آن هم انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن است. مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران تصریح کرد: پیش خرید مسکن، یکی از روش‌های خانه‌دار شدن است اما در پیش خرید مسکن در بازار غیرمتشکل، مساله ریسک نکول سازنده همواره یکی از مهم‌ترین دغدغه‌هایی است که همیشه برای افرادی که اقدام به پیش خرید می‌کنند وجود دارد، به طوری که آنها همیشه نگران انجام تعهدات سازنده در سررسید و رسیدن به مسکن خود در زمان اعلامی هستند. وی تاکید کرد: در صدد هستیم در بازارسرمایه بستری فراهم کنیم تا متقاضیان بتوانند به راحتی مسکن پیش خرید کنند، اکنون در بازار آزاد قیمت مسکن به قدری افزایش یافته که فراهم کردن مبلغ مورد نیاز برای پیش خرید آن بسیار دشوار شده است. فلاح افزود: اگر این امکان در بازار سرمایه به وجود بیاید که افراد بتوانند حتی به اندازه یک متر مربع و به میزان نقدینگی خود پیش خرید خانه انجام دهند تا بتوانند قدرت خرید پس‌انداز خود را نگه دارند؛ بنابراین اگر بتوانیم مسکن را به قطعات کوچک تبدیل کنیم و امکان فروش آن و نیز امکان انجام معاملات ثانویه را فراهم کنیم کمک زیادی در این راستا خواهیم داشت. مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران توضیح داد: در این طرح بورس کالا به دنبال این است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استانداردِ مسکن پیش‌فروش کند و این کار را در بستری که تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند انجام دهد. همچنین، اگر در سررسید سازنده تعهدات خود را ایفا نکرد بتواند از سازنده خسارت بگیرد و ضرر احتمالیِ پیش خریدار را جبران کند. وی اجرایی شدن این مدل را راهی برای توسعه سرمایه‌گذاری قابل اعتماد در حوزه مسکن دانست و افزود: به این ترتیب، سرمایه‌های خرد بازارسرمایه به سمت افزایش تولید و عرضه مسکن سوق پیدا می‌کند. افزایش تولید مسکن نیز تنها متغییری است که می‌تواند به مهار افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن کمک کند. فلاح اظهار امیدواری کرد که این ابزار در آینده نزدیک با همراهی سازمان بورس و اوراق بهادار و وزرات راه شهرسازی عملیاتی شود. این طرح با نظر موافق کمیته فقهی سازمان بورس همراه است و اکنون در مرحله تدوین مقررات قرار دارد.
ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن
سعید انگبینی- کارشناس بورس کالا- در گفت و گو با «جهان صنعت» بیان می‌کند: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حوزه‌ای است که همواره بخشی از اقشار مردم از ورود به آن محروم بوده‌اند. زیرا ورود به این بازار نیازمند حداقل سرمایه‌ای است که معمولا اغلب افراد از تامین آن ناتوان هستند. او می‌افزاید: در طرح فروش اوراق سلف و پیش فروش متری، افرادی که نمی‌توانستند با سرمایه اندک خود در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند می‌توانند اکنون به سرمایه‌گذاری اقدام کرده و به این بازار ورود کنند. انگبینی ادامه می‌دهد: از این بابت می‌توان این طرح را مثبت ارزیابی کرد و گفت که این طرح می‌تواند به تامین مالی بازار مسکن و همچنین حفظ ارزش سرمایه‌های اندک مردم در شرایط تورمی کمک کند. با این حال او تاکید می‌کند: اما اگر بگوییم این طرح به خانه دار شدن مردم منجر خواهد شد، خیر! لزوما نتیجه اجرای این طرح صاحبخانه شدن افراد نخواهد بود و ربطی به خانه‌دار شدن ندارد. این کارشناس بورس کالا با بیان اینکه این طرح در واقع یک فرصت سرمایه‌گذاری است، عنوان می‌کند: بورس، مسکن، ارز، سکه و طلا بازارهای رایج برای سرمایه‌گذاری در کشور هستند و افراد تقریبا می‌توانند با هر سطح سرمایه‌ای به بازارهای سکه، طلا، ارز و بورس ورود کنند. انگبینی اضافه می‌کند: اما در بازار مسکن این حداقل سرمایه مورد نیاز، در واقع رقم بسیار بالاتری خواهد بود. از همین رو بسیاری از افراد نمی‌توانستند در این بازار سرمایه‌گذاری کنند. حال با این روش می‌توان این مشکل را حل کرد و هر فردی با سطح خاصی از سرمایه که لزوما هم مقدار زیادی نخواهد بود می‌تواند به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ورود کند.