فرمول جدید باعث گرانی اجاره‌بها

گروه زیربنایی- محاسبه اجاره‌بها با فرمول جدید باعث شده تا نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در مقایسه با سال گذشته ۶۳ درصد افزایش یابد و رهن مسکن در برخی نقاط تهران به متری ۲/۱ میلیون تومان رسیده است.
براساس آمار رسمی مرکز آمار ایران متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در پاییز سال گذشته ۱۵ هزار و ۸۹۶ تومان بود که نسبت به فصل قبل از آن (تابستان) ۹/۵ و نسبت به فصل قبل مشابه سال قبل (پاییز ۹۰)
۵/۳۳ درصد رشد داشته است.
بر اساس همین آمار در میان مناطق ۲۲‌گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط اجاره‌بهای ماهانه بابت اجاره یک مترمربع ۲۲ هزار و ۶۰۸ تومان در منطقه یک و کمترین آن هفت هزار و ۸۲۴ تومان در منطقه ۱۹ بوده است.
این در حالی است که افزایش نرخ تورم در نیمه دوم سال گذشته و تداوم آن در سال‌جاری باعث شده تا بازار مسکن به سمت متری شدن اجاره‌بها حرکت کند.
به گفته رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک، در سال‌های گذشته ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزش ملک به‌عنوان رهن یک آپارتمان در نظر گرفته می‌شد اما در حال حاضر این فرمول تغییر کرده و مبنای تعیین میزان اجاره‌بها متری شده است.
مصطفی قلی‌خسروی به تسنیم افزود: هم‌اکنون میزان رهن یک واحد مسکونی که اجاره‌بهای را بر اساس آن تعیین می‌کنند از متری ۴۰۰ تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در مناطق ۲۲ گانه تهران در نوسان است به‌عنوان مثال رهن یک آپارتمان ۵۰ متری در محدوده میدان راه‌آهن بر اساس فرمول جدید (هر مترمربع حدود ۷۰۰ هزار تومان) ۳۵ میلیون تومان است در حالی که سال گذشته میزان رهن این آپارتمان حداکثر ۲۰ میلیون تومان بود.
براساس فرمول جدید محاسبه اجاره‌بها یک واحد آپارتمان ۵۰ متری در مناطق شمالی تهران (با احتساب هر مترمربع یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان) ۶۰ میلیون تومان است، یعنی اجاره ماهانه این آپارتمان یک میلیون ۸۰۰ هزار تومان برای مستاجر آن هزینه دارد.
به عبارت دیگر اجاره هر مترمربع از آپارتمان یادشده ۳۶ هزار تومان است و این رقم در مقایسه با آمار مرکز آمار ایران از رشد ۶۳ درصدی نرخ اجاره‌بها حکایت دارد.
از سوی دیگر کمترین اجاره‌بهای ماهانه بابت اجاره یک مترمربع به ۱۲ هزار تومان افزایش یافته است، این رقم نیز حاکی از رشد ۵۳ درصدی نرخ اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق جنوبی تهران در مقایسه با آمار ارایه‌شده توسط مرکز آمار ایران است.
در این خصوص فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه رشد قیمت اجاره‌بها و زمین و مسکن در کشور تناسبی با هم ندارند، گفت: در حال حاضر دولت و حاکمیت نسبت به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن حساس نیستند.
وی افزود: اتفاقی که در بحث قیمت مسکن و به خصوص نرخ اجاره‌بها افتاده این است که رشد قیمت‌ها با یکدیگر متناسب نیست. در گذشته میزان نرخ اجاره‌بها ۲۰ درصد قیمت واقعی مسکن بود اما در حال حاضر این اتفاق نقض شده است.
وی در عین حال با بیان اینکه در برخی مناطق نرخ اجاره‌بها به‌صورت متری با مبنای همان ۲۰ درصد قیمت مسکن محاسبه می‌شود، افزود: به دلیل تفاوت سطح تقاضا در خرید و فروش و اجاره‌بها در بعضی از مناطق، اجاره مدل خاص و خرید و فروش هم مدل خاص خود را دارد.
همچنین کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید براینکه اجاره‌بها رابطه مستقیمی با تورم دارد، گفت:‌ تا دو سال پیش اجاره‌ هر مترمربع مسکن به‌طور متوسط هشت هزار تومان بود اما امروز این رقم به دلیل رشد نرخ تورم به‌طور فزآینده‌ای در حال افزایش است.
وی افزود:‌ نرخ اجاره‌بها در کلانشهر تهران همواره به‌صورت متری محاسبه شده و به‌طور متعارف کم و بیش در تمام تهران یکسان بوده است.
وی با بیان اینکه البته بسته به امکانات واحد مسکونی نرخ اجاره‌بها متفاوت بوده است، ادامه داد: به‌عنوان مثال اجاره یک مسکن لوکس بهای بیشتری داشته و در نقطه مقابل اجاره یک مسکن کوچک که تجهیزات لازم نداشته مثلا آشپزخانه ندارد یا روی پشت‌بام ساخته شده یا اینکه فقط یک اتاق دارد به‌طور طبیعی بهای پایین‌تری داشته است.
کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه اجاره‌بها جدا از موضوع خرید و فروش مسکن بوده و این دو به هم ارتباطی ندارند، خاطرنشان کرد: در حالی خرید و فروش مسکن در مناطق مختلف تهران تفاوت‌های فاحش داشته و دارد اما نرخ اجاره‌بها مشابه هم بوده است. به گفته اطهاری، نرخ یکسان اجاره‌بها و عامل تعیین‌‌کننده آن به این دلیل بوده که اساسا افراد به یک مسکن متعارف به لحاظ دسترسی به جاهای مطلوب توجه می‌کند. وی با بیان اینکه یکسان بودن نرخ اجاره‌بها در سایر کشورها دیده می‌شود، خاطرنشان کرد‌: اصولا اجاره‌بهای یک مسکن نو و کهنه با تجهیزات مشابه خیلی شبیه هم است. در تئوری‌های مسکن جهان همین طور است و متری شدن اجاره‌بها پدیده جدیدی نیست.
وی با اشاره به جهش نرخ اجاره‌بها گفت:‌ قبلا پیش‌بینی می‌کردیم که به خاطر هزینه حمل‌و نقل که به‌صورت فزاینده بالا می‌رود و همچنین عدم موفقیت طرح عجولانه مسکن مهر، اجاره‌بها در شهرها بیشتر شود. کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه سرعت افزایش اجاره‌بها به نرخ تورم بازمی‌گردد، افزود: باید در نظر داشته باشیم که اجاره‌بها به‌صورت مستقیم با نرخ تورم پیوند خورده است در صورتی که خرید و فروش مسکن با سایر دارایی‌های مرتبط از جمله نرخ ارز، طلا و اوراق بهادار بستگی دارد.