مسیر انحرافی

گروه مسکن- پس از کوتاه آمدن وزیر راه‌وشهرسازی از موضع قبلی خود در مخالفت با افزایش سقف وام مسکن، بسیاری از متقاضیان خانه‌اولی به بازگشت امید برای تامین هزینه‌های خرید خانه امیدوار شدند. اما هنوز چند روز از این اظهارات اسلامی نگذشته بود که مشخص شد بانک‌ها توان تامین وام خرید مسکن را ندارند.

تدابیر دولتی

پس از منتفی شدن وام خرید مسکن برای اولین بار در کشور احتمال پرداخت «وام اجاره» مطرح شده است؛ وامی که کارشناسان می‌گویند باعث آسودگی خاطر موجران از تامین هزینه اجاره شده و نه تنها قیمت اجاره را کاهش نمی‌دهد بلکه باعث گرانی بیشتر می‌شود. پس از اعلام نظر وزیر اقتصاد در مورد وام اجاره اجرایی شدن این طرح جدی‌تر شد.

فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصادی و دارایی پنجم تیرماه در حاشیه جلسه هیات دولت، در مورد این پیشنهاد گفت: تلاش می‌کنیم رابطه بین رهن و اجاره را به نفع مستاجران سازماندهی کنیم و طرح ایجاد صندوقی را بدین منظور آماده و به رییس‌جمهور پیشنهاد دادیم.

وزیر اقتصاد با بیان اینکه قرار است وامی از این صندوق به مستاجر داده شود ولی مبلغ آن به موجر پرداخت می‌شود، گفت: این وام با نرخی بسیار متمایز با نرخی که الان معادل‌سازی می‌شود تسویه خواهد شد تا مستاجر فشار بیشتری تحمل نکند. این صندوق تورمی هم ایجاد نخواهد کرد.

دژپسند افزود: البته هنوز این موضوع تصویب نشده و در دست بررسی دستگاه‌های مختلف است.

وزیر راه‌و‌شهرسازی: جزئیات وام رهن را باید از وزیر اقتصاد پرسید

سخنان دژپسند در حالی بود که دستگاه تخصصی و سیاستگذار حوزه مسکن اطلاعی از این طرح نداشت. محمد اسلامی، وزیر راه‌و‌شهرسازی با اظهار بی‌اطلاعی از جزئیات این طرح گفت: دولت برنامه‌ای برای تامین وام رهن مسکن دارد، چرا که وام همواره یک منبع مالی قابل واگذاری به مردم است اما این نوع وام را وزیر اقتصاد مطرح کرده و باید جزئیات آن را از دژپسند پرس‌و‌جو کرد. شاید بخواهد این وام را از منابع قرض‌الحسنه یا از منابع دیگر بانک‌ها تملک کند و به کسانی که به ودیعه مسکن نیاز دارند، بدهند.

در همین راستا، ۱۱ تیرماه محمدعلی دهقان‌دهنوی، معاون وزیر اقتصاد در خصوص پیشنهاد تاسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستاجران اظهار کرد: راه‌اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجران است و قرار نیست به صورت لایحه

تنظیم شود.

وی ادامه داد: البته باید تاکید کنم که این موضوع صرفا در قالب یک پیشنهاد است و قرار نیست که یک راه‌حل قطعی باشد و از فردای تاسیس صندوق همه صاحب‌خانه شوند. دهقان‌دهنوی در رابطه با سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره‌ گفت: هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند‌ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود ولی محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند. درواقع به جای اینکه فرد به عنوان مثال یک و نیم میلیون تومان اجاره بدهد، یک میلیون تومان سود می‌دهد و می‌تواند تا حدودی در هزینه‌های خود صرفه‌جویی کند.

عوامل افزایش قیمت

در همین راستا، مقداد همتی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با مهر گفت: در شرایطی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و اجاره تعادل ندارد، هر گونه تحریک سمت تقاضا موجب افزایش قیمت‌ها خواهد شد.

همتی اضافه کرد: متاسفانه به دلیل عدم اجرای مالیات‌های تنظیمی، مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر، هیچ‌گونه مانعی مقابل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود ندارد و بنابراین هر گونه افزایش وام خرید مسکن یا ایجاد تسهیلات جدید برای بازار رهن و اجاره می‌تواند افزایش قیمت‌ها را در پی داشته باشد. دولت باید با وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن، جلوی رشد قیمت‌ها را بگیرد و به تبع کنترل قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز کنترل خواهد شد.

سیاستگذاری‌ها در کشور ما باید برای مالک شدن مستاجران باشد

این کارشناس مسکن ادامه داد: در دنیا حمایت‌ها در حوزه اجاره با این هدف انجام می‌شود که افراد بعد از چند سال محدود، توانمند شده و امکان صاحب‌خانه شدن پیدا کنند. این در حالی است که شرایط اقتصادی خانواده‌ها به گونه‌ای است که هر سال فاصله آنها تا مالک شدن بیشتر شده و همواره هزینه‌های آنها، مخصوصا اجاره‌بها افزایش می‌یابد.

همتی افزود: بنابراین اعطای تسهیلات رهن و اجاره یعنی تداوم وابستگی مستاجران به منابع بانکی. یعنی مستاجران از این به بعد، هم باید اجاره‌بها پرداخت کنند و هم اقساط بانکی مربوط به وام تسهیلات. از طرفی با توجه به سهم بالای مستاجران و همچنین تقاضاهای جدید در این بازار، دولت توان حمایت اینچنینی از همه مستاجران یا حتی سهم قابل توجهی از آنها را نخواهد داشت. بنابراین با توجه به شرایط اقتصادی کشور، سیاستگذاری دولت باید به سمت صاحب‌خانه شدن افراد باشد و دولت ابزار لازم برای این کار را دارد.

در صورت اصلاح طرح تولید ۴۰۰ هزار مسکن، نیازی به دادن وام رهن نیست

مشاور سابق وزیر راه‌و‌شهرسازی به طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن اشاره کرد و گفت: برای مثال کافی است در همین طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، دولت به گونه‌ای سیاستگذاری کند که مستاجران امکان صاحب‌خانه شدن را داشته باشند.

همتی اضافه کرد: برای این کار کافی است متقاضیان نهایی هزینه ساخت را با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت کنند و بعد از تحویل واحدها و ساکن شدن، هزینه زمین را به صورت اقساط ماهانه به دولت پرداخت کنند. در این صورت اولا بسیاری از خانواده‌های مستاجر می‌توانند صاحب‌خانه شوند. ثانیا نیازی به منابع بانکی نیست و ثالثا دیگر نیاز نیست مستاجران علاوه بر اقساط خود، اجاره ماهانه را پرداخت کنند.

وی افزود: علاوه بر این افراد در واحد متعلق به خود ساکن هستند و هم از لحاظ روانی آرامش بیشتری دارند و هم اینکه بعد از مدتی هم از اجاره‌بها خلاصی می‌یابند و هم اینکه لازم نیست قسط وام رهن و اجاره را پرداخت کنند.

تولید مسکن به شیوه مشارکتی مشکلی از مشکلات بازار مسکن را حل نمی‌کند

همتی اضافه کرد: هر چند تغییر رویکرد وزارت راه‌و‌شهرسازی به سمت تولید و عرضه مسکن امر مثبتی است، اما اگر با شیوه‌های نادرست و شکست خورده انجام شود، نتیجه لازم به دست نمی‌آید.

این کارشناس مسکن به شیوه مشارکتی اشاره کرد و گفت: در این شیوه در نهایت واحدهای ساخته شده با فرض تولید و عرضه به موقع، حتی اگر با قیمت تمام شده هم به بازار عرضه شود، باز هم مستاجران توان خرید آنها را ندارند. چه برسد به اینکه در این شیوه امکان تاخیر، احتکار و گران کردن واحدهای نوساز نیز وجود دارد.