مصوبه نمایشی

گروه مسکن- بسته حمایت از مستاجران در دوران کرونا توسط برخی مشاوران املاک و صاحبخانه‌‍‌ها به صورت سلیقه‌ای اجرا می‌شود، به‌طوری که با هدف کسب سود بیشتر، سقف اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند.
بسته پیشنهادی وزارت راه‌و‌شهرسازی برای تنظیم بازار اجاره و حمایت از مستاجران ماه گذشته در ستاد مبارزه با کرونا تصویب شد و با ابلاغ آن به بانک‌ها و بنگاه‌های املاکی، علاوه بر آغاز ثبت‌نام وام اجاره، همه قراردادهای اجاره به صورت خودکار و در محدوده رقم اعلام شده تمدید می‌شود.
دولت با هدف کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره، برای دومین سال متوالی سقف تعیین اجاره‌بها در تهران را تا ۲۵ درصد و در شهرهای کوچک تا ۱۵ درصد تعیین کرده است و این مصوبه به همه بنگاه‌های مشاور املاکی نیز ابلاغ شده است.
بر اساس مصوبه دولت که با هدف تنظیم‌گری بازار اجاره در ستاد مقابله با کرونا تصویب و در سراسر کشور لازم‌الاجرا شد، «موجران نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند» و به‌ جای آن باید قرارداد اجاره با نرخ‌های مصوب را تمدید کنند. وام ودیعه مسکن نیز به ارزش ۷۰ میلیون تومان برای مستاجران تهرانی تصویب شده است تا قدرت مستاجر را برای پرداخت سقف تعیین شده اجاره افزایش دهد.
در حالی که دو سال پیاپی از تعیین سقف برای اجاره‌بها از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا می‌گذرد، اما هم اظهارات کارشناسان اقتصاد مسکن و هم نتایج مرکز آمار ایران از شکست این سیاست حکایت دارد.شش ماه بعد از زمان آغاز شیوع کرونا در کشور، در تیرماه ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا برای بهبود وضعیت مستاجران مصوباتی داشت که یکی از مهم‌ترین آنها، تعیین سقف اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی بود.
بر اساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد بود که میانگین این سقف مجاز برای کل کشور، ۲۰ درصد بود.
اجرایی نشدن مصوبه ستاد کرونا
این در حالی است که بر اساس آمار منتشره از مرکز آمار ایران، اجاره‌بها در کل کشور در
سه‌ماهه سوم سال گذشته (پاییز ۱۳۹۹) نسبت به فصل قبل از آن (تابستان ۱۳۹۹) رشد ۵/۷ درصدی و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (پاییز ۱۳۹۸) افزایش ۸/۴۴ درصدی داشته است.با توجه به اینکه رقم مذکور، میانگین کل کشور است، به نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ، رشدهای تا ۸۰ یا ۹۰ درصدی هم در اجاره‌بها اتفاق افتاده که چنین رقمی به عنوان «متوسط» از سوی مرکز آمار به ثبت رسیده است.
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی در برابر این انتقادها می‌گوید، مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا، برای قراردادهای تمدیدی بوده و شامل قراردادهای جدید بخش اجاره مسکن نمی‌شده است.
میزان اثرگذاری تعیین سقف اجاره‌بها
محمد اسلامی وزیر راه‌و‌شهرسازی نیز روز شنبه، ۱۲ تیرماه در حاشیه مراسم بهره‌برداری از ۱۶۹ واگن ملی در جمع خبرنگاران درباره میزان اثرگذاری تعیین سقف اجاره‌بها از سوی ستاد کرونا اظهار کرد: در شهرهای بزرگ و تهران شاهد رعایت ۶۵ درصد و در دیگر شهرها تا ۸۵ درصدی این مصوبه از سوی مردم بوده‌ایم.
ستاد ملی مقابله با کرونا بار دیگر برای بازار اجاره‌بهای مسکن در سال جاری نیز سقف تعیین و عیناً همان ارقام را تکرار کرد که بر این اساس، حداکثر سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی مسکن در تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد است.وزیر راه‌و‌شهرسازی ۱۲ تیرماه در حاشیه همان مراسم ریلی، اعلام کرد: هیچ شورای حل اختلافی حق صدور حکم تخلیه برای مستاجران را ندارد.
بررسی‌های میدانی بازار اجاره مسکن اما چیز دیگری می‌گوید؛ بسیاری از موجران از مستاجران خود مطالبه افزایش ودیعه یا اجاره ماهانه را دارند که عمدتا به دلیل بازدهی پایین بسیاری از بازارها، خواستار اجاره ماهانه با ارقام بالا هستند؛ در غیر این صورت، باید به فوریت واحد مسکونی را تخلیه کنند!موضوع اجاره داری حرفه‌ای، اگرچه بارها از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن این وزارتخانه مطرح شده، اما تاکنون نه آیین‌نامه‌ای برای آن تدوین شده و نه به نظر می‌رسد به‌رغم مثبت اجرای آن در برخی کشورها، امکان اجرایی شدن آن در کشوری با مشخصات اقتصادی ایران وجود داشته باشد.
افزایش ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصدی اجاره‌بها
به گفته برخی مشاوران املاک، افزایش اجاره‌بها در سال جاری از سوی موجران، با توجه به سررسید بسیاری از قراردادها در تابستان امسال، گاه تا ۱۵۰ درصد می‌رسد که از توان مستاجران خارج است.کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تا سیاست‌های کلی بخش مسکن اصلاح نشود، بازار اجاره هم سامان نمی‌یابد.
ابوالفضل نوروزی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر درباره اتخاذ سیاست‌های پلیسی و دستوری در بازار اجاره مسکن و میزان اثرگذاری چنین سیاست‌هایی گفت: مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا دو بخش دارد؛ یکی ممانعت از تخلیه واحد مسکونی است و دیگری، تعیین سقف اجاره‌بهاست که برای تهران ۲۵ درصد است. در نظام برنامه‌ریزی مسکن بارها دیده‌‌ایم که سیاستگذاری‌های قهری جوابگو نیست.وی افزود: باید سیاستگذاری مبتنی بر بازار باشد؛ البته سیاستی مانند «محدودیت جابه جایی مستاجران» اگر با پشتوانه مکانیزمی همچون همکاری شوراهای حل اختلاف قوه قضائیه با وزارت راه‌و‌شهرسازی، همراه باشد، سیاست خوب و درستی است؛ در کشورهای مختلف هم سعی می‌شود قراردادهای اجاره مسکن بلند مدت باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: البته باید این موضوع را هم در نظر داشت که عدم صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه‌ها، در عین حالی که به سود مستاجران است، یک تیغ دو لبه هم محسوب می‌شود؛ امکان دارد این سیاست، به ضرر موجر باشد؛ برخی مستاجرانی که حقوق مالک را رعایت نمی‌کنند، با این مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در مضیقه قرار می‌گیرند؛ اگرچه در مصوبه ستاد کرونا، برخی استثنائات برای عدم صدور حکم تخلیه از قبیل عدم پرداخت به موقع اجاره‌بهای ماهانه از سوی مستاجر، ذکر شده، اما اثبات آن در دادگاه‌ها سخت بوده و برخی موجران ماه‌ها به دنبال اثبات بی‌تعهدی و بی‌مسوولیتی مستاجر در محاکم قضایی بوده‌اند تا بتوانند حکم تخلیه برای مستاجر خود دریافت کنند. البته به طور کلی مصوبه منع جابه جایی مستاجران، مکانیزم خوبی است.
سیاست شکست خورده
وی ادامه داد: اما اجرای سیاست سقف‌گذاری برای اجاره‌بها امکان‌پذیر نیست و یک مصوبه نمایشی است؛ سال گذشته هم این سقف‌های تعیین شده اجرا نشد و بر اساس آمار مرکز آمار ایران، اجاره‌بها بیش از ۴۰ درصد رشد داشت؛ وقتی سخن از میانگین باشد، به این معناست که تا ۶۰ یا ۷۰ درصد هم افزایش اجاره‌بها رخ داده است و امسال هم شواهد میدانی هم نشان می‌دهد تا دو برابر افزایش اجاره‌بها داشته‌ایم.
نوروزی یادآور شد: از آن سو هم باید مسائل اقتصاد کلان را در نظر گرفت؛ وقتی تورم ۵۰ درصدی در کشور داریم، این تورم روی همه اقشار ازجمله موجران هم اثرگذار است نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم وقتی دولت می‌گوید تا ۲۵ درصد افزایش بدهید، آنها هم همین رقم را اجرا کنند؛ بسیاری از موجران از محل اجاره‌بهای مسکن دوم خود گذران زندگی می‌کنند و این اجاره‌ها، منبع درآمد آنهاست؛ دولت اگر می‌خواهد مشکل بازار اجاره را حل کند، باید به فکر حل ریشه‌ای مشکلات بخش مسکن باشد.وی با اشاره به اینکه سامانه املاک و اسکان در صورت راه‌اندازی می‌توانست به حل بخش مهمی از مشکلات مستاجران کمک کند، گفت: اگر این سامانه به صورت دقیق طراحی و پیاده سازی می‌شد، می‌شد با استفاده از ابزار هوشمند، سیاستگذاری‌ها را اجرا کند مثلا در همین سامانه املاک و اسکان بخشی به عنوان سامانه صدور حکم تخلیه ایجاد می‌شد و قوه‌قضاییه با استفاده از آن، می‌توانست مانع از جابه‌جا شدن مستاجر با اعمال فشار موجر به دلیل تقاضای افزایش اجاره‌بها بیش از سقف تعیین شده، شود.
نوروزی بیان کرد: من معتقدم نرخ‌گذاری کار اشتباهی است اما اگر دولت در اجرای این سیاست جدی بود، می‌توانست با استفاده از سامانه املاک و اسکان این سیاست را اجرایی می‌کرد.وی در پاسخ به این پرسش که آیا امکان این وجود داشت که با استفاده از سامانه عوارض نوسازی شهرداری‌ها یا سامانه امو مالیاتی که برای دریافت مالیات بر خرید و فروش مسکن، ارزش‌گذاری املاک بر اساس ارزش منطقه‌ای آنها انجام می‌شود و سال‌هاست در جریان است، برای هر منطقه یا محله یک سقف اجاره‌بها به صورت جداگانه تعیین می‌شد؟
تاکید کرد: در عوارض نوسازی یا مالیات بر خرید و فروش، شهرداری‌ها یا ادارات امور مالیاتی از املاک عوارض می‌گیرند و کاری به این ندارند که آیا این ملک دارای مستاجر است یا خالی است ولی در سامانه املاک و اسکان، هم اسکان در نظر گرفته می‌شود و هم تعداد املاک مالکان در نظر گرفته می‌شود؛ ضمن اینکه نحوه سکونت هر کد ملی که با یک کد پستی الصاق شده هم لحاظ می‌شود لذا به درستی می‌توان برای صدور یا عدم صدور حکم تخلیه مستاجران تصمیم‌گیری کرد.
آیا اجاره‌داری حرفه‌ای به صرفه است؟
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیشنهاد مطرح شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی در خصوص اجاره‌داری حرفه‌ای خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه نرخ بازگشت سرمایه در بازار اجاره نسبت به ارزش ملک که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می‌شود، بسیار پایین است و همچنین از سوی دیگر بازارهای موازی دیگری داریم که نسبت به سرمایه‌گذاری در اجاره داری حرفه‌ای، سوددهی بسیار بالاتری دارند، عملا اجاره داری حرفه‌ای از سوی بخش خصوصی پاسخگو نیست.وی ادامه داد: ما هم تورم ۵۰ درصدی داریم و هم بازارهای موازی مانند طلا، سکه، ارز مانند آنها با سوددهی بالا داریم؛ در حالی که نرخ بازدهی اجاره در تهران، بین ۷ تا ۱۴ درصد است؛ در حالی که سرمایه‌گذاری در ملک بر اساس آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که از خرداد سال گذشته تاکنون ۵۶ درصد بوده است. بنابراین نباید انتظار داشته باشیم سرمایه‌گذاران در بازار اجاره داری حرفه‌ای وارد شوند.
به گفته نوروزی در صورتی اجاره داری حرفه‌ای به صرفه است که زمین دولتی در اختیار سرمایه‌گذار قرار داده شود که این هم نوعی رانت است؛ چرا باید زمین دولتی را با نرخ صفر در اختیار یک فرد خاص قرار داد؟ چرا نباید این اراضی دولتی در اختیار مردم عادی و افراد بدون مسکن و خانه اولی‌ها برای ساخت مسکن قرار نگیرد؟