معضل زمین

گروه مسکن- بررسی‌ها حاکی از آن است که تا‌کنون فقط در یک‌درصد مساحت کشور ساخت‌وساز انجام شده است، در حالی که ۱۵ درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با اختصاص ۲ درصد از این میزان به ساخت مسکن، به راحتی می‌توان ساخت خانه‌های ویلایی و یک‌طبقه را اجرایی کرد، اما برخی دستگاه‌ها در این حوزه مقاومت می‌کنند.
شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خانه‌دار شدن که به میزان زیادی به درآمد افراد وابسته‌ هستند، در این سال‌ها وضعیت نامناسبی در کشور پیدا کرده‌اند به‌طوری که شاخص طول دوره انتظار در سال ۱۴۰۰ به‌طور میانگین به ۳۴ سال و ۸ ماه برای خانوارهای شهری کل کشور و ۵۰ سال برای خانوارهای شهر تهران رسیده است.
با توجه به فاصله شدیدی که بین درآمد دهک‌های پایین جامعه و قیمت مسکن ایجاد شده است، شاخص طول دوره انتظار نیز در دهک‌‌های پایین جامعه با وضعیت مطلوب فاصله بسیار بیشتری پیدا کرده است. به عنوان مثال طول دوره انتظار مطلوب برای سه دهک اول درآمدی ۲۵ سال است، اما این شاخص در سال ۱۴۰۰ برای این
سه دهک به ترتیب ۱۷۸ سال، ۱۰۱ سال و ۷۹ سال بوده است.
خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن
به اعتقاد کارشناسان اعداد و ارقام دسترسی به مسکن به این معناست که تقریبا سه دهک اول جامعه در طول زندگی خود هیچ‌گاه به مسکن ملکی دست نخواهند یافت و البته با توجه به رشد اجاره‌بها، با ادامه وضعیت فعلی احتمالا هیچ‌گاه روی مسکن استیجاری در مناطق متوسط را هم نخواهند دید.
در این شرایط که نیاز شدیدی به ساخت مسکن است، تولیدکنندگان نیز رغبت چندانی در تولید ندارند. در همین راستا علی فرنام، کارشناس و پژوهشگر گروه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، در گفت‌وگو با خبرنگار فارس اظهار کرد: یکی از دلایل عدم‌رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان برمی‌گردد، در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریبا از بازار خارج شده است.
او افزود: از سال ۸۵ تا سال ۹۵ و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته‌شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است؛ این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع‌آوری است، متاسفانه سرشماری ۱۳۹۹ را کنسل کردیم و سال ۱۴۰۰ سرشماری نداشتیم وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم. او افزود: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است. تولیدکنندگان می‌گویند: «منِ سازنده به چه دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنم؟»، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم‌اندازش از بازار می‌گوید
۶ ماه دیگر ۳۰ درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز ۶۰ درصد، می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند؟
اختصاص زمین به ۱۳۶ هزار متقاضی برای ساخت مسکن ویلایی
در این شرایط نگاه‌ها به سمت طرح نهضت ملی مسکن دوخته شده که از ابتدای دولت سیزدهم مطرح شده و قرار است با ساخت ۴ میلیون مسکن، بخشی زیادی از خانواده‌ها را صاحب سرپناه یا حداقل با افزایش عرضه مسکن، رشد افسار‌گسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها را کنترل کند.
یکی از محورهایی که در طرح نهضت ملی مسکن مطرح است، ساخت خانه‌های یک‌طبقه حیاط‌دار است. کارشناسان معتقدند این شیوه ساخت سرعت تکمیل واحدها را افزایش داده و با توجه به نیاز فعلی کشور به عرضه مسکن و تورم موجود، نقش زیادی در کاهش قیمت تمام‌شده و افزایش دسترسی خانواده‌ها به مسکن خواهد داشت.
چندی پیش ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، اعلام کرد: حدود یک‌میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در مرحله ساخت و انجام عملیات اجرایی در قالب نهضت ملی مسکن قرار دارد که از این میزان حدود ۷۰۰ هزار واحد مربوط به ۲ سال اخیر است. در این پروژه‌ها متقاضی شناسایی، اراضی تامین و عملیات اجرایی آغاز شده است.
او اضافه کرد: از میان این
۷۰۰ هزار واحد، ۵۵۰ هزار واحد به صورت انبوه‌سازی با پیمانکاران است و همچنین حدود ۱۴۰ هزار واحد نیز به شکل خودمالکی توسط مردم با تخصیص اراضی به آنها در حال انجام است. به گفته نوروزی، هرجایی که امکان تامین زمین وجود دارد و در شورای عالی معماری شهرسازی و معماری مصوب شود، خانه یک طبقه حیاط‌دار احداث می‌شود. در حال حاضر به ۱۳۶ هزار متقاضی زمین تخصیص یافته است تا خانه‌های یک طبقه حیاط‌دار بسازند.
استفاده دولت از زمین‌های بلااستفاده برای ساخت مسکن
آمارها نشان می‌دهند که تاکنون فقط در یک درصد مساحت کشور ساخت‌وساز انجام شده است، حال آنکه ۱۵ درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با اختصاص ۲ درصد از این میزان به ساخت مسکن، به راحتی می‌توان ساخت خانه‌های ویلایی و یک طبقه را اجرایی کرد.
در همین زمینه مرتضی افقه کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به مساله تامین زمین تاکید کرد: واقعیت این است که ما به لحاظ زمین در مضیقه نیستیم و دولت زمین زیادی دارد که بلااستفاده هستند و با تغییر کاربری می‌توان از آنها برای ساخت مسکن استفاده کرد. افقه به فارس گفت: فروش این زمین‌ها برای دولت منبع درآمد ایجاد می‌کند، در مرحله‌ بعد بستری مهیا می‌شود که شهروندان بتوانند زمین را با قیمت مناسب‌تر در اختیار داشته باشند.
در همین ارتباط، اگر دولت بتواند زمینه‌ای برای فعالیت بخش خصوصی در ساخت خانه‌های حیاط‌دار ایجاد کند، حاشیه‌ سود سرمایه‌گذاران افزایش می‌یابد و برای حضور در این حوزه انگیزه‌ لازم را به دست می‌آورند.
تراکم‌فروشی؛ فرصت یا تهدید؟
باوجود اینکه ساخت واحدهای یک‌طبقه و توسعه افقی شهرها می‌تواند به کمک مردمی بیاید که در طول این سال‌ها قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند، اما به نظر می‌رسد بلندمرتبه‌سازی و تراکم‌فروشی که به دلیل مشکلات ناشی از تامین و عرضه زمین، سال‌ها در کشور اجرا شده، همچنان به مزاج برخی بهتر و خوش‌تر می‌آید. حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: اگر در شهری ساخت‌وساز نشود، شهر تبدیل به یک شهر فرسوده خواهد شد. فروش تراکم بهترین فرصتی است که شعار سال را محقق خواهد کرد و رویکرد باز زنده‌سازی معابر شهری را پیش خواهد برد.
هرچند در شهرهای بزرگ امکان ویلایی‌سازی و ساخت خانه‌های حیاط‌دار کمتر وجود دارد، اما به گفته کارشناسان این خفقان ایجاد‌شده در کلانشهرهای کشور نتیجه تراکم زیاد و بستن محدوده شهرهاست که موجب انحصار در عرضه زمین و بالا رفتن قیمت آن در قیمت تمام‌شده مسکن نیز شده است.
لزوم معرفی دستگاه‌های متخلف در واگذاری زمین‌ها
در حال حاضر سیاست بستن محدوده شهرها و تعیین خط حریم شهری، علاوه‌بر کلانشهرها، در بسیاری از شهرهای کشور نیز مشکلاتی را به‌وجود آورده و موجب شده نهضت ملی مسکن نیز با سد این سیاست برخورد کند و سرعت آن کند شود. علاوه بر این، دستگاه‎های مختلف نیز برای واگذاری اراضی خود در حریم شهرها مقاومت می‌کنند.
در همین زمینه خلیل محبت‌خواه مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار فارس اظهار کرد: دستگاه‌ها در تخصیص زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن همکاری نمی‌کنند و همین امر خود موجب شده است که انحصاری در اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی و حیاط‌دار در کلانشهرها مانند تهران ایجاد شود.
رییس‌جمهوری نیز در ششمین جلسه شورای عالی مسکن به واگذاری اراضی دستگاه‌ها برای ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: برخی دستگاه‌ها عملکرد خوبی در واگذاری اراضی داشته‌اند، اما برخی دیگر باید نسبت به اجرای قانون تسریع کنند و پاسخگو باشند.
متولیان امر در وزارت راه‌و‌شهرسازی باید هرچه سریع‌تر دستگاه‌هایی که حاضر نیستند زمین‌های خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند، معرفی کنند تا علاوه‌بر اینکه مردم دستگاه‌هایی که بر سر راه ساخت مسکن مانع ایجاد می‌کنند را بشناسند، پیگیری برای اجرای فرمان رییس‌جمهوری و برخورد با دستگاه‌های متخلف انجام شود.