ملاحظات اجرایی مالیات بر عایدی سرمایه

«جهان‌صنعت»- مرکز پژوهش‌های اتاق ایران در گزارشی ملاحظات لازم برای اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه را اعلام کرد. از نگاه این نهاد پژوهشی، مالیات بر عایدی، هزینه‌های اقتصادی را به دلیل تغییر انگیزه‌های تولیدی به جامعه تحمیل می‌کند و هزینه‌های مستقیم مرتبط با تمکین و اجرا نیز دارد. علاوه بر تحمیل هـزینه‌های تمکین برای افراد، خانوارها و کسب‌وکارها، دولت‌ها نیز در اجرای مالیات بر عایدی با هزینه‌هایی روبه‌رو هستند که نهایتا توسط مودیان پوشش داده می‌شود. در عین حال این پایه مالیاتی در کنار درآمدزایی برای دولت، جهت جلوگیری از رفتارهای سفته‌بازانه و سوداگرانه در بازار دارایی‌ها در کوتاه‌مدت، تعریف می‌شود. شکاف درآمدی نیز بین فقرا و ثروتمندان، وضع مالیات بر عایدی سرمایه را توجیه‌پذیر می‌سازد و ملاحظات توزیع درآمدی نیز این پایه مالیاتی را توصیه می‌کند. در همین راستا این نهاد تاکید کرده که در اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، سیاستگذار باید ملاحظاتی نظیر «تمایز بین عایدی واقعی از عایدی غیرواقعی»، «تورم و عواید سرمایه‌ای بلندمدت و کوتاه‌مدت» و «لحاظ زیان‌های سرمایه‌ای در محاسبه عایدی خالص» را در نظر بگیرد.
از آنجا که مالیات بر عایدی سرمایه به روش تحقق یافته به هنگام فروش دارایی قابل اعمال است لذا ساده‌ترین راه برای اجتناب از پرداخت آن عدم فروش دارایی است که اقتصاددانان از آن به اثر قفل‌شدگی یاد می‌کنند. وقتی دارنده یک دارایی بر این باور است که دارایی دیگری بازدهی بالاتری برایش فراهم می‌کند فروش دارایی نخست و خرید دارایی دوم رفتاری عقلایی خواهد بود اما اگر نرخ‌های مالیات بر عایدی سرمایه به اندازه‌ای بالا باشند که شخص با یک بدهی مالیاتی جدی روبه‌رو شود ممکن است از فروش دارایی اول منصرف گردد. بدین ترتیب اعمال مالیات بر عایدی سرمایه موجب اختلال در تصمیمات سبد دارایی اشخاص می‌شود و خصوصا زمانی که نرخ‌های مالیاتی نیز بالاست درآمدهای دولت از محل این نوع مالیات‌ها را احتمالا کاهش خواهد داد.
در زمان تصمیم‌گیری درباره میزان مالیات‌ستانی از عایدی سرمایه توجه به این موضوع که وضع این مالیات‌ها در راستای دستیابی به چه هدفی است، بسیار کمک‌کننده و راهگشاست. طبق نظر اقتصاددانان، طراحی یک نظام مالیاتی در راستای دستیابی به بهترین پیامدهای ممکن برای جامعه و افزایش منابع موردنیاز برای تامین مالی فعالیت‌های دولتی است. همچنین به موازات با مباحث برابری، بار مالیاتی باید به نحوی انتخاب شود که اختلالات در رفتار اقتصادی را به حداقل برساند.
یکی از مشهورترین نتایج نظریه مالیات‌ستانی بهینه آن است که درآمدهای حاصل از سرمایه در بلندمدت نباید مشمول مالیات شود. این جمله دلالت بر آن دارد که در بلندمدت، بار تامین مالی مخارج دولتی چه برای خرید کالاهای عمومی و چه اهداف بازتوزیعی نباید بر دوش مالیات‌ستانی از سرمایه باشد و لازم است مالیات‌های مصرف و نیروی کار جایگزین آن شوند. از جمله دلایل مهم مطرح‌شده در ارتباط با این موضوع بحث در این باره است که مالیات‌های بر درآمد سرمایه‌گذاری از جمله مالیات بر عایدی هم در بازار نیروی کار و هم در تصمیمات پس‌انداز-سرمایه‌گذاری اختلال ایجاد می‌کند، لذا در مقایسه با مالیات‌های بر مصرف یا درآمد نیروی کار که اثرات اختلالی بر بازار نیروی کار دارد مضرات بیشتری روی رشد اقتصادی دارد. در مقابل برخی پژوهشگران با ارائه شواهدی مبنی بر اینکه بخش عمده‌ای از عایدی سرمایه نصیب اقشار پردرآمد جامعه می‌شود که روز‌به‌روز شکاف درآمدی را تعمیق می‌کند، خواستار وضع مالیات‌های تصاعدی بر عایدی سرمایه هستند.
محورهای اصلی طرح مالیات بر عایدی سرمایه در ایران
کانون توجه سیاستگذاری‌های بخش عمومی تمرکز بر مقوله بهبود کیفیت مالیه عمومی است. کیفیت مفهومی چندبعدی است و از نظر کمیسیون اروپا شامل تمامی اقدامات و عملکردهای سیاست مالی است که از اهداف کلان اقتصادی به ویژه رشد بلندمدت اقتصادی حمایت می‌کند. از این منظر کیفیت مالیه عمومی مشتمل بر سیاست‌هایی است که نه تنها وضعیت مناسب بودجه و پایداری طولانی‌مدت آن را تضمین کند بلکه دربرگیرنده سیاست‌هایی است که ظرفیت‌های تولید را ارتقا داده و اقتصاد را در برابر انواع شوک‌ها، مقاوم و منعطف کند. ابعاد مختلف مالیه عمومی در یک چارچوب رشدمحور از ۶ مسیر می‌تواند بر رشد اقتصادی اثرگذار باشد؛ «اندازه دولت»، «سطح پایداری مالی ترکیب و کارایی هزینه‌ها»، «ساختار و کارایی سیستم درآمدی»، «رویه‌ها، نهادها و مجموعه قوانینی که از آن به حکمرانی مالی یاد می‌شود»، «طرق متعددی که مالیه عمومی می‌تواند به‌طور غیرمستقیم روی عملکرد بازارها و محیط کسب‌وکار اثر بگذارد». مفهوم چندبعدی مالیه عمومی ارتباط آن با رشد اقتصادی را بسیار پیچیده می‌سازد. مثلا هزینه‌ها و مخارجی که بهره‌وری را ارتقا می‌بخشد ممکن است از طریق یک مالیات اختلال تامین شود یا مثلا یک ساختار درآمدی با اختلال‌زایی کمتر می‌تواند بر رشد اقتصادی و پایداری مالی دولت اثر‌گذار باشد.
در طرح مالیات بر عایدی سرمایه که با نام اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم در کمیسیون اقتصادی مجلس به تصویب رسیده است، مشخص نیست که چنین تغییری در قوانین و مقررات در پاسخ به حل چه مساله‌ای است؟ کیفیت مالیه عمومی را چگونه متاثر می‌سازد؟ روشهای جایگزین حل آن مساله چیست؟ چرا این شیوه حل مساله پیشنهادی کمترین کاستی را دارد؟ آثار و پیامدهای مثبت و منفی‌اش چیست؟ چطور آثار منفی را می‌توان به حداقل رساند و مدیریت کرد؟ علاوه بر این ساختار و کارایی سیستم درآمدی که مالیات‌ها نیز جزئی از آن است یکی از عوامل موثر بر کیفیت است. سوالی که در اینجا به ذهن متبادر می‌شود آن است که مالیات بر عایدی سرمایه به شکلی که در طرح حاضر مورد بحث قرار گرفته است چه نقشی قرار است در نظام مالیاتی ایفا کند؟
منطق اینکه با معرفی مالیات بر عایدی سرمایه مثلا در حوزه املاک و مستغلات مالیات بر نقل و انتقال املاک باید همچنان در نظام مالیاتی باقی بماند چیست؟ چه منطقی باید در تعیین پایه مالیاتی و نرخ مالیاتی در مالیات بر عایدی سرمایه مورد توجه و استفاده قرار بگیرد؟ ارتباط بین نرخ مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی چیست؟
ضرورت تجدید نظر در شمولیت مالیاتی مناطق آزاد
مساله و چالشی که در مصوبات اخیر به صورت ناگهانی به مباحث افزوده شده است شمولیت مناطق آزاد تجاری و صنعتی در مالیات بر عایدی سرمایه است که بررسی ابعاد مختلف آن به مطالعات تکمیلی نیاز دارد، اما دست کم به سه دلیل مهم لازم است که در شمولیت این مناطق تجدید نظر صورت گیرد. اولا وجود چنین مالیات‌هایی در تناقض با فلسفه ایجاد مناطق آزاد است. مناطق آزاد تشکیل شده‌اند تا با رهایی از قیود و محدودیت‌های قلمرو گمرکی وضعیت سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های اقتصادی را تسهیل کنند. بنابراین اگر قرار باشد که همان قوانین گمرکی سرزمین اصلی در این مناطق نیز جاری باشد، ایجاد مناطق آزاد موضوعیتی نخواهد داشت. ثانیا در اکثر کشورها، مشوق‌های مالی نیز برای مناطق آزاد در نظر گرفته شده است که این مشوق‌ها شامل تسهیل و کاهش بار مالیاتی بنگاه‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری و نیروی کار آنان هستند. مشوق‌های مذکور به طرق مختلفی از جمله تعطیلات مالیاتی، نرخ‌های ترجیحی و اعتبارات مالیاتی اعمال می‌شوند. لازم به ذکر است که در کشورهای عربی همسایه ایران به طور کلی مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد. در خصوص مالیات بر درآمد و سود نیز مناطق آزاد در کشورهای امارات و کویت به طور دائمی معاف هستند.
ثالثا مساله امنیت به ویژه در مناطق جنوبی کشور از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. از یک سو سطح رفاه مردم در این مناطق اندک است. هر چند طی دو دهه گذشته و با حضور و فعالیت سازمان منطقه آزاد، بهبود اندکی در رفاه این مناطق مشاهده می‌شود اما دسترسی به امکانات اولیه زندگی از جمله آب آشامیدنی بهداشتی، دسترسی به حداقل امکانات آموزشی و بهداشتی و امثالهم، همچنان جزو آمال و آرزوهای مردم این مناطق است. از سوی دیگر، در مجاورت این مناطق، دوبی، ابوظبی، قطر و… قرار دارند که نه تنها مدت‌هاست از تامین نیازهای اولیه هرم مازلو عبور کرده‌اند بلکه عملا فاقد مالیات بر عایدی سرمایه به طور عمومی هستند و بار مالیاتی اندکی را در مقابل خدمات باکیفیت بخش عمومی به مردم تحمیل می‌کنند. علاوه بر موارد مذکور در طراحی مالیات بر عایدی سرمایه باید تکلیف چند موضوع محوری زیر را مشخص کرد.
عایدی سرمایه‌ای کدام یک از دارایی‌های حقیقی و مالی با چه نرخی باید مشمول مالیات شود؟ آیا باید عایدی سرمایه‌ای را نسبت به تورم تعدیل کرد؟ آیا تعدیل نسبت به استهلاک در خصوص عایدی سرمایه‌ای موضوعیت دارد یا نه؟ اگر مالیات بر عایدی سرمایه با هدف جلوگیری از سفته‌بازی و نوسانات وضع می‌شود آیا نسبت به عایدی بلندمدت و کوتاه‌مدت باید حساسیتی وجود داشته باشد؟ آیا زیان‌های سرمایه‌ای بایستی قابل کسر از درآمدهای سرمایه‌ای یا قابل اعتبار دادن باشند یا خیر؟ بررسی طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مقایسه آن با تجربیات سایر کشورها حکایت از آن دارد که طرح مذکور نسبت به این موضوعات محوری ساکت است و یا شیوه‌ای انتخاب شده است که انطباق چندانی با آموزه‌های نظری و تجربی ندارد.
دارایی‌های تحت شمول مالیات بر عایدی سرمایه
مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند بر عایدی دارایی‌های نظیر املاک و مستغلات (زمین ساختمان، ویلا، باغ)، سهام و انواع اوراق بهادار؛ طلا و جواهر و سنگ‌های قیمتی، وسایط نقلیه، اشیای نفیس هنری، حقوق مالکیت ارزهای خارجی و امثالهم اعمال شود. تجربه ۱۲۱ کشور در وضع مالیات بر عایدی سرمایه‌ای (با تاکید بر اشخاص حقیقی) نشان می‌دهد که وضع مالیات بر عایدی سرمایه‌ای دو نوع دارایی در کشورها متداول است و استقبال کمتری از وضع مالیات بر عایدی سرمایه سایر دارایی‌ها صورت گرفته است. اولا بالاترین فراوانی وضع مالیات بر عایدی سرمایه‌ای در بین ۱۲۱ کشور مورد بررسی در سال ۲۰۲۱ متعلق به «مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک و مستغلات» است که بیش از ۸۳ درصد کشورها، قوانینی مرتبط با آن دارند. متوسط نرخ مالیاتی کشورهای OECD و غیر OECD به ترتیب ۹/۲۶ و ۹/۱۳ درصد است که میانگین کل حدود ۵/۱۷ درصدی را در بین کشورهای مجری این نوع مالیات به دست می‌دهد.
این در حالی است که در آخرین مصوبات کمیسیون اقتصادی، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک و مستغلات مشروط به دوره نگهداری کمتر از یک سال با نرخ ده واحد درصد بیشتر از بالاترین نرخ ماده (۱۳۱) این قانون مشمول مالیات می‌شود و مالیات بر عایدی سرمایه دارایی‌هایی که بیش از یک سال از دوره تملک آنها می‌گذرد به نرخ‌های ماده ۱۳۱ مشمول مالیات است. نکته مهم آنکه به دلیل وجود حکمفرما بودن تورم‌های بالای دورقمی از یک سو و عدم تعدیل طبقات مالیاتی در ماده ۱۳۱ از سوی دیگر، مشمول مالیات شدن اشخاص غیرتجاری با بالاترین نرخ‌های ماده ۱۳۱ (یعنی ۲۵ درصد) قریب‌الوقوع خواهد بود و این بدین معناست که نرخ مالیات موثر بر عایدی سرمایه در ایران، تقریبا مشابه با کشورهای OECD و حدود ۸/۱ برابر کشورهای غیر OECD و حدود ۴/۱ برابر میانگین نرخ مالیاتی کشورها است. در کوتاه‌مدت (یعنی دوره تملک کمتر از یک سال) نیز نرخ مالیات موثر ۳۵ درصد خواهد بود که به نوبه خود، حدودا ۳۰ درصد بیشتر از میانگین کشورهایOECD،‌ ۱۵۰درصد بیشتر از میانگین کشورهایOECD و حدود ۱۰۰ درصد بیشتر از میانگین کل کشورها است.
ثانیا، مالیات بر عایدی سرمایه‌ای سهام و سایر اوراق بهادار در جایگاه بعدی قرار می‌گیرد، به طوری که حدود ۴۳ درصد کشورها به طور غیرمشروط این عایدی را مشمول مالیات می‌کنند و در ۳۲ درصد کشورها به طور مشروط (عمدتا مشروط به تامین شرایطی در خصوص مدت نگهداری و محل معامله)، مشمول مالیات می‌شود.
نکته مهم آنکه متوسط نرخ مالیات بر عایدی سرمایه‌ای سهام و اوراق بهادار در کشورهای OECD و غیر OECD بسیار کمتر از نرخ مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک و مستغلات بوده و به ترتیب ۶/۲۱ و ۵/۱۳ درصد است که میانگین ۵/۱۵ درصدی در کل کشورها را حاصل می‌نماید. در طرح مصوب کمیسیون اقتصادی، هیچ بحثی در خصوص این نوع دارایی (چه از منظر معافیت و چه مشمولیت) صورت نگرفته است. ثالثا، وضع مالیات بر عایدی سرمایه‌ای وسایط نقلیه؛ انواع طلا، نقره، پلاتین، مسکوکات طلا، نقره، پلاتین و جواهرآلات؛ انواع ارزها و امثالهم در قوانین مالیاتی کشورها در خصوص اشخاص حقیقی، کمتر مورد توجه بوده است، به طوری که صرفا ۲۱ درصد کشورها عایدی سرمایه‌ای وسایط نقلیه را مشمول مالیات کرده‌اند و فقط ۷ درصد کشورها از عایدی سرمایه‌ای طلا و جواهر و ارزهای خارجی مالیات اخذ می‌کنند.
نرخ متوسط مالیاتی در وسایط نقلیه حدود ۳/۱۵ درصد و در خصوص طلا و جواهر و ارزهای خارجی تقریبا ۹/۱۶ درصد است.
این در حالی است که در طرح پیشنهادی مصوب کمیسیون اقتصادی، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه‌ای وسایط نقلیه موتوری زمینی و انواع طلا، نقره، پلاتین، مسکوکات طلا، نقره، پلاتین و جواهرآلات با نگهداری کمتر از یک سال ۳۵ درصد است که بیش از ۲ برابر متوسط نرخ مالیاتی سایر کشورها است. برای تملک بیش از یک سال نیز نرخ‌های مالیاتی طبق ماده (۱۳۱) از ۱۵ تا ۲۵ درصد خواهد بود که با توجه به شرایط تورمی عملا نرخ موثر مالیاتی ۲۵ درصد خواهد بود. نکته مهمی که در خصوص شیوه مالیات‌ستانی وجود دارد آن است که به صورت تناسبی (یعنی یک نرخ ثابت و یکنواخت) باید عایدی سرمایه را مشمول مالیات کرد یا یک نرخ تصاعدی (مشابه آنچه در ماده ۱۳۱ وجود دارد)؟
مروری بر تجربه کشورهای مجری مالیات بر عایدی سرمایه حاکی از آن است که ۶۲ درصد از کشورهای مجری نظام مالیات بر عایدی سرمایه از ساختار تک‌نرخی برای مشمول مالیات کردن عایدی سرمایه استفاده کرده‌اند. پیاده‌سازی یک ساختار مالیاتی تصاعدی، به شدت پیچیدگی این مالیات را افزایش داده و آن را از جنبه‌هایی ناعادلانه می‌کند. دلیل آن نیز کاملا واضح است. اگر فردی بعد از گذشت ۴ سال دارایی خود را بفروشد، عایدی که محقق شده است برای این ۴ سال است نه برای سالی که فروخته است.
لذا اگر بخواهیم یک نظام مالیاتی عادلانه داشته باشیم لازم است که اولا عایدی را به مدت نگهداری تقسیم کنیم و عایدی هر سال مشخص شود و سپس در قالب ساختار تصاعدی، میزان بدهی مالیاتی هر سال را مشخص کنیم و در انتها، این میزان بدهی با یکدیگر جمع بسته شوند. چنین رویکردی در آخرین مصوبات کمیسیون اقتصادی مجلس اتخاذ نشده است.

تعدیل عایدی سرمایه‌ای نسبت به تورم
تورم موجب مخدوش شدن تمامی جنبه‌های مالیات‌ستانی از درآمد اشخاص حقیقی می‌شود و به ویژه تاثیر مخربی در مالیات‌ستانی از عایدی سرمایه‌ای دارد. هنگامی که دارایی‌های حقیقی مانند املاک و مستغلات و دارایی‌های مالی نظیر سهام فروخته می‌شود بخش قابل توجهی از مابه‌التفاوت قیمت فروش از هزینه‌های اکتساب عایدی‌های اسمی است که به دلیل افزایش قیمت کالاها و خدمات ایجاد شده است. لذا مالیات‌ستانی از عایدی‌های اسمی سبب می‌شود که نرخ مالیات موثر روی عایدی‌های سرمایه‌ای تعدیل‌شده با قیمت‌های واقعی افزایش یابد. علاوه بر این بسیاری از افراد ملزم به پرداخت مالیات بر عایدی قابل ملاحظه‌ای هستند که چه بسا اگر تعدیل نسبت به تورم صورت می‌گرفت قیمت فروش کمتر از هزینه‌های واقعی اکتساب دارایی می‌بود. موضوع تورم و ضرورت اتخاذ رویکرد دقیق برای جلوگیری از تبدیل مالیات بر عایدی سرمایه به «مالیات بر ثروت» که یک مالیات مضاعف است دغدغه جدی سیاستگذاران کشورهای مختلف بوده است. بررسی تجربه کشورهای مورد بررسی حاکی از اتخاذ راهکارهای متفاوتی است و ۵ رویکرد قابل شناسایی است.
گروه نخست از کشورها گروهی هستند که در قوانین مرتبط با مالیات بر عایدی سرمایه، شاخص‌بندی هزینه‌های اکتساب نسبت به تورم را تصریح کرده یا عایدی اسمی را نسبت به تورم، تعدیل کرده‌اند. به جهت پیچیدگی‌های تعدیل نسبت به تورم (از جمله انتخاب شاخص قیمتی، نوع دارایی‌های تحت پوشش و دوره نگهداری آنها شاخص‌بندی نسبت به تورم گذشته یا تورم آتی و سایر مسائل اجرایی)، رویکردهای دیگری توسط کشورها اتخاذ شده است.
در گروه دوم از کشورها، صرفا بخشی از عایدی سرمایه مشمول مالیات می‌شود و نه کل آن.
دسته سوم از کشورها یک معافیت پایه دارند که هر ساله متناسب با تورم شاخص‌بندی می‌شود.
گروه چهارم از کشورها عایدی‌های بلندمدت را از شمول مالیات مستثنی می‌کنند که تعریف بلندمدت بودن از ۱ تا ۱۲ سال نگهداری دارایی در خصوص املاک و مستغلات در کشورهای مختلف در نوسان است. تمرکز گروه پنجم از کشورها روی نرخ مالیات است که از نرخ‌های مالیاتی متفاوتی برای عایدی کوتاه‌مدت یا بلندمدت استفاده می‌کنند. به لحاظ آماری حدود ۵۱ درصد کشورهایی که عایدی سرمایه‌ای املاک و مستغلات را مشمول مالیات کرده‌اند از یک راهکار یا حتی به طور همزمان از چند راهکار فوق برای تعدیل عایدی سرمایه‌ای نسبت به تورم استفاده کرده‌اند. ۴۵ درصد کشورها نیز تمهیداتی برای تعدیل عایدی سرمایه‌ای سهام نسبت به تورم را در قوانین مالیاتی خود اندیشیده‌اند. این در حالی است که در طرح مصوب کمیسیون اقتصادی، تعدیل عایدی سرمایه‌ای نسبت به تورم صرفا به صورت ظاهری مدنظر قرار گرفته است که به راحتی می‌توان نشان داد طرز برخورد اینچنینی عملا با نادیده گرفته شدن یک اصل مهم در وضع مالیات بر عایدی سرمایه هیچ تفاوتی ندارد. به موجب صدر بند ۱۹ و تبصره ۱ و ۲ گفته شده است: عایدی سرمایه دارایی‌ها با دوره تملک کمتر از یک‌سال با نرخ ۳۵ درصد و همچنین مجموع عایدی سرمایه دارایی‌ها با دوره تملک یک سال و بیشتر با نرخ مقرر در ماده این قانون. در صورتی که دوره تملک دارایی‌های مذکور چهار سال و بیشتر باشد، عایدی سرمایه عبارت است از:
در قانون مالیاتی هیچ کشوری عایدی سرمایه با چنین فرمولی مشمول مالیات نمی‌شود و این یک فرمول منحصر به فرد و عجیب است که منطق آن هم مشخص نیست. به نظر می‌رسد چنین نحوه نگارشی در تبصره این بند، به طور کلی، تعدیل نسبت به تورم را منتفی می‌کند. فرض کنید که مدت تملک دارایی فرد برای ۴ سال باشد در آن صورت عملا در فرمول بالا، قیمت خرید تعدیل‌شده با تورم در عبارت اول و عبارت دوم با یکدیگر ساده می‌شوند و عملا هیچ تعدیل تورمی رخ نمی‌دهد. برای دوره‌های نگهداری بالاتر هم وضعیت کم و بیش به همین ترتیب است و اضافه شدن عبارت دوم، عملا بخشی از تعدیل تورمی را خنثی می‌کند؛ یعنی عملا با این فرمول فقط بر میزان پیچیدگی‌ها افزوده می‌شود و در نهایت، جواب این فرمول آن است که قیمت فروش را از قیمت خرید کم کنید و با نرخ‌های گفته‌شده، مالیات‌ستانی کنید.
همسایه‌های ایران کشورهایی هستند که یا مالیات بر عایدی سرمایه ندارند یا اگر دارند، عایدی‌های بلندمدت را معاف کرده‌اند. مثلا در کشور همسایه، ترکیه، عایدی‌های بیش از ۵ سال روی املاک و مستغلات معاف است. مهم آنکه هدف دولت از وضع این مالیات برای مخاطبان نامشخص است. اگر قرار است عدالت مالیاتی بهبود بخشیده شود که راهکار مناسب آن پیاده‌سازی نظام مالیات بر درآمد مجموع درآمد اشخاص حقیقی از طریق ساماندهی معافیت‌های بدون مبنای نظری و مشمول کردن تمامی پایه‌های درآمدی است. اگر قرار است کنترل سوداگری دنبال شود باید تمرکز بر دوره‌های نگهداری کوتاه‌مدت باشد. به نظر می‌رسد این شیوه مالیات‌ستانی با هدف کسب درآمد از طریق وضع مالیات بر ثروت است و نه مالیات بر عایدی سرمایه. براساس نرخ تورم ۲۰۱۹ گزارش‌شده توسط بانک جهانی، صرفا ۷ کشور در مجموعه کشورهای مجری نظام مالیات بر جمع درآمد اشخاص حقیقی وجود دارد که تورم دورقمی و بعضا سه‌رقمی را تجربه کرده‌اند که عبارتند از آرژانتین (تورم ۵/۵۳ درصدی)، پاکستان (تورم ۶/۱۰ درصدی)، نیجریه (تورم ۴/۱۱ درصدی)، سودان جنوبی (تورم ۱۸۸ درصدی)، سورینام (تورم ۲۱ درصدی)، ترکیه
(تورم ۲/۱۵ درصدی) و ونزوئلا (تورم ۲۵۵ درصدی).
از بین این کشورها، آرژانتین، سودان جنوبی و سورینام فاقد مالیات بر عایدی سرمایه هستند و پاکستان و ترکیه عایدی‌های سرمایه‌ای بلندمدت را از مالیات بر عایدی سرمایه معاف کرده‌اند. حتی در کشورهایی که تورم‌های بسیار اندک ۱ و حتی ۵/۰ درصدی را تجربه می‌کنند نسبت به مساله تورم بی‌تفاوت نیستند. مثلا در کشور ایرلند با تورم کمتر از ۱ درصد (حدود ۹/۰ درصد) هزینه‌های خرید دارایی با استفاده از تورم، شاخص‌بندی می‌شود و بدین ترتیب عایدی سرمایه واقعی و نه اسمی مشمول مالیات می‌شود. هند که تورم حدود ۷/۷ درصدی دارد نه تنها نسبت به شاخص‌بندی هزینه‌های اکتساب دارایی برحسب شاخص هزینه زندگی بی‌تفاوت نیست بلکه دارایی‌هایی که حداقل ۳ سال از زمان خرید آنها گذشته باشد و عایدی به دست آمده، مجددا در خرید همان نوع دارایی سرمایه‌گذاری شود از شمول مالیات مستثنی است. پرتغال با تورم بسیار اندک ۳/۰ درصدی، ضمن منظور کردن تورم در محاسبه عایدی سرمایه‌ای صرفا ۵۰ درصد عایدی سرمایه واقعی را مشمول مالیات می‌کند. در برخی کشورها به ویژه استرالیا، ایالات متحده و کانادا لوایح متعددی به منظور اصلاح نظام مالیات بر عایدی سرمایه برای لحاظ مستقیم تورم و محاسبه عایدی سرمایه واقعی در سنوات مختلف تدوین شده است. اهمیت اتخاذ موضعی صحیح در خصوص مساله تورم به اندازه‌ای است که در کشوری مثل ایالات متحده آمریکا که سطح عمومی قیمت‌ها طی ۶۰ سال گذشته حدود ۶ برابر شده است، تعدیل عایدی سرمایه‌ای نسبت به تورم به طور غیرمستقیم و از طریق نرخ‌های مالیاتی در قانون مالیاتی این کشور تعبیه شده است. حتی دولت وقت این کشور در سال ۲۰۱۸ لایحه اصلاحات مالیاتی به منظور شاخص‌بندی هزینه‌های اکتساب دارایی برحسب تورم را تنظیم کرد. بدیهی است در کشورهای در حال توسعه‌ای مثل ایران که با تورم‌های بالا و دورقمی روبه‌رو است و براساس آمارهای موجود طی ۶۰ سال گذشته سطح قیمت‌ها بیش از ۴۲۶۷ برابر شده، بی‌توجهی نسبت به این موضوع می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری داشته باشد.