نتایج بررسی موردی از وضعیت کاربری املاک آشکار کرد زمینه‌های توسعه در «یوتوپیای تهران»

روند بازار املاک و مستغلات در سال جاری سیگنال‌های رکود را مخابره می‌کند و برخی از کارشناسان با توجه به روند موجود، دوره رکود چهار تا پنج ساله را برای این بازار متصور هستند. رکود در بازار املاک، از تورم بالا در هزینه‌های ساخت‌وساز و همچنین کاهش قدرت خرید در میان مصرف‌کنندگان متاثر است. در چنین شرایطی فعالیت‌های تجاری و اقتصادی، به حوزه‌ای پرخطر برای عرضه‌کنندگان تبدیل شده است. اما همچنان می‌توان با اتخاذ استراتژی‌های هوشمندانه نحوه عرضه و فروش، دستاوردهای قابل توجهی در بازار املاک و مستغلات داشت.
بررسی این پرسش که «کدام دسته از املاک در وضعیت کنونی دچار مشکلات فروش نبوده‌اند؟» نشان می‌دهد که توجه به سه عامل می‌تواند در شرایط کنونی سودآوری در حوزه فروش املاک را تضمین کند.
این سه عامل عبارتند از توجه به مکان‌یابی، توجیه اقتصادی و استفاده از متدهای بازاریابی مناسب. بر‌ این اساس هنگام سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات و انتخاب املاکی با موقعیت‌های خاص استراتژیک، پس از تحلیل و بررسی‌های تخصصی و موشکافانه وضعیت خرید و فروش و تمایلات مشتریان فعال در بازار مسکن مشخص شد که در بازار املاک و مستغلات شهر تهران، آن دسته از املاک و مستغلاتی امکان فروش بهتر را داشته‌اند که از شرایط ویژه و خاصی بهره‌مند بوده‌اند.
دومین عامل موثر در مورد توجه قرار گرفتن املاک برای مشتریان، سربلند بیرون آمدن ملک از آزمون‌های مرتبط با ارزیابی توجیه اقتصادی است. به عبارتی، املاکی که جایابی مناسب، شرایط ویژه و نیز توجیه اقتصادی قابل قبولی دارند، حتی در شرایط کنونی نیز نه‌تنها دچار رکود نشده‌اند بلکه با شرایطی ویژه و به صورت نقدی به فروش رسیده‌اند. اما عامل سوم که شرط لازم برای دست یافتن به توفیق در وضعیت کنونی بازار املاک و مستغلات است، بهره‌گیری صاحبان املاک و مستغلات از مشاوران خبره و دوراندیش در زمینه اجرا، خرید و فروش، از اولین مراحل طراحی و ساخت هر ملک است. به عبارت دیگر هم در حوزه جانمایی ملک و هم در حوزه شکل دادن به شرایط ویژه که توجیه اقتصادی برای ملک را به ارمغان می‌آورد، تکیه بر روندهای مرتبط با تحقیقات علمی بازار از الزامات غیرقابل چشم‌پوشی است که حضور در بازار با شرایط کنونی را امکان‌پذیر می‌سازد.
اتمام فرصت آزمون و خطا
با در نظر گرفتن اوضاع و احوال حاکم بر بازار املاک و مستغلات، هر آزمون و خطایی احتمال تحمیل هزینه‌های جبران‌ناپذیر را برای سرمایه‌گذاران و دست‌اندرکاران املاک و مستغلات افزایش می‌دهد. در چنین وضعیتی، با توجه به بالا بودن هزینه‌های جاری ساخت و ساز، توجه به غیرقابل‌ پیش‌بینی بودن روندهای موجود و عدم توجه به داده‌های آماری برآمده از ارزیابی آزمون‌ها از جمله مدت زمان خواب پول سرمایه‌گذاری شده و خطاهای دیگر فعالان حوزه املاک و مستغلات می‌تواند به خطاهای نابخشودنی در مسیر شکل‌گیری یک پروژه کلان در حوزه املاک و مستغلات بینجامد. حال در چنین وضعیتی می‌توان این پرسش را مطرح کرد که چه املاکی می‌توانند در شرایط کنونی توجیه اقتصادی مناسبی داشته باشند؟
معضل کاربری املاک
ارزیابی‌هایی که بر پایه‌ داده‌های آماری متقن و بی‌بدیل شکل گرفته است، نشان می‌دهد که مهم‌ترین معضل در شرایط کنونی حوزه املاک تجاری معضل «نوع کاربری» است. در حال حاضر در اکثر مناطق استراتژیک کشور از منظر تجاری و به طور ویژه و مشخص در شهر تهران، کاربری‌هایی از قبیل رستوران‌ها، فروشگاه‌های زنجیره‌ای و فروشگاه‌های کوچک به حد اشباع خود رسیده است و در چنین شرایطی به نظر می‌رسد لازم است تعاریف جدیدی برای کاربری املاک تجاری ارائه شود. چنین اقدام‌هایی باید هنگام طراحی و ساخت املاک تجاری انجام شود و در نهایت با بهره‌گیری از کارشناسان خبره منجر به اجاره و فروش هدفمند به گروه‌های مشخصی از مخاطبان هدف شود.
در چنین شرایطی تحلیلگران زبده در شکل‌گیری استراتژی‌های تضمین‌شده فروش ملک، به دنبال پاسخ هوشمندانه‌ای به این پرسش هستند که «با توجه به تنوع کاربری‌های تجاری در شرایط کنونی، چه کمبودهایی در بازار وجود دارد که می‌توان برای پاسخ به آن کمبود‌ها به طراحی هدفمند یک پروژه در حوزه املاک تجاری پرداخت؟»
بر همین اساس «کارگروه تحلیل املاک خانه اقتصاد» تحقیقاتی را در مورد معضل کاربری به منظور ارائه راهکارهایی برای بهبود وضعیت تعریف کاربری در کشور انجام داده است. در این تحقیقات سعی شده تا به طور موردی با تمرکز روی یک پروژه خاص راهکارهای جامعی برای توسعه بازار مسکن شهری و بازتعریف کاربری‌های تجاری مدرن ارائه شود. در حال حاضر برای بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی در کلانشهرها، مراکز جامعی وجود ندارد. مفهوم «مرکز جامع» از جمله مفاهیمی است که در بازار املاک و مستغلات ایران به خصوص املاک تجاری کمتر به آن توجه شده و به نوعی کمبود آن در شرایط کنونی به خوبی مشاهده می‌شود. به عنوان نمونه اگر یک پروژه تجاری افتتاح نشده‌ای مانند «پروژه تجاری یوتوپیا» را در نظر بگیریم، خواهیم یافت که با توجه به جانمایی مناسب این ملک در یکی از مناطق پرتردد و استراتژیک تهران فرصت بالقوه تجاری منحصر به فردی را داراست.
بررسی‌های موردی روی این پروژه نشان می‌دهد با طراحی استراتژی‌های خاص می‌توان چنین ملکی را به هسته مرکزی و تجاری منطقه، به عنوان «مرکز جامع فروش» مبدل کرد. «پروژه یوتوپیا» که توسط یکی از سازندگان باسابقه تهران و یک معمار باتجربه تهرانی (آقای رحمانی) طراحی و اجرا شده، از اهمیت ویژه‌ای به دلیل احداث در یکی از محلات مهم تهران برخوردار است. در این پروژه که در محله فرشته تهران احداث شده، طراحی متمایز و چشم‌نواز و همچنین استفاده از مصالح بسیار گران‌قیمت در این ملک، جلوه‌ شگفت‌انگیزی دارد که باعث وجه تمایزش با سایر املاک این منطقه شده است.
ارزیابی‌های کارشناسان نشان می‌دهد، چنانچه کاربری ملک یادشده به صورت هوشمندانه تعریف شود، امکانی برای ارائه یک ساختار متمایز اقتصادی برای ملک تجاری شگفت‌انگیز به وجود خواهد آورد تا بهره‌وری این پروژه به صورت درخشان‌تری انجام شود.
زمینه‌های خدماتی «یوتوپیا»
از جمله ساختارهای متمایز اقتصادی که تحت قالب «مرکز جامع تجاری» می‌تواند در پروژه یوتوپیا تعریف شود، بهره‌برداری بخشی از این پروژه بزرگ به عنوان مرکز تجاری مخصوص بانوان است. چنین مرکز تجاری، پتانسیل آن را خواهد داشت تا به عنوان اولین مرکز تجاری بانوان کشور معرفی شود و به مرکزی برای تامین کلیه نیازهای بانوان از جمله تامین لوازم آرایشی و بهداشتی، تامین البسه‌های روز، تامین نیاز‌های زیبایی و پزشکی و همچنین تامین فضای تفریحی مخصوص بانوان مبدل شود. از ویژگی‌های ویژه چنین مرکزی، می‌توان به ایجاد فضایی متناسب با سلایق بانوان و راحتی در نوع پوشش اشاره کرد.
این پروژه می‌تواند به یک فضای بسیار ویژه و رویایی با توجیه اقتصادی خارق‌العاده در شرایط کنونی اقتصادی که به دوره رکود مشهور است تبدیل شود.
نیاز به ارائه خدمات دیجیتال
نمونه اشاره شده تنها یکی از نمونه‌های تشکیل مرکز جامع اقتصادی است. از دیگر نمونه‌های مراکز جامع که کمبود آن حس می‌شود، مرکز ارائه خدمات جامع دیجیتال و تجارت الکترونیک است. چنین مرکزی می‌تواند با ایجاد بستری مناسب برای پیشخوان‌ها و درگاه‌های کارآمد، تشکیل شتاب‌دهنده‌های پویا، مراکز خدمات مالی جامع تبدیل به ‌هاب اصلی تجارت الکترونیک شهر تهران شود که هم برای دانشجویان، نخبگان، متخصصان، تاجران، سرمایه‌گذاران، بازرگانان، مراکز مالی و هم برای عموم مخاطبان خدمات، مفید واقع شود.
باید توجه داشت که در هر شرایط اقتصادی، تکیه بر ابتکارهای برآمده از تحقیقات علمی و با پشتوانه تجربه و تحلیل‌های آماری می‌تواند یک پروژه اقتصادی را به پروژه‌ای متمایز و موفق تبدیل سازد. در شرایطی که عموم فعالیت‌های تجاری با رکود مواجه هستند، باید تلاش کنیم که راه‌های استثنا بودن را بیابیم که چنین فرصتی بدون مشورت و طراحی نقشه راهی توسط مشاوران نخبه اقتصادی محقق نخواهد شد.
امید است که در آینده مالکان چنین املاکی با تغییر نگرش خود متناسب با تغییرات روز دنیا به جای تشکیل مجتمع‌های تجاری با کاربری تکراری که موجب کسالت مشتریان و کسادی مجتمع خود شوند با دریافت مشاوره‌های تخصصی از مشاوران زبده اقتصادی بتواند. ‌هاب اقتصادی منطقه شهری خود در یک حوزه مورد نیاز آن منطقه شوند.