ورود لوکس‌سازان به بازار

متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۴/۴ میلیون تومان رسید

اشکان نظام‌آبادی- حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مهرماه به ترتیب معادل ۳/۱۰ هزار واحد مسکونی و ۴/۴۴ میلیون ریال بوده، بیشترین معاملات در دامنه قیمتی هر متر سه تا ۵/۳ میلیون تومانی بوده است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۵» طی این مدت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰۳۲۵ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶/۱۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. از سوی دیگر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴/۴۴ میلیون ریال است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۱ و ۹/۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در حالی که طی یک سال گذشته رشد ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی گاهی پایین‌تر و گاهی بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده است برای سومین ماه پیاپی این نرخ همگام با نرخ رشد قیمت مسکن بالا رفت. کارشناسان معتقدند این پدیده به علت افزایش امید به سرمایه‌گذاری و ایجاد تعادل نسبی در بازار است. از سوی دیگر با وجود اینکه شاخص قیمت‌ها طی مهرماه امسال نسبت به سال گذشته ۹/۵ درصد افزایش یافته حجم معاملات به میزان ۶/۱۰ درصد کاهش یافته است.
کاهش بهره بانکی و افزایش قیمت مسکن
در همین ارتباط عضو هیات‌مدیره انجمن مهندسان راه و ساختمان ایران در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» اظهار داشت: افزایش قیمت‌ها طی این مدت را به این دلیل می‌دانم که بهره بانک‌ها کاهش پیدا کرده و عده‌ای منابع مالی خود را از بانک‌ها خارج می‌کنند و به دنبال شرایط مناسبی برای سرمایه‌گذاری می‌گردند. عباس اکبرپور با بیان اینکه ثبات قیمت ارز و طلا از دیگر دلایل روی آوردن متقاضیان به بخش مسکن است، گفت: در حال حاضر قیمت ارز و طلا تغییر نمی‌کند و باید این موضوع را به فال نیک بگیریم چراکه سرمایه‌گذاران به سمت خرید ملک می‌روند و سعی می‌کنند پول‌هایشان را در بخشی انباشته کنند که چشم‌انداز بهتری از لحاظ سودآوری داشته باشد از این روی تقاضای بالقوه خرید مسکن بالا می‌رفته است.
نیمه دوم سال، زمان مناسب برای سرمایه‌گذاری
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه سخنان خود اظهار کرد: هر ساله وقتی نزدیک نیمه دوم سال می‌شویم تمایل افراد به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند البته گشایشی که در رشد بخش صنعت به دنبال آن بودیم هنوز حاصل نشده و بر همین اساس منابع خارجی پسابرجام در صنایع عمده هنوز وارد کشور نشده‌اند. بر همین اساس منطقی‌تر است تا مردم در جهتی سرمایه‌گذاری کنند که از نظر آینده سرمایه‌گذاری شرایط مناسب‌تری دارد و در حال حاضر مسکن بیش از سایر بخش‌های اقتصادی ایران این شرایط را دارد.
دو دسته خریدار عمده
اکبرپور در پاسخ به این سوال که علت کاهش معاملات با وجود افزایش قیمت‌ها چیست، اظهار کرد: به طور کلی افرادی که وارد بازار مسکن می‌شوند دو گروه هستند؛ عده‌ای به مسکن نیاز دارند و برای تبدیل به احسن کردن خانه‌های خود اقدام می‌کنند تا مسکن جدیدی بگیرند. وی افزود: این گروه از خریداران بالقوه بخش عمده‌ای از بازار مسکن را تشکیل می‌دهند و در حال حاضر به دلیل توان مالی اندک یا داشتن اولویت‌های دیگر وارد بازار نشده‌اند. این افراد عمدتا متقاضیانی هستند که در دو ماه آخر سال تعدادشان افزایش پیدا می‌کند. این بخش از بازار مسکن را غالبا قشر متوسط جامعه تشکیل می‌دهد که سرمایه‌گذاران عمده‌ای به لحاظ حجم معاملات نیستند اما از لحاظ تعداد زیاد هستند و وقتی وارد بازار نشوند آمار معاملات افت می‌کنند. اما دسته دوم سرمایه‌گذارانی هستند که مسکن‌های خاص و با قیمت‌های بالا را خریداری می‌کنند که باعث رشد حجم معاملات می‌شوند. این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که هم تراز شدن نرخ رشد بهای کالاها و قیمت مسکن را چگونه تحلیل می‌کنید، اظهار کرد: این پدیده نشان می‌دهد که اطمینان جامعه به اقتصاد در حال برگشت است و امید به آینده شکل گرفته است. اکبرپور ادامه داد: این موضوع در کنار افزایش امید به روابط بهتر و افق روشن روابط بین‌المللی باعث می‌شود که سازندگان تمایل بیشتری به ساخت مسکن پیدا کنند و بر همین اساس خرید مواد و مصالح رشد می‌کند. در عین حال نرخ تورم با اینکه افزایش تدریجی داشته اما نسبت به گذشته کاهش پیدا کرده است.
تسهیلات در مراکز استان‌ها تاثیر ندارد
اکبرپور در پاسخ به این سوال که با وجود استقبال از تسهیلات دولتی سازندگان به ساخت مسکن بیشتر اقدام نمی‌کنند و عرضه از تقاضا عقب افتاده است، اظهار کرد: واقعیت این است که از نظر ارائه تسهیلات خرید، آنچه که بانک‌ها ارائه می‌دهند در شهرستان‌ها ممکن است اثربخش باشد اما در مراکز استان‌ها تاثیر چندانی ندارد چراکه حجم وام شاید ۱۰ درصد قیمت آپارتمان را تامین کند. وی افزود: در عین حال بخشی از تولیدکنندگان و سازندگان مسکن هستند که در گذشته مسکن را ساخته‌اند و منتظرند از تحولات قیمتی سود بیشتری کسب کنند. همچنین بخشی از سازندگان به سمت ساخت مسکن‌های لوکس‌تر پیش می‌روند. به عبارتی این سازندگان گروه خاصی از خریداران را در نظر دارند و این گروه خاص هیچ‌گونه ارتباطی با وام‌های بانکی ندارند چراکه حجم ریالی معاملات آنها قابل توجه است.
یک سال تا رونق واقعی
عضو هیات‌مدیره انجمن مهندسان راه و ساختمان ایران با رد این ادعا که افزایش قیمت می‌تواند نشانه‌ای از رونق باشد، اظهار کرد: هنگامی که حجم داد و ستد افزایش پیدا کند می‌توان گفت رونق شکل گرفته البته توقع اینکه در دوران رونق قیمت‌ها افزایش پیدا نکند در اقتصادهایی که نرخ تورم در آن اندک است توقع درستی است اما در اقتصاد ما رونق به افزایش قیمت همراه خواهد بود. اکبرپور در پایان اظهار کرد: با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور معتقدم در خوشبینانه‌ترین حالت باید از تابستان سال آینده منتظر رونق گرفتن بخش مسکن باشیم.
براساس گزارش ارائه شده توسط بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۷/۵۱ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.
توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سال ساخت (واحد مسکونی)
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهر ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۸ به ترتیب با سهم ۲/۱۲، ۶/۹ و شش درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۲ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر بوده است که به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۷، ۱۰، ۱۵، ۱۱ و ۳ بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۸ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
در ماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴/۴۴ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۱ و ۹/۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۶ با ۸/۱۲ درصد و بیشترین میزان کاهش متوسط قیمت به منطقه ۲۲ با ۲/۳ درصد تعلق دارد. در مهرماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۳/۱۰۴ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲/۲۰ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
در هفت ماهه منتهی به مهرماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵/۹۳ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۲/۱۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/۴۳ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، چهار درصد افزایش نشان می‌دهد.
توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در مهرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۳۰ تا ۳۵» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سه ۲/۱۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «۲۵ تا ۳۰» میلیون ریال با سهم ۳/۱۲ درصد و «۳۵ تا ۴۰» میلیون ریال با سهم ۳/۱۰ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۸/۶۲ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۴/۴۴ میلیون ریال معامله شده‌اند.
توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱/۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۳/۱۳ و ۱/۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۹/۵۱ درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.
توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در مهرماه سال ۱۳۹۵، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش یک‌هزار تا ۱۵۰۰ میلیون ریال با اختصاص سهم ۶/۱۳ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۵۰۰ تا دو هزار و دو هزار تا ۲۵۰۰ میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص ۶/۱۲ و ۵/۱۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۲/۵۱ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰۰ میلیون ریال اختصاص داشته است.
تحولات اجاره‌بها
در مهرماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/۹ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌شود سهم هزینه مسکن شامل اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی براساس سال پایه ۱۳۹۰=۱۰۰ معادل ۴/۲۸ درصد است.
حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مهرماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۳/۱۰ هزار واحد مسکونی و ۴/۴۴ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۶/۱۰ درصد کاهش و ۹/۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی هفت ماهه منتهی به مهرماه سال‌جاری و نیز گشایش‌های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش به ویژه تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یک بانک مسکن، شرایط مناسبی جهت خانه‌دار شدن زوجین جوان و خانه اولی‌ها در شرایط کنونی فراهم شده است. بر‌اساس گزارش بانک مرکزی، بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در مهرماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/۹ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد.