چالش تامین مالی

احسان نیازمند- تامین منابع مالی برای پیشبرد وعده مسکنی دولت به کندی انجام می‌شود. این در حالی است که بنا بر این بود تا بانک‌ها در تامین مالی نهضت ملی مسکن همکاری کنند. از سوی دیگر به اعتقاد کارشناسان و نمایندگان مجلس، در وزارت راه‌وشهرسازی اهتمام چندانی برای تحقق وعده مسکنی رییس‌جمهوری وجود ندارد.
نیاز به سرپناه یکی از اساسی‌ترین نیازهای هر عضو جامعه‌ است؛ مسکن در کنار اشتغال به عنوان مهم‌ترین عوامل برای ترغیب جوانان به ازدواج یاد می‌شود و این در حالی ا‌ست که هم‌‌اکنون حتی نیاز مسکن برای متاهلان فعلی نیز رفع نشده است.
کمبود ساخت و عرضه‌ مسکن، تبدیل این کالا به کالایی سرمایه‌ای و خروج املاک موجود از بازار عرضه و تقاضا، عمده دلایلی‌ است که برای رشد قیمت مسکن در کنار تلاطمات بازار از جمله جهش‌های ارزی و تورم می‌توان برشمرد، به خصوص در دهه‌‌ اخیر که با وجود تحریم‌ها علیه کشور و جهش تورم به کانال ۴۰ درصد، هزینه ساخت مسکن نسبت به گذشته افزایش یافته و نتیجتا مسکن کمتر از نیاز موجود ساخته شده و از طرف دیگر، احتکار مسکن به دلیل حفظ سرمایه از افزایش تورم، موجب شده تا مساله‌‌ مسکن از یک معضل همیشگی در کشور به بحران تبدیل شود؛ بحرانی که تبعات فرهنگی و اجتماعی در پی داشته و آینده کشور را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. کار به درجه‌ای از حساسیت رسیده که هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد درآمدهای خانوار، صرف هزینه‌‌ اجاره و تامین سرپناه می‌شود.
انحصار و کمبود زمین
برای حل این معضلات مجموعه‌ به هم پیوسته‌ای از راهکارها ارائه شده است؛ در همین راستا، امیرحسین خواجوند‌صالحی کارشناس اقتصادی با اشاره به‌ راه‌حل‌های ساماندهی بازار مسکن گفت: بر اساس تحقیقات انجام شده، هم‌اکنون‌ از مهم‌ترین دلایل رشد قیمت مسکن، وجود انحصار و کمبود زمین است.
او افزود: از آنجا که هزینه‌‌ ساخت مسکن با توجه به نرخ تورم و نرخ ارز افزایش یافته است، یکی از راهکارهایی که برای به‌صرفه شدن ساخت مسکن بیان می‌شود، این است که دولت از زمین‌های فراوان بایری که در اختیار دارد به مردم عرضه کند تا از طریق کاهش هزینه‌‌ زمین، مردم بتوانند به ساخت مسکن بپردازند.
این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: یکی دیگر از راهکارها برای کاهش سوداگری در بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه بوده است، اما متاسفانه قانونی بدون استفاده در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید زیرا تعدیل تورمی را در عایدی لحاظ کرد و عملا نرخ قانون بی‌اثر شد.
بانک‌ها ترمز نهضت ملی مسکن را کشیده‌اند
با روی کار آمدن دولت سیزدهم، یکی از مهم‌ترین وعده‌های دولت، وعده‌ ساخت چهار میلیون واحد مسکن طی دوره‌‌ این دولت بود؛ وعده‌ای که هرچه از عمر دولت می‌گذرد، به نظر دست‌نیافتنی‌تر می‌شود.
در این طرح قرار بود دولت در چهار روش به ساخت مسکن بپردازد: یک روش این بود که به مردم زمین عرضه کند تا مسکن خود را بسازند، روش دیگر مربوط به افرادی بود که از خودشان زمین داشته و اما نیازمند تسهیلات بودند. دولت قرار بود بانک‌ها را برای اعطای تسهیلات به این افراد به‌خط کند.
روش دیگر آن بود که دولت اقدام به ساخت و تحویل مسکن به مردم کند و روش آخر این بود که از طریق انبوه‌سازان، به ساخت مسکن بپردازد.
به عقیده کارشناسان، آنچه اکنون از این طرح دولت برآورد می‌شود آن است که دولت در اجرای طرح خود ناتوان بوده است، حتی به نظر می‌رسد که دولت از ابتدا برای اجرای این طرح برنامه مشخص و دقیقی نداشته است، زیرا طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها قرار بود در سال اول اجرای این طرح حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان برای تامین مالی آن بپردازند، این در حالی ا‌ست که طبق آمار در سال اول بانک‌ها فقط ۷/۶۴ هزار میلیارد تومان قرارداد منعقد کردند که یعنی معادل ۱۸ درصد از مقدار قانونی بود و در سال دوم نیز تا فروردین ۱۴۰۲، که قرار بود بانک‌ها ۵۴۸ هزار میلیارد تومان به این طرح بپردازند، تنها ۱۱۱ هزار میلیارد تومان قرارداد منعقد کردند که باز هم در حدود ۲۰ درصد از مقدار مشخص‌شده بود.
کارشناسان می‌گویند: مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی بعد از دو سال که از عمر دولت می‌گذرد، اکنون از اقدام به اجرای یک میلیون و ۲۳۵ هزار واحد نهضت ملی مسکن خبر می‌دهند که حاکی از آن است دولت برنامه و پایان‌بندی خاصی برای اجرای طرح خود ندارد و از برنامه‌‌ ساخت یک میلیون واحد در هر سال عقب مانده و سعی دارد با به تعویق انداختن این وعده برای خود وقت بخرد.
بی‌اثر شدن مالیات بر عایدی سرمایه
از طرف دیگر به طرح مالیات بر عایدی سرمایه اشاره شد که می‌توانست به عنوان یکی از راهکارهای ممانعت از سوداگری در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن، خودرو، ارز و طلا مورد استفاده قرار بگیرد. معضل سوداگری در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن همواره در کشور مطرح بوده و طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز از سال‌ها قبل در دست تصویب بوده است.
به عقیده کارشناسان این پشت‌گوش‌اندازی‌ها در راستای تصویب این طرح تا آنجا ادامه پیدا کرد و نادیده گرفته شد که نبود این قانون به وضوح در تلاطمات اخیر بازار مسکن، ارز و سکه حس شد؛ زمانی که اغلب تقاضاهای مصرفی از بازار عملا خارج شد و تقاضای سوداگری بازار را در اختیار گرفت. جالب‌تر آنکه این طرح بعد از تمام پشت‌گوش‌اندازی‌ها و بعد از مدت‌ها به تصویب رسید، در حالی که با دخالت‌های زیادی که در آن شد، عملا به یک طرح بی‌استفاده تبدیل شد، زیرا هم در آن معافیت‌های گسترده گنجانده شد،‌ هم تعدیل‌های متعدد از جمله تعدیل تورمی در آن قرار گرفت و هم اینکه نرخ مالیاتی که در آن در نظر گرفته شد، به نظر کم بود و بازدارنده نبود و بیشتر این نکته را در ذهن متبادر می‌کرد که هدف از این مالیات،‌ ایجاد درآمد برای دولت است تا ایجاد یک ابزار تنظیم‌گری در بازار دارایی‌ها و حمایت از مصرف‌کننده واقعی.
پشت‌گوش‌اندازی راهکارهای مورد نیاز بازار مسکن نه‌تنها مردم را در بزنگاه‌های تلاطمات اقتصادی بی‌پشتوانه می‌گذارد و دست دولت را در کنترل شرایط می‌بندد، بلکه در صورت تداوم می‌تواند موجب سلب اعتماد مردم نسبت به دستگاه‌های کشور شود و مرجعیت مردم را از نهادهای رسمی به نهادهای غیررسمی منتقل کند.