کاهش نسبی قیمت‌ها

گروه مسکن- انتشار نیافتن آمار‌های حوزه مسکن توسط دولت به هیچ وجه، قابل دفاع نیست. لازمه هر نوع تصمیم‌گیری درست تحلیل داده‌ها و اطلاعات مبتنی‌بر واقعیت است. اگر افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، داده و اطلاعات درستی نداشته باشند، خود به خود، تصمیمات اشتباه بیشتری می‌گیرند. با این نوع رفتارها، به جای حل کردن مشکلات، صورت مساله را پاک کرده‌ایم. این رفتار بحران‌زا فقط در بخش مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه در حوزه‌های دیگر نیز دیده می‌شود.
طی یک دهه گذشته ۱۰۰ هزار میلیارد تومان از حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کم شده است. در سال ۱۳۹۰ میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ۲۵۶ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۱۴۰۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
اگرچه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، انتشار آمار‌های مربوط به بخش مسکن را از آذر ماه سال گذشته متوقف کرده‌اند، اما «هم‌میهن» در گزارشی اشاره کرده است که رصد میدانی فعالان این حوزه ماندگاری رکود در سه فصل گذشته را هشدار می‌دهد. گزارش پروانه‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که رکودی بی‌سابقه در بخش مسکن ایجاد شده است. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران طی بهار ۱۴۰۱، ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه عنوان شد که در مقایسه با ۱۰هزار و ۷۰۰ پروانه سال پیش از آن، افت ۴۲درصدی داشته است.
کاهش حجم سرمایه‌گذاری در مسکن ایران آن هم در شرایطی که مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده است ایرانیان هر ماه ۶۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند؛ بنابراین عدم‌اطمینان به سرمایه‌گذاری در کشور و بستر‌های نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود. بر این اساس پرسش‌هایی مطرح است، از جمله اینکه علل رکود ساخت‌وساز مسکن در کشور چیست و اثرات بلندمدت خروج سرمایه خریداران و سازندگان مسکن از کشور چه خواهد بود؟
کاهش قدرت ساخت‌وساز
مهدی احمدی کارشناس حوزه مسکن گفت: از چند موضوع می‌توان به شرایط فعلی ساخت مسکن در ایران و رکود در این حوزه پرداخت. نخست اینکه، کاهش ساخت‌وساز مسکن تا حد زیادی متاثر از قوانین دست‌و‌پا‌گیر سازمان‌های مختلف از جمله نظام مهندسی ساختمان، شهرداری‌ها و ارگان‌های ذیربط است. قوانین به جای تسهیل ساخت‌وساز، گره‌زننده و مشکل‌زا هستند. از همان ابتدای کار که سازنده به دنبال مجوز برای شروع کار خود است، بیش از زمان ساخت پروژه، درگیر اخذ مجوز است؛ بنابراین بخشی از انگیزه سازندگان در همین مرحله کاهش پیدا می‌کند.
او افزود: بخش دیگر، تورم است. معمولا افرادی که در صنعت ساختمان تاثیرگذار هستند، عادت دارند به پیش‌فروش دارند و منابع مالی خود را از این روش تامین کنند، اما در شرایطی که بازار مسکن از یک سو درگیر ابهام و از سوی دیگر درگیر رکود است، قطعا متضرر می‌شوند، چراکه در بسیاری از موارد نمی‌توانند به تعهدات خود عمل کنند. مساله دیگر، موضوع تسهیلات بانکی است. تسهیلات بانکی در برابر قیمت مسکن، کفاف بخش کوچکی از هزینه‌های مسکن را می‌دهد. همین موضوع قدرت خرید را کاهش می‌دهد و باعث می‌شود افرادی که در حوزه مسکن کار می‌کنند نتوانند از این منابع، به خوبی بهره‌برداری کنند. علت رکود بازار مسکن، به قیمت مصالح ساختمانی نیز مرتبط است. درواقع در حوزه مسکن درگیر رکود تورمی گسترده شده‌ایم. همزمان، قدرت خرید و تقاضا در بازار مسکن نیز کاهش پیدا کرده است.
این کارشناس مسکن درخصوص اثرات کوتاه‌مدت و بلند‌مدت کوچ سازندگان مسکن به فرارو گفت: اثر مستقیم مهاجرت سازندگان از کشور، این است که وقتی ما، سازنده نداشته باشیم، در بخش عرضه به مشکل برمی‌خوریم؛ بنابراین اصلا عجیب نیست که در آینده با مشکل کمبود مسکن مواجه شویم. درواقع در کنار مشکلاتی که در حوزه زمین داریم، عنصر دیگری نیز اضافه خواهد شد که بحث کمبود سازنده توانمند است. مجموعه این سلسله مشکلات کمبود سازنده و کمبود مسکن به افزایش قیمت‌ها و فشار روی دوش خریداران منتهی خواهد شد.
عدم‌انتشار آمار؛ موضوعی بحران‌ساز
احمدی گفت: عدم‌انتشار آمار‌های حوزه مسکن به هیچ وجه، قابل دفاع نیست. هر نوع تصمیم‌گیری صحیح باید بر مبنای داده‌ها و اطلاعات مبتنی بر واقعیت انجام شود. اگر افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، داده و اطلاعات درستی نداشته باشند، خود به خود، تصمیمات اشتباه بیشتری می‌گیرند. با این نوع رفتارها، به جای حل کردن مشکلات، صورت مساله را پاک کرده‌ایم. این رفتار بحران‌زا فقط در بخش مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه در حوزه‌های دیگر نیز دیده می‌شود.
وی افزود: به اعتقاد من نخستین عامل تاثیر‌گذار در توقف ساخت‌وسازها، مشکلات بخش مجوز‌های ساخت‌وساز است. این مشکلات هم برای شرکت‌های انبوه‌ساز و هم برای شهرداری وجود دارد. اگر این گره‌ها و مشکلات باز و تسهیل شوند کار ساخت‌وساز سرعت و رونق می‌گیرد. این موارد از دید من نوعی از تحریم‌های داخلی است که باید به سرعت حل شود. تا این بخش حل نشود، بخش‌های دیگری از جمله منابع ساخت‌وساز بی‌اهمیت خواهند بود.
بازار مسکن جنوب تهران
از سویی با کاهش قیمت مسکن، نرخ پیشنهادی آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در جنوب پایتخت نیز دچار افت ۱۵ تا ۲۰ درصدی شده است.
رکود معاملات مسکن در تهران باعث افت قیمت‌های پیشنهادی شده و جنوب پایتخت نیز از این رکود بی‌نصیب نمانده است. افت قدرت خرید باعث شده تا رکود خرید و فروش آپارتمان‌های بزرگ، سنگین‌تر از واحدهای کوچک باشد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد با بودجه خرید یک آپارتمان کوچک در شمال و مرکز تهران می‌توان در جنوب شهر، واحد بالای ۱۰۰ متر خریداری کرد.
به دلیل خوش‌فروش بودن واحدهای کوچک معمولا نرخ هر مترمربع از واحدهای بزرگ‌متراژ، کمتر از آپارتمان‌های کوچک است. به نظر می‌رسد در جنوب پایتخت به دلیل کمبود عرضه آپارتمان بزرگ این قاعده کلی چندان محسوس نیست.
در سال‌های اخیر به دلیل نوسانات قیمت مسکن شاهد نوعی کوچ طبقاتی در تهران هستیم. در این فرآیند بسیاری از مستاجران از شمال به مرکز تهران،، از مرکز به جنوب و از جنوب به حومه پایتخت رفته‌اند. یکی از نتایج این مساله، افزایش تقاضا برای سکونت در واحدهای بالای ۱۰۰ متر در جنوب تهران است؛ در حالی که با کمبود عرضه در این گروه متراژی مواجه هستیم.
با شروع رکود در بازار مسکن که از ابتدای خردادماه تحت تاثیر افت نرخ ارز ایجاد شده قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران بین ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است.
قیمت آپارتمان‌های فول‌امکانات در پایتخت
در شرایطی که بنا به گفته‌ مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، تیرماه امسال قیمت مسکن در تهران ۸/۳ درصد نسبت به خرداد کاهش یافته، هم‌اکنون می‌توان با نقدینگی کمتر از دو میلیارد تومان در مناطقی از تهران آپارتمان با امکانات کامل خریداری کرد.
آمار رسمی ارائه‌شده از سوی مسوولان، کاهش قیمت مسکن در پایتخت را تایید می‌کند. سیدجواد سادات مشاور وزیر راه‌وشهرسازی نیز اعلام کرد که تیرماه امسال تورم مسکن در تهران نسبت به ماه گذشته ۸/۳ درصد کاهش یافته است.
در هفته‌های اخیر نیز گزارش‌های میدانی از کاهش محسوس نرخ‌های پیشنهادی حکایت داشت. مهرداد بذرپاش وزیر راه‌وشهرسازی نیز در حاشیه آخرین جلسه هیات دولت گفت که قیمت مسکن در بیشتر مناطق تهران بین ۱۲ تا ۱۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. او پیگیری جدی مالیات خانه‌های خالی، ساماندهی مشاوران املاک و مقابله با احتکار زمین را از دلایل این افت دانست.
از طرف دیگر از اوایل خردادماه امسال کاهش نرخ‌ها در بازار ارز و ثبات اقتصاد کلان منجر به آرامش بازارهای مسکن، خودرو، ارز و طلا شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر می‌توان با نقدینگی کمتر از دو میلیارد تومان در مناطقی از تهران آپارتمان خریداری کرد، در حالی که تا حدود دو ماه پیش قیمت‌ها در اطراف تهران نیز بعضا فراتر از دو میلیارد تومان بود.
در هفته‌های اخیر برای افزایش توان خرید مسکن، سقف تسهیلات خرید از محل اوراق گواهی حق‌تقدم از ۴۸۰ میلیون تومان به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. اقساط ماهیانه این وام حدود ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.
در اقدامی دیگر از ابتدای خردادماه امسال گشت‌های بازرسی به منظور شناسایی مشاوران املاک متخلف آغاز شد. این برنامه به صورت پایلوت از شهر جدید پردیس شروع شد و سپس در تهران و سایر شهرهای کشور به اجرا درآمد. بنا به گفته‌ مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران تاکنون ۲۳۰ واحد مشاور املاک متخلف در تهران پلمب شده‌اند.
خرید۷/۱۳ متر مسکن با وام ۹۶۰ میلیون تومانی
بررسی بازار مسکن تهران حاکی از آن است که وام مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر به ترتیب کمتر از ۱۰ و ۳۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد.
اگرچه حدود ۶ ماه است که انتشار گزارش تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی متوقف شده، اما رییس کل این بانک به تازگی در سخنانی از کاهش قیمت مسکن در ۱۵ منطقه تهران خبر داد.
فرزین در این‌باره گفته بود: گزارش‌های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش قابل توجهی داشته و بررسی اطلاعات مناطق ۲۲گانه تهران هم نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۵ منطقه کاهشی بوده است و این امر متعاقبا تاثیر قابل‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق کشور می‌گذارد.
او افزود: این امر در کنار معاملات مسکن حاکی از خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و برقراری آرامش در این بازار است. این دستاورد ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازارهای طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته‌بازانه و تامین نیاز داخلی مردم در این بازارها باشیم.
اخیراً سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم افزایش یافته و زوجین تهرانی می‌توانند با احتساب وام جعاله، ۹۶۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ اقدامی که می‌تواند بخشی از کاهش قدرت خرید مردم را جبران کند و باعث شود تعداد کمی از تقاضاهای مصرفی وارد بازار شود. در این وضعیت سری به قیمت روز واحدهای مسکونی در برخی مناطق ۲۲گانه می‌زنیم.
بر این اساس یک واحد ۷۰متری نوساز در چیذر با قیمت هر مترمربع ۱۲۰ میلیون تومان (۴/۸ میلیارد تومان) برای فروش عرضه شده است. در قیطریه واحد ۱۰۰متری نوساز با پارکینگ، انباری و… به قیمت هر مترمربع ۲۰۰ میلیون تومان یعنی ۲۰ میلیارد تومان آگهی شده است.
یک دستگاه آپارتمان ۱۰۰ متری واقع در خیابان شکوفه با قیمت ۳/۴ میلیارد تومان یعنی هر مترمربع ۴۳ میلیون تومان، واحد مسکونی ۷۵ متری در آپادانا با قیمت حدود ۶ میلیارد تومان (هر مترمربع حدود ۸۱ میلیون تومان)، آپارتمانی با همین متراژ در پونک با قیمت ۲/۹ میلیارد تومان و واحد ۸۰ متری در آجودانیه با قیمت ۱۲ میلیارد تومان (هر مترمربع ۱۵۰ میلیون تومان) برای فروش عرضه شده است.
در محله امام‌زاده حسن یک واحد نوساز ۹۸ متری با پارکینگ، انباری و آسانسور ۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (هر مترمربع حدود ۴۵ میلیون تومان) آگهی شده است. در انبار نفت نیز واحدهای نوساز با قیمت پیشنهادی حدودا هر مترمربع ۴۵ میلیون تومان عرضه می‌شود.
در مناطق شمالی شهر تهران ۹۶۰ میلیون تومان وام مسکن کمتر از ۱۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد. اثرگذاری وام مذکور در مناطق جنوبی نیز حدود ۳۰ درصد است.
با آنکه حدود ۶ ماه است انتشار گزارش تحولات بازار مسکن متوقف شده، اما فعالان بازار متوسط قیمت مسکن را بالای ۷۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند. بنابراین با وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن (بدون کسر هزینه خرید اوراق حق‌تقدم) می‌توان حدود ۷/۱۳ مترمربع واحد مسکونی در تهران خریداری کرد.