۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات در جیب دلال‌ها

گروه مسکن- حجم تسهیلات سال گذشته حدود دو هزار هزار میلیارد تومان بوده است که بخش زیادی از آن به دلالی مسکن و شبه‌پول‌ها اختصاص داده شده است.
نشست «پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن، آثار و اولویت‌ها» با حضور جمعی از استادان و صاحب‌نظران و فعالان این حوزه در سازمان امور مالیاتی کشور برگزار شد. این نشست، هفتمین پیش‌نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ یکم اسفند سال‌جاری با موضوع «مسکن، پیشران تولید» برگزار خواهد شد.
در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به لزوم به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، به منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت.
در تصویب قوانین مالیاتی بخش مسکن سال به سال پسرفت کرده‌ایم
در این نشست، محمدرضا یزدی‌زاده عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور در این نشست گفت: در شرایطی هستیم که نماینده‌های مجلس بر اساس منافع شخصی خودشان قوانین را طوری بی‌اثر می‌کنند که با وضعیت خودشان همخوانی داشته باشد. حتی اگر برگردیم به قانون سال ۴۶، مالیات‌ها از قوانین کنونی ما پیشرفته‌تر است و در هر اصلاحی که انجام دادیم بخشی از قانون را خراب کردیم. این اصلاحات ناهماهنگی در مواد ایجاد کرده و پیوستگی سیستمی مواد قانون را به هم زده است.
او افزود: به طور مثال در قانون مالیات بر اجاره در سال ۱۳۶۶ استثنائات وجود نداشت، اما به تدریج تا ۷۰ متر و تا ۱۵۰ متر را معاف از مالیات کردیم که بعدها الگوی مسکن را در کشور به هم ریخت، به نحوی که عرضه و تقاضا با بدنه مردم همخوانی ندارد.
قوانین مالیاتی بخش مسکن باید انگیزه سوداگری را از بین ببرد
او ضمن تاکید بر لزوم وضع مالیات‌های تنظیمی در بخش مسکن گفت: تصویب مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مالیات اقدام مناسبی است. به طور خاص قانون مالیات بر خانه‌های خالی از نمونه مشابه آن در کانادا الهام گرفته شده که اثرگذاری قابل‌توجهی در آن کشور داشته است. اما آنچه نامطلوب است، معافیت‌های متعدد در متن دو قانون فوق است. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی خانه‌های زیادی معاف شده و در قانون مالیات بر عایدی سرمایه نیز به طلا و ارز به عنوان دو شبه‌پول هیچ توجهی نشده و حتی عده‌ای به دنبال آن هستند که مساله «تعدیل تورمی» را نیز در آن طرح و عملا این قانون را بی‌اثر کنند.
این کارشناس اقتصادی ضمن انتقاد از افرادی که معافیت تا چهار ملک در قانون مالیات بر خانه‌های خالی را مطرح می‌کنند، گفت: در نسخه قدیمی این قانون چنین معافیت‌هایی مطرح نبوده است. به عبارت دیگر قانون باب میل کسانی نوشته شده که چهار خانه دارند نه کسانی که به یک اتاق محتاجند. اگر فردی یک خانه برای استفاده در تعطیلات دارد نیز باید مالیاتش را بدهد، چون در حال انتفاع از آن است. باید نرخ این مالیات چنان بالا باشد که بازدارندگی و تغییر رفتار ایجاد کند. ایجاد معافیت‌ها در متن قانون به معنای حقانیت‌بخشی به فعالیت‌های غیرمولد است که دیگر نمی‌شود جلوی آن را گرفت. او ادامه داد: اگر مالیات بر خانه‌های خالی تا امروز اجرا نشده به این دلیل است که زیربنا را اشتباه گذاشته‌ایم. باید مبنای اخذ این مالیات اطلاعات اعلامی باشد و اگر اطلاعات به صورت خوداظهاری اعلام نشده باشد، خودبه‌خود خانه خالی محسوب می‌شود، اما تا زمانی که معافیت‌های بی‌ضابطه وجود دارد، این مالیات به نتیجه‌ای منجر نمی‌شود.
به گفته او، در مالیات بر عایدی سرمایه سه معافیت بیشتر نمی‌توان اعلام کرد که عبارتند از معافیت ملک محل سکونت اصلی که ویژگی تعطیلاتی نداشته باشد و واقعا اصلی باشد. متراژ این ملک هم باید سقف روشنی داشته باشد و اگر مساحت آن بیش از مقدار معینی باشد، باز هم باید مشمول مالیات باشد، چراکه افزایش سقف مساحت محل سکونت موجب تغییر الگوی مسکن می‌شود. معافیت دوم ملک اجاره‌ای یا اجاره‌داری است و معافیت سوم اراضی دایر کشاورزی است. هیچ معافیت دیگری را در عایدی سرمایه نمی‌توان متصور شد وگرنه اثرگذاری چنین مالیاتی را نابود کرده‌ایم.
مالیات سود بالا و تضمینی سوداگری ملک باید بیش از مالیات بخش تولید باشد
یزدی‌زاده ضمن اشاره به افزایش بیش از سه برابری قیمت ملک و ارز در مقایسه با تورم عمومی در طول پنج دهه اخیر گفت: این مساله نشان می‌‌دهد معاملات روی این دو کالا عمدتا سوداگری بوده است. در حال حاضر سود بالا و تضمینی سوداگری مسکن معاف از مالیات است، در حالی که تولید که سود بالا و نقدشوندگی ندارد، باید مالیات بپردازد. با این حال عده‌ای مدعی هستند افزایش قیمت مسکن به دلیل تورم بوده است و نباید از آن مالیات گرفت، در حالی که تورم بخش مسکن که خود ناشی از سوداگری است، چندین برابر تورم سایر بخش‌ها بوده است. او افزود: تمام قوانین ما به نفع ۱۰ درصد بهره‌مندتر جامعه نوشته شده است. درحال حاضر نرخ سرمایه‌گذاری منفی است و در واقع حتی اگر قصد نداریم سرمایه‌های موجود در بخش غیرمولد را به بخش مولد ببریم، دست‌کم باید تلاش کنیم، سرمایه‌ها از بخش مولد خارج نشود و برای این کار وضع مالیات بر سوداگری ضروری است.
عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور در پایان گفت: فرآیند اجرای قانون‌های مالیاتی اصلا نباید برعهده سازمان امور مالیاتی یا وزارت راه باشد و باید به نحوی باشد که خود مودیان با خوداظهاری اموال خود را ابراز کنند و در غیراین صورت با جریمه‌های بالاتری مواجه شوند. ۹۰ درصد ناکارآمدی سازمان امور مالیاتی به دلیل مشکلات بیرون سازمان است. نظام مالیاتی باید جامعه هدف اصلی اخذ مالیات را ابتدا شناسایی کند و بازرسان خود را روی همین‌جامعه هدف متمرکز کند.
آخرین کارکرد مالیات‌های بخش مسکن افزایش درآمد دولت است
در ادامه این نشست مهدی موحدی بک نظر مشاور رییس کل سازمان امور مالیاتی گفت: اگر بخواهیم مساله بخش مسکن از جمله اجاره‌نشینی، بدنشینی و کمبود استطاعت را حل کنیم، جعبه ابزارهای مختلفی وجود دارد. یکی از این جعبه ابزارها که ما سراغش نرفتیم، مالیات است. اگر بخواهیم جراحی موفقی انجام دهیم، باید همه ابزارها موجود باشد و با تعداد کمی از ابزارها حل مشکل موفقیت‌آمیز نخواهد بود. او افزود: از طرفی دغدغه مسوولان سازمان امور مالیاتی وصول مبلغ مدنظر است، در حالی که آخرین کارکردی که از مالیات باید انتظار داشت، وصول مالیات و تامین بودجه است که این نیاز به تغییر پارادایمی نگاه به مالیات به عنوان یک الگوی تنظیمی است. پیچیدگی‌های موجود در عرصه اقتصاد سیاسی مالیات و نفوذ ذی‌نفعان در فرآیند تصویب قوانین مالیاتی موجب می‌شود، مصوبات کارکرد تنظیمی خود را از دست بدهند.
فقدان مالیات بر سوداگری دلیل اصلی تورم بخش مسکن است
موحدی‌بک‌نظر ادامه داد: بخش قابل‌توجهی از تورمی که در بخش مسکن لمس می‌کنیم به واسطه فقدان مالیات بر دلالی و سوداگری با نرخ موثر ایجاد شده است. اگر این دلالی‌ها را با اعمال مالیات کنترل می‌کردیم ماشین خلق نقدینگی بانک‌ها بسیار زودتر از این کند می‌شد. حجم تسهیلات سال گذشته حدود دو هزار هزار میلیارد تومان بوده که بخش زیادی از آن به دلالی مسکن و شبه‌پول‌ها اختصاص داده شده است. او با تاکید بر اینکه اکنون در دولت نیاز به اراده‌ای داریم که بازار وحشی و آزاد مسکن را مهار کند، افزود: این اراده از طریق مالیات با نرخ‌های موثر محقق می‌شود. مالیات‌های تنظیمی اساسا مالیات‌هایی ضدخود هستند، به این معنا که کارکرد اصلی آنها جلوگیری یا محدود کردن موضوعی است که بر آن وضع می‌شوند و نباید از آنها انتظار افزایش درآمد را داشت. بنابراین از مالیات‌هایی همچون مالیات بر خانه خالی نباید انتظار درآمدی داشت بلکه هدف اصلی آن از بین بردن وجاهت خالی نگه داشتن خانه و عرضه آن به بازار و در نتیجه کاهش سالانه درآمدهای حاصل از این پایه مالیاتی است.
مالکیت خصوصی بر زمین تا جایی قابل احترام است که مولد باشد
کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به اینکه نفس تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و خانه‌های خالی موضوع مبارکی است و پیروزی تلقی می‌شود، افزود: متاسفانه در بدنه وزارت راه نگاه درستی نسبت به دلالان مسکن وجود ندارد و این افراد را بعضا بازارسازان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن می‌نامند.
مشاور رییس کل سازمان امور مالیاتی در مورد مالکیت خصوصی زمین گفت: زمین اگر برای تولید استفاده می‌شود باید مالیاتش داده شود و اگر برای تولید نیست، اصلا مالکیت و تصرفش معنا ندارد. زمین یک دارایی عمومی است که به حیات بشریت در درازمدت مرتبط است و جزو ناموس اقتصاد کشور است و نباید تبدیل به کالای مصرفی شود؛ برای تحقق این هدف استفاده از ابزارهای مالیاتی باید در اولویت قرار بگیرد.
مالیات بر عایدی سرمایه، اولویت‌دارترین پایه مالیاتی بخش مسکن است
او مالیات بر عایدی سرمایه را اولویت‌دار‌ترین پایه مالیاتی بخش مسکن توصیف کرد و افزود: هدف این پایه مالیاتی مقابله با سوداگری است که ریشه بسیاری از مشکلات بازار مسکن محسوب می‌شود. درباره مالیات بر خانه‌های خالی در شیوه اجرایش بحث است اما باید با روش درست مانع از این شویم که فردی خانه‌ای داشته باشد و آن را خالی نگهدارد. مالیات بر زمین نیز بیشتر برای شهرهایی مطرح است که در حال رشد هستند و نوعی از مالیات سالانه بر املاک است که خیلی حائز اولویت نیست.
در پایان این نشست، وحید عزیزی کارشناس بخش مسکن در این نشست گفت: مالیات‌های حوزه مسکن از نظر سنت اسلامی به این جهت است که به مولد بودن زمین یعنی استفاده مسکونی و کشاورزی ختم بشود. طبق روایات، پیامبر اکرم (ص) زکات خانه‌ها را عفو کردند، به شرطی که با آن تجارت نشود. به این ترتیب در صدر اسلام سوداگری در مسکن وجود نداشته است و ما نیز باید با نظام مالیاتی به سمتی برویم که سوداگری در این حوزه حذف شود. او افزود: برخی از پایه‌های مالیاتی قابلیت این را دارند که اثر چند پایه مالیاتی را ایفا کنند، اما در حال حاضر هر یک از این پایه‌ها کارکرد خودشان را دارد و باید همگی را داشته باشیم. مالیات بر عایدی سرمایه بعد از ۱۴ سال تازه به نقطه اجرا رسیده است و نباید به بهانه اولویت داشتن پایه‌های دیگر مالیاتی در اجرای آن تردید کنیم. پس از اجرای چندین پایه مالیاتی موثر از قبیل عایدی، نقل و انتقال، خانه‌های خالی و… بعد از گذشت مدتی تازه باید بررسی کرد و دید که کدام مالیات موثرتر است و کدامیک باید اصلاح یا حذف شود.
سوداگری زمین و مسکن باید به طور جدی مشمول مالیات شود
عزیزی در ادامه گفت: در بخش مسکن سه نوع رفتار قابل دسته‌بندی است: دسته اول رفتار صحیح و استاندارد است که فردی یک مسکن دارد و در آن زندگی می‌کند که از این فرد نباید مالیات گرفت. دسته دو افرادی هستند که از ساخت و فروش مسکن به دنبال درآمد هستند که ایجاد ارزش‌افزوده می‌کنند و باید متناسب با درآمد در حد پایین، مالیات آن را بپردازند. دسته سوم رفتارهایی است که در حوزه سوداگری و مالکیت طبقه‌بندی می‌شود که باید با این نوع رفتارها مقابله شود و برخی از پایه‌های مالیاتی همچون خانه‌های خالی با همین هدف طراحی شده‌اند. او افزود: بنابراین ما در طراحی این نوع مالیات‌ها باید با تنظیمی‌ترین حالت ممکن عمل کنیم. اما در کنار این، خودش درآمدهای بالایی را نیز به همراه دارد. از طرف دیگر مالیات سالانه املاک در اجرا دچار مشکلاتی است، چراکه بسیاری از صاحبان املاک اثر مخربی بر اقتصاد مسکن ندارند و در پرداخت چنین مالیاتی ناتوان هستند. بنابراین نمی‌توان اجرای این مالیات را جایگزین سایر پایه‌های مالیاتی کرد و به آن اولویت داد.
او یادآور شد: تجربه نشان می‌دهد که سازمان امور مالیاتی با داده‌های موجود، هر مالیاتی را که واقعا اراده کند، می‌تواند بگیرد و ریشه اجرایی نشدن مالیات‌های مصوب در عدم وجود اراده کافی بین مسوولان این سازمان است. در حال حاضر مالیات LVT خیلی ویژه نیست چراکه اثرات این مالیات را از طرق دیگر لحاظ کردیم و به صورت تلفیقی در پایه‌های دیگر آمده است. از نظر اجتماعی و شرایط روز، مالیات بر عایدی سرمایه CGT می‌تواند تغییرات مناسبی ایجاد کند که باید به مرور زمان ایراداتش اصلاح شود.