144سال انتظار برای خانه‌دار شدن

گروه مسکن- طی سال‌های گذشته، وضعیت بازار مسکن در ایران به ویژه در کلانشهر تهران به‌ شدت بحرانی و نگران‌کننده شده است. آخرین آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی ایران نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۸۸‌میلیون تومان رسیده است. این آمار در کنار داده‌های منتشرشده توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی که شاخص دسترسی به خانه در ایران را به ۴۸سال افزایش داده، عمق بحران مسکن را در کشور آشکار می‌کند. این ارقام بیانگر مشکلات ساختاری و سیاست‌های نادرستی است که طی سال‌ها در این حوزه به‌کار گرفته شده و منجر به بروز چنین وضعیت نابسامانی شده است.
براساس این گزارش، ‌زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن با فرض پس‌‌‌انداز خانوارها که به طور معمول می‌تواند یک‌‌‌سوم درآمد سالانه خانوار باشد، محاسبه می‌شود و در نتیجه عدد به دست آمده از آن حدود سه برابر شاخص دسترسی به مسکن است. این در حالی است که شاخص دسترسی با فرض در نظر گرفتن تمام پس‌انداز یک خانوار است که در عمل ممکن نیست. از این رو،‌ عدد شاخص دسترسی باید در سه ضرب شود تا دوره انتظار خانه‌دار شدن حاصل آید. بر این اساس، اگر خانوار ایرانی به مدت 48سال کار کند و هیچ هزینه‌ای نیز نداشته باشد می‌تواند خانه بخرد اما در صورتی که هر سال فقط یشک سوم درآمد خود را پس‌انداز کند،‌ دوره انتظار خانه‌دار شدن این خانواده به 144سال افزایش می‌یابد.
افزایش میانگین قیمت هر مترمربع به ۸۸‌میلیون تومان، دسترسی به مسکن را برای بسیاری از خانوارهای تهرانی به یک رویا تبدیل کرده است. اگر تا چند سال پیش، طبقه متوسط جامعه می‌توانست با اندکی پس‌انداز و دریافت وام، به فکر خرید خانه باشد، اکنون این امکان به حداقل رسیده است. به‌ویژه در شرایطی که نرخ تورم عمومی و تورم بخش مسکن به سرعت در حال افزایش است، بسیاری از مردم حتی از اجاره‌نشینی هم نگرانند.
یکی از دلایل اصلی این افزایش شدید قیمت‌ها، سیاست‌های نادرست و ناکارآمد مسوولان در مدیریت بازار مسکن است. عملکرد دولت‌های پیشین نتیجه‌ای جز تشدید گرانی نداشته است. دولت‌ها به جای توسعه تولید مسکن و فراهم کردن زمینه برای ساخت‌و‌ساز، عمدتا به سمت افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت رفته‌اند. این سیاست‌ها نه‌تنها به توسعه مسکن کمک نکرده بلکه بسترهای تورمی در این حوزه را تقویت کرده است. از سوی دیگر، عدم توانایی دولت در کنترل و مدیریت بازار مسکن باعث شده تا سوداگران و سرمایه‌داران از این وضعیت استفاده کرده و به افزایش بیشتر قیمت‌ها دامن بزنند.
براساس گزارش‌های رسمی، حدود ۵۱‌درصد از خانوارهای تهرانی در وضعیت اجاره‌نشینی قرار دارند. این رقم بالای اجاره‌نشینی به وضوح نشان می‌دهد که بسیاری از مردم حتی توانایی خرید مسکن را از دست داده‌اند و مجبور به اجاره‌نشینی شده‌اند. در شرایطی که تورم اجاره‌بها نیز به بیش از ۴۵‌درصد رسیده است، اجاره‌نشینان با فشارهای اقتصادی بسیار زیادی مواجه هستند. بسیاری از این افراد به‌دلیل عدم توانایی در پرداخت اجاره، مجبور به نقل مکان به مناطق کمتر توسعه‌یافته و با امکانات پایین‌تر شده‌اند که این امر خود موجب تشدید نابرابری‌های اجتماعی می‌شود.
یکی از مهم‌ترین شاخص‌های نگران‌کننده در بازار مسکن، مدت زمان انتظار برای خرید خانه است. براساس گزارش‌های وزارت راه‌و‌شهرسازی، این مدت به ۴۸سال رسیده است. به عبارت دیگر، یک خانوار با درآمد متوسط باید تقریبا نصف عمر خود را بدون خرج‌های دیگر، فقط پس‌انداز کند تا بتواند یک خانه خریداری کند. این وضعیت به‌روشنی نشان می‌دهد که نه‌تنها درآمدهای مردم با تورم موجود هماهنگ نیست بلکه رکود تولید مسکن نیز به‌شدت بر این وضعیت تاثیرگذار بوده است.
رکود تولید مسکن یکی از عوامل کلیدی در بحران کنونی بازار مسکن است. کاهش تعداد پروژه‌های ساختمانی و عدم سرمایه‌گذاری کافی در این حوزه باعث شده تا عرضه مسکن با تقاضای روزافزون جامعه همخوانی نداشته باشد. از سوی دیگر، سیاست‌های اقتصادی دولت که منجر به تورم عمومی شده، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده و تقاضای موثر در بازار را تضعیف کرده است.
سیاست‌های دولت‌های مختلف در زمینه مسکن، نه‌تنها کمکی به بهبود وضعیت نکرده بلکه اغلب خود عامل اصلی تشدید بحران بوده است. از جمله این سیاست‌ها می‌توان به عدم حمایت کافی از تولیدکنندگان مسکن و سرمایه‌گذاران در این حوزه اشاره کرد. به علاوه، تصمیم‌گیری‌های اشتباه درخصوص مالیات‌ها، قوانین شهرسازی و نحوه تخصیص منابع به پروژه‌های مسکن مهر و سایر طرح‌های مشابه، موجب افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و در نتیجه، افزایش قیمت نهایی مسکن شده است.
در پیش گرفتن سیاست‌های ناکارآمد دولتی طی سال‌های گذشته، تهیه مسکن را به چالشی اساسی برای مردم تبدیل کرده است. آمارها، گواه این اتفاق هستند. خرید خانه برای مردم تبدیل به رویایی شده است که احتمال دارد در طول زندگی‌شان به آن دست نیابند. براساس گزارشی از وزارت راه‌و‌شهرسازی، مردم ایران برای خرید خانه باید ۴۸سال در انتظار باشند. ۴۸ سال انتظاری که نتیجه سیاست‌های اشتباه، رکود تولید مسکن و تورم مسکن است.
گزارش جدید بانک مرکزی از «تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در مرداد ۱۴۰۳» نشان می‌دهد متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران، ۸۸میلیون و ۵۰۰هزار تومان است. این عدد نسبت به ماه مشابه سال قبل، 8/16درصد رشد داشته است. از دیگر سو، طبق آمار رسمی که ۵۱درصد خانوارهای تهرانی، مستاجرند که علاوه بر تحمل تورم ۴۵درصدی اجاره‌بها، باید ۴۸سال هم در انتظار خرید خانه باشند.
آمار متقاضیان نهضت ملی مسکن و به طور کلی مسکن‌های حمایتی، پیام مهمی را مخابره می‌کند. براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، از ۷‌میلیون نفر متقاضی مسکن ملی در دولت سیزدهم، ۵‌میلیون نفر در بررسی‌های اولیه و 8/1میلیون نفر در بررسی نهایی، حائز شرایط دریافت مسکن حمایتی اعلام شدند. اولین شرط ثبت‌نام در طرح مسکن ملی این است که شخص متقاضی و افراد تحت تکفل وی نباید از یکم فروردین ۱۳۸۴ به بعد هیچ خانه‌ یا زمینی به نامشان زده شده باشد.
روند ثبت‌نام این طرح، آمار جدیدی از افرادی که صاحب‌خانه نیستند را نشان می‌دهند. براین اساس، بیش از ۵‌میلیون خانوار مسکن ملی در کشور وجود دارد که در ۱۹سال اخیر موفق به خرید خانه نشده‌اند. براساس گفته نورزوی، مدیرکل دفتر اقتصاد دولت سیزدهم، در اردیبهشت‌ماه امسال، ۵۱‌درصد خانوارهای تهرانی مستاجرند. همچنین سالانه حدود ۵۰۰‌هزار ازدواج در کشور ثبت می‌شود که این آمار به معنای افزایش تقاضای مسکن در کشور است. به‌جز ازدواج‌ها، طلاق هم می‌تواند تقاضای مسکن در کشور را بالا ببرد بنابراین آمار می‌توان مدعی شد‌ درصد قابل‌توجهی انباشت تقاضا در بازار مسکن وجود دارد.
مسکن، سهم عمده‌ای را در سبد هزینه‌های خانوار دارد. این سهم هم برای صاحبان مسکن ملکی و هم برای مستاجران است اما اقتصاد تورمی، شرایط را برای مستاجران سخت‌تر می‌کند. گزارش شاخص‌های اقتصادی کلان مرکز آمار ایران حاکی از سهم 1/38‌درصدی مسکن، در سبد هزینه خانوارهای ایرانی است. این عدد در شهر تهران به 8/50‌درصد هم رسیده است. یک خانواده تهرانی بیش از نیمی از درآمد سالانه خود را صرف هزینه مسکن می‌کند. اگر این خانواده مستاجر باشند، نیمی از درآمد خود را از دست می‌دهند، بدون آنکه امکان پس‌انداز برایشان وجود داشته باشد. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن از تورم ۴۵درصدی در شهر تهران و ۴۹درصدی در تمام مناطق شهری کشور خبر می‌دهد.
مقایسه سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار ایرانی با استاندارد جهانی نشان از فاصله معنادار هزینه ایرانی‌ها با استانداردهای جهانی دارد. دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد، هبیتات، ایده‌آل هزینه برای مسکن را ۳۰‌درصد اعلام کرده در حالی که این عدد در مناطق شهری ایران 1/38درصد است. متوسط سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) ۲۳‌درصد است. مردم کشورهای عضو اتحادیه اروپا، 9/23‌درصد و خانوارهای کشورهای حوزه یورو 6/23‌درصد برای مسکن هزینه می‌کنند.
آنچه آمارها نشان می‌دهد قیمت بالای مسکن است که شرایط نامناسبی را برای مردم ایجاد می‌کند. مردم ایران، علاوه‌ بر ۴۸سال انتظار برای خرید خانه، با تورم ۴۹درصدی اجاره‌بها هم روبه‌رو هستند. از سوی دیگر چون اجاره‌بها پرداخت می‌کنند امکان پس‌انداز هم ندارند. همانطور که پیش از این هم اشاره شد در تهران بیش از ۵۰‌درصد سبد هزینه‌های خانوار متعلق به مسکن است. مردم برای پرداخت این هزینه باید از سایر هزینه‌های خود صرف‌نظر کنند. به‌طور کلی قیمت بالای مسکن، زندگی را برای مردم ایران سخت کرده و قدرت خرید خانه را از آنها گرفته است.
وضعیت کنونی بازار مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ ایران نشان‌دهنده بحران عمیقی است که ناشی از سیاست‌های نادرست، تورم، رکود تولید مسکن و افزایش هزینه‌های زندگی است. اگر دولت‌ها در آینده نزدیک اقدام جدی و موثری برای مدیریت بازار مسکن و حمایت از اقشار کم‌درآمد انجام ندهند، بحران مسکن به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل خواهد شد. این بحران نه‌تنها تهدیدی برای اقتصاد ملی است بلکه می‌تواند منجر به افزایش نابرابری‌های اجتماعی و آسیب‌های جدی به پیکره جامعه شود.
پیشنهادات عملی برای خروج از این بحران شامل توسعه پروژه‌های مسکن باکیفیت و مقرون به صرفه، کنترل بازار اجاره و حمایت از اقشار ضعیف و همچنین اصلاح سیاست‌های اقتصادی در جهت کاهش تورم و افزایش قدرت خرید مردم است. بدون تغییرات اساسی در سیاستگذاری‌ها، آینده بازار مسکن در ایران به‌شدت مبهم و نگران‌کننده خواهد بود.