آینده مبهم مسکن

گروه مسکن- مجلس شورای اسلامی چندی پیش طرحی مبنی بر ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک را ارائه کرده بود؛ طرحی که اجرای آن به زعم نمایندگان مجلس موجب بالا رفتن ضریب اطمینان معاملات خواهد شد.
این طرح اما دو بار با مخالفت شورای نگهبان رو‌به‌رو شد. بالاخره در روزهای پایانی آبان امسال، اصلاحات لازم در طرح پیشنهادی مجلس اعمال و به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شد.
در این خصوص نظر کارشناسان حقوق ثبتی و فعالان بازار املاک با نظر نمایندگان اختلاف دارد، آنها این طرح را بر خلاف قوانین بالادستی و قانون ۱۰ مدنی می‌دانند.
طرح الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور که توسط نمایندگان مجلس تنظیم شده، تیر امسال برای دومین بار از سوی شورای نگهبان چراغ قرمز دریافت کرد. شورا به ۱۶ مورد از مفاد این طرح ایراد گرفت و اکثر آنها را خلاف موازین شرع تشخیص داد. مجددا نمایندگان مجلس روز ۲۶ آبان‌ماه با اصرار بر برخی مصوبات قبلی خود و اصلاح برخی مفاد، طرح را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع دادند. مهم‌ترین مفاد این طرح، ثبت معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، تعیین تعرفه بنگاه‌ها بر اساس منطقه جغرافیایی و تعیین سقف برای تعرفه است.
اجرای طرح مجلس در هاله‌ای از ابهام
مهدی اقبال معاون سازمان ثبت اسناد که از موافقان این طرح است، می‌گوید: مشکلات حقوقی مردم در انتقال املاک با اسناد عادی باید مورد توجه قرار گیرد و نباید تحت‌تاثیر جوسازی برخی افراد در مخالفت با این طرح قرار بگیریم. برخی نمایندگان مجلس نیز معتقدند که بنگاه‌های معاملات ملکی در برابر دریافت حق کمیسیون، مسوولیت چندانی ندارند. در سوی مقابل، کارشناسان حقوق ثبتی و رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گویند راه‌حل، نه تضعیف واسطه‌های ملکی بلکه اصلاح قوانین و مقررات در جهت افزایش مسوولیت‌پذیری دفاتر املاک است. به طور مثال واگذاری اختیارات به اتحادیه مبنی بر وضع تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک و ایجاد دسترسی به اطلاعات املاک مورد معامله در زمینه‌هایی چون بدهی بانکی، ممنوع‌المعامله بودن هر یک از طرفین و… از درخواست‌های صنف اتحادیه مشاوران املاک است. واگذاری اختیار ثبت معاملات املاک به دفاتر اسناد رسمی اگرچه در نگاه اول ضریب اطمینان قراردادها را افزایش می‌دهد، اما اساسا جوش دادن معامله در حیطه شغلی دفترداران نیست و مربوط به مشاوران املاک است که آنها نیز اگر همانند قراردادهای پیش‌فروش، نفعی در آن نبینند اقدام به واسطه‌گری نخواهند کرد. با توجه به تجربه قبلی درخصوص عقیم ماندن طرح واگذاری قراردادهای پیش‌فروش به دفاتر اسناد، اجرای طرح جدید بهارستان‌نشینان نیز در هاله‌ای از ابهام به سر می‌برد.
کاهش کمیسیون دفاتر املاک
همزمان با این طرح، کاهش تعرفه بنگاه‌ها از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس دنبال می‌شود و چند روز قبل مرکز پژوهش‌ها با ارائه گزارشی در این خصوص، مهم‌ترین علل جهش قیمت مسکن را تبدیل شدن مسکن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای، افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن عنوان کرد. تعرفه کمیسیون دفاتر املاک در حال حاضر ۲۵صدم درصد قیمت ملک از هر طرف معامله است، اما در مواردی دیده می‌شود که مشاوران املاک مبالغی بالاتر را از متعاملین درخواست می‌کنند. رییس اتحادیه مشاوران املاک، این معضل را معلول کاهش دستوری نرخ تعرفه می‌داند.
کاهش کمیسیون دفاتر املاک به نوعی ادامه سیاست دولت قبل محسوب می‌شود. مهر سال ۱۳۹۹ به دستور معاون اول رییس جمهور وقت، حق‌الزحمه دفاتر املاک به نصف کاهش پیدا کرد. بنا به گفته خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک- رسیدن کمیسیون مشاوران املاک از نیم‌درصد به ۲۵صدم درصد بدون ارزیابی‌های کارشناسی در زمینه‌های ایجاد تورم در بازار مسکن، مسائل اجتماعی، شغلی و معیشتیِ فعالان این بخش انجام شد و پدیده‌های شوم دور زدن قانون، گاوبندی و درخواست تعرفه بالاتر از نرخ مصوب از سوی برخی واسطه‌های ملکی را تشدید کرد.
از دو طرح «الزام به ثبت اسناد در سامانه اسناد و املاک» و «کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی»، اولی به سد شورای نگهبان برخورد کرده و دومی در حال پیگیری در مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی است.
اصرار مجلس برای تصویب طرح
پیش از این هم در طرح اصلاح قانون پیش‌فروش مصوب دی‌ماه سال ۱۳۸۹ به بهانه کاهش تخلفاتی که عمدتا توسط سازندگان صورت می‌گرفت با حذف واسطه‌های ملکی، متعاملین به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد ملزم شدند. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد نه‌تنها از تعداد تخلفات پیش‌فروش کاسته نشده بلکه تقریبا هیچ سازنده‌ای برای ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی‌شود و نهایت لطفشان به خریداران، امضای یک قرارداد سه‌ برگی است. دفاتر اسناد نیز اشراف چندانی به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ندارند و عملا قانون پیش‌فروش ابتر مانده است.
واسطه‌های ملکی مدعی هستند کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نظر دارد با فشار، دو طرح شکست خورده قبلی را از فیلتر شورای نگهبان عبور دهد و به تصویب برساند. کارشناسان معتقدند اثرات «الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور» و «کاهش تعرفه مشاوران املاک» می‌تواند به شکل رهاسازی فضای تنظیم معاملات، هرج و مرج نرخ کمیسیون، افزایش قیمت خانه و آشفته کردن بازار مسکن بروز پیدا کند.
تشنج بازار مسکن و بی‌اعتباری مشاوران املاک
مصطفی‌قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه طرح ثبت معاملات املاک در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، تیرماه امسال برای دومین بار از سوی شورای نگهبان رد شده است به ایسنا گفت: طرحی که پشتوانه منطقی نداشته نباشد اگر ۱۰ بار هم ارائه شود از سوی شورای نگهبان رد خواهد شد. از نمایندگان مجلس انتظار می‌رود قوانینی مطابق با مسوولیت‌های ذاتی هر صنف تنظیم کنند، در غیر این صورت فقط اختلالات شغلی را دامن می‌زنند. نمی‌شود که مسوولیت واسطه ملکی را به صنوف دیگر واگذار کرد. همان‌طور که منِ مشاور املاک نمی‌توانم کار پزشک را انجام دهم.
او افزود: ما با مشکلاتی همچون نداشتن حدود صنفی و سقف و نبود اختیارات کافی درخصوص تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک مواجهیم که اگر رسیدگی و قوانین مناسب وضع شود بسیاری از مسائل مبتلابه بازار مسکن حل خواهد شد. اما در سال‌های گذشته، دولت و مجلس به جای حل و فصل این مسائل، عمدتا با آسان‌پنداری و عدم‌شناخت عمیق از وضعیت بازار مسکن، راه‌های انحرافی را در پیش گرفته‌اند که دو طرح مذکور از همین جنس انحرافی هستند.
خسروی تاکید کرد: بارها از نمایندگان مجلس خواسته‌ایم با حضور در اتحادیه مشاوران املاک، معضلات و مسائل مبتلابه بازار مسکن را از نزدیک ببینند و مطابق با این مشکلات، قانون وضع کنند. آقایان در دفتر خودشان نشسته‌اند و نسخه می‌پیچند که عمدتا به تشنج بازار مسکن و بی‌اعتباری مشاوران املاک منجر می‌شود. کجای دنیا واسطه شغلی را حذف می‌کنند؟ ما مولد اقتصادی، مولد مالیاتی و مولد شغلی هستیم. حدود ۱۳۵ هزار مشاور املاک در سطح کشور با کارکنانشان یک صنف حدودا ۷۰۰ هزار هستند که با اعضای خانواده‌شان تقریبا یک خانواده بزرگ ۵/۲ میلیون نفری را شکل می‌دهند. یعنی بیش از سه درصد جمعیت کشور جزو خانواده صنف مشاوران املاک هستند. اما آنقدر عرصه را بر مشاوران املاک تنگ کرده‌اند که به رانندگی تاکسی‌های اینترنتی و مشاغل کاذب رو آوردند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در طرح موسوم به الزام ثبت معاملات در سامانه ثبت اسناد، هیچ‌یک از نظرات کارشناسی در دستگاه‌های مربوطه شامل سازمان حمایت از مصرف‌کننده، کمیسیون نظارت، کمیسیون اتاق تهران و اتاق ایران اخذ نشده است. نمایندگان محترم مجلس زحمت می‌کشند، طرح‌ها را به شورای نگهبان می‌فرستند و رد می‌شود. این یعنی زحمت و وقت نمایندگان عزیز که وقت ملت است، تلف شده است.
تبعات دریافت مبالغ مازاد بر حق کمیسیون
کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تکیه به این موضوع که وابستگی کمیسیون مشاوران املاک با قیمت مسکن در افزایش قیمت خانه تاثیرگذار است، از ماه‌ها قبل اصلاح نرخ کمیسیون مشاوران املاک را در دستور کار خود قرار داده است. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس به عنوان یکی از منتقدان وضعیت موجود دفاتر املاک می‌گوید: برخی بنگاه‌ها با فعالیت غیرمسوولانه، سفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن می‌زنند.
او خاطرنشان کرد: طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی با هدف کاهش ۵۰درصدی حق کمیسیون بنگاه‌ها طراحی و در کمیسیون عمران مطرح شده است اما بنده معتقدم باید ساماندهی اساسی بنگاه‌های معاملاتی و جایگاه مدیریتی و نظارتی آنها در دستور کار قرار بگیرد چرا که فعالیت آنها در حوزه زمین و مسکن بوده اما جایگاه صنفی آنها در وزارت صمت است و هیچ ارتباطی با وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن کشور ندارند. لذا این موضوع حتما باید مورد توجه قرار گرفته و در تعیین جایگاه بنگاه‌ها بازنگری صورت بگیرد.
شاکری با اشاره به طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در کمیسیون قضایی مجلس تدوین و در صحن مجلس به تصویب رسیده است، گفت: در طرح مذکور شیوه جدیدی برای تعیین تعرفه بنگاه‌های معاملاتی درحوزه خرید و فروش زمین و مسکن، رهن و اجاره مشخص شده است که به نظر می‌رسد اصلاح این طرح بیش از طرح کاهش تعرفه بنگاه‌ها معاملاتی تاثیرگذار است.