رابطه منفی سود بانکی با قیمت مسکن

گروه مسکن- اقتصاد کشور در ماه گذشته شاهد افزایش تورم بود. از طرفی نرخ ارز با رشد چشمگیری روبه‌رو شد. شورای پول و اعتبار در همین رابطه اقدام به تصمیم‌گیری کرد؛ تصمیمی مبنی بر محاسبه گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد برای مدت زمانی محدود.
کاهش نرخ بهره در برخی سال‌ها در اقتصاد کشور قادر است تا حدود ۵۰ درصد از تورم در مسکن را پوشش دهد. تحقیقی که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده‌های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران تهیه شده‌، حاکی از آن است که رابطه‌ای منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است.
با توجه به افزایش قیمت در بازارهای موازی مسکن نظیر ارز و طلا و همچنین بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها و افت شاخص بورس طی ماه‌های گذشته، بازار مسکن موقعیت مناسبی برای جذب نقدینگی و همچنین کنترل آن به‌ صورت سرمایه‌گذاری در تولید به حساب می‌آید.
در صورت کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، انگیزه سپرده‌‏‏گذاری در بانک کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می‌شود؛ موضوعی که منجر به تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارتی نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد.
روندهای زمانی بررسی‌شده در یک دوره ۱۷ساله نشان می‌دهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار بوده به‌گونه‌ای که با کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.
رفتار بازار مسکن در قبال سیاست‌های پولی
کارشناسان معتقدند در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد، به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر می‌شود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.
نرخ سود بانکی همواره به‌‌عنوان یکی از مهم‌ترین شاخص‌های تغییر در رفتار اقتصادی جامعه و همچنین اهرمی برای جهت دادن به نقدینگی توسط سیاستگذاران دولت به کار گرفته‌ شده است. اما در برهه‌هایی از زمان، انتخاب مدل و ابعاد استفاده از این اهرم، نه‌‌تنها کارگشا و حلال مشکل نبوده که خود تبدیل به معضل جدیدی شده است.
نتایج یک تحقیق نشان می‌دهد که کاهش نرخ بهره در برخی سال‌ها در اقتصاد ایران، تا حدود ۵۰ درصد از تورم در مسکن را می‌تواند پوشش دهد. این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده‌های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی وقت در وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش‌ها تهیه شده است نشان می‌دهد که یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است. در تحقیق انجام‌شده از آمارهای فصلی (سه ماه یک بار) سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۶ برای استخراج یافته‌ها و نتیجه‌گیری در مورد ارتباط بین متغیرها، استفاده شده است. این تحقیق با استفاده از متغیرهای کلیدی بازار مسکن و بازار بانکی و آمار چند سال اخیر، اثبات کرده یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است؛ یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده‌ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ‌های سود حقیقی سپرده‌های بانکی نیز منجر‌به کاهش قیمت مسکن شده است.
فرار سازندگان مسکن از بخش تولید
اقدام چندهفته پیش شورای پول و اعتبار مبنی بر تصمیم‌گیری درباره صدور نرخ گواهی سپرده با سود ۲۳ درصد برای مهار نقدینگی را شاید بتوان تازه‌ترین اقدام دولت در سال جاری برای تاثیرپذیری بازار مسکن از یک اقدام دولتی و بانکی عنوان کرد. اقدامی که حتی برخی دولتی‌ها هم آن را بی‌اثر توصیف کردند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران درباره نرخ سود بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن معتقد است‌: هر زمان که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرد، سازندگان مسکن از تولید فرار کرده و سرمایه‌های خود را به دلیل سود بی‌دردسر در بانک‌ها سپرده‌گذاری کردند. بنابراین نرخ سود بانکی همانند یک شمشیر دولبه عمل می‌کند.
خشایار باقرپور می‌افزاید: در دوره‌هایی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرده است علاوه‌بر بالا رفتن بهای تمام‌‌شده پول برای بخش مولد، سود سپرده‌گذاری بلند‌مدت در بانک از سوددهی ساخت‌‌وساز پیشی گرفته و سازندگان و تامین‌کنندگان برای فرار از دردسرهای حاشیه‌ای ساخت و هزینه کردن سرمایه در پروژه‌های ساختمانی که نقدشوندگی اصل و سود سرمایه را حداقل ۲ تا ۴ سال به تاخیر می‌اندازد، ترجیح دادند سرمایه‌های خود را در بانک سپرده‌گذاری کرده و از سود بی‌دردسر آن استفاده کنند.
باقرپور با تاکید بر اینکه نرخ سود بانکی و همزمان با آن رشد نقدینگی،‌ تورم و نرخ ارز، در حرکتی موازی و مشابه روی قیمت در بازار مسکن اثر افزایشی دارند، مدعی است که با توجه به بالا رفتن نرخ ارز و طلا و همچنین بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها و افت شاخص بورس طی ماه‌های گذشته، بازار مسکن موقعیت مناسبی برای جذب نقدینگی و همچنین کنترل آن به‌ صورت سرمایه‌گذاری در تولید است.
تاثیر دستکاری در نرخ سود بانکی بر بازارها
او ادامه می‌دهد: دستکاری در نرخ سود بانکی در تمام بازارها تاثیر مستقیم و غیرمستقیم دارد. پس مهم‌ترین اثر نرخ سود بانکی بر بازار مسکن را شاید بتوان افزایش بهای تمام‌‌شده پول در بازار مسکن عنوان کرد. اما شاید انتقادی که به اثرات نرخ سود بانکی در بازار مسکن همواره وجود دارد این است که این اقدام موجب خروج نقدینگی از بانک و حمله آن به بازارهای دیگر می‌شود، اما وضعیت معکوس آن‌ هم در بازار مسکن به ‌شدت محسوس و قابل‌ مشاهده است. حال با گذشت چندهفته از تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر اینکه صدور نرخ گواهی سپرده با سود ۲۳ درصد انجام شود مشاور وزیر اقتصاد می‌گوید: افزایش نرخ سود سپرده در صورتی می‌تواند روی مهار نقدینگی و نوسانات ارزی موثر باشد که به اقتصاد شوک وارد کند، پس در حال حاضر نرخ گواهی سپرده ۲۳ درصدی تنها هزینه تسهیلات را بالا می‌برد.
وحید شقاقی ضمن اشاره به اثر کم تصمیم شورای پول و اعتبار درباره صدور نرخ گواهی سپرده با سود ۲۳ درصد برای مهار نقدینگی گفت: این تصمیم در شرایطی گرفته شده که حجم نقدینگی بسیار بالاست و بانک مرکزی برای مدیریت آن باید نرخ سود سپرده‌های یکساله را حداقل ۲۵ درصد و برای سپرده‌های مدت‌دار (دو ساله) نرخ ۳۰ درصد و سپرده‌های بلند‌مدت (سه سال به بالا) را ۳۵ درصد تعیین می‌کرد تا از این طریق نوسانات نرخ ارز مهار می‌شد. این اقتصاددان با بیان اینکه روش بانک مرکزی برای کنترل نقدینگی علامتی به اقتصاد نمی‌دهد، تصریح کرد: افزایش نرخ سود در اقتصاد ایران کارایی لازم را ندارد و حتی تبعات منفی هم دارد و به عبارتی رکود اقتصادی به‌وجود می‌آورد و سایر بازارهای مالی مانند بازار سرمایه را هم تحت تاثیر قرار خواهد داد.
تحریک تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن
تحلیلگران و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، انگیزه سپرده‌‏‏گذاری در بانک کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می‌شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارتی نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهی بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مساله، تحریک بیش‌تر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد.
مجموع دو عامل فوق موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسکن بر اثر کاهش نرخ سود بانکی و بالطبع افزایش قیمت مسکن است. در مجموع، برآیند اثر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر قیمت مسکن (صرفنظر از سایر عوامل تاثیرگذار مانند خانه‌های خالی، نقدینگی، قیمت نفت، وام مسکن و…) افزایشی ارزیابی می‌شود.
پیامدهای کاهش نرخ سود بانکی
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره پیامدهای کاهش نرخ سود بانکی چه در بخش نرخ سود سپرده‌گذاری و چه نرخ سود تسهیلات معتقد است که مسکن سهم قابل‌توجهی در اقتصاد دارد. بنابراین هر اتفاقی در بخش سیاست‌های پولی و مالی تاثیر مستقیم در این بازار خواهد گذاشت.
ایرج رهبر می‌گوید: به‌طور قطع با ورود منابع مالی و تسهیلات ارزان‌‌قیمت، سرمایه‌گذاران از این تسهیلات برای تولید و ساخت استقبال می‌کنند و از سوی دیگر متقاضیان هم قدرت خرید بیشتری برای تامین نیاز خود خواهند داشت، بنابراین کاهش نرخ سود تسهیلات پیامدهای مثبتی در بازار مسکن می‌گذارد. پیامد کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری، آزادسازی سرمایه‌های حبس‌شده در بانک‌هاست و به طور قطع اگر این جاذبه بسیار قوی در بانک‌ها از بین برود سرمایه‌ها هم از موسسات مالی و پولی به سمت بازارهای تولیدی جریان پیدا می‌کنند.
اما برخی فعالان بازار و مشاوران املاک می‌گویند که کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند منجر‌به افزایش تولید شود اما برای بازار اجاره و مستاجران یک تهدید محسوب می‌شود چرا که سابقه نشان داده هر زمان نرخ سود بانکی کاهش یافت نرخ اجاره‌بهای مسکن گران شد. آنان می‌گویند: هر تغییر و تحولی در نرخ سود بانکی تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد داشت.
بازخوردهای تصمیم‌های اقتصادی در بازار مسکن به‌ویژه در تولید در بازه زمانی طولانی‌تری خود را نشان می‌دهد، حال اینکه نرخ سود بانکی کاهش یا افزایش یابد بدون شک بازار مسکن تحت تاثیر قرار می‌گیرد. باید دید تصمیم بعدی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی در خصوص نرخ سود بانکی به چه روش و شیوه‌ای اجرا خواهد شد و آیا برنامه‌های آنها باز هم مقطعی است یا زمان طولانی را در پی خواهد گرفت؟