از تامین زمین تا مدیریت بازار مصالح

گروه مسکن- مسکن همواره از نیازهای اساسی محسوب می‌شود. در بسیاری از کشورهای جهان معضل مسکن چالش جدی است که متقاضیان با آن روبه‌رو هستند؛ معضلی که در کشورهای در حال توسعه ملموس‌تر است. امروزه حتی خوش‌بینانه‌ترین برنامه‌ریزان نیز پذیرفته‌اند که ساخت ارزان‌ترین واحد مسکونی با ساده‌ترین طرح و مصالح از توان حداقل یک‌سوم خانوارهای شهری کشورهای جهان سوم خارج است. مسکن کالایی بادوام، پرهزینه و غیرمنقول است که جایگزینی ندارد. مسکن در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای و در حقیقت نوعی پس‌انداز به شمار می‌آید، از این رو بررسی هزینه‌های ساخت و کاهش هرچه بیشتر آنها با حفظ کیفیت سازه از مهم‌ترین اصول اولیه ساخت‌وساز است. این هزینه به عوامل زیادی اعم از قیمت زمین، جواز ساخت و قیمت مصالح ساختمانی مانند قیمت تیرآهن و قیمت میلگرد بستگی دارد.
پرهزینه‌ترین بحث ساخت یک سازه را می‌توان انتخاب زمین در نظر گرفت. یکی دیگر از موارد حائزاهمیت درخصوص ساخت ساختمان، انتخاب نوع اسکلت و سیستم سازه‌ای و برآورد هزینه‌های آن است. معمولا اسکلت‌های بتنی نسبت به اسکلت‌های فلزی هزینه کمتری دارند و می‌توان هزینه آن را در چندین مرحله پرداخت کرد ولی در اسکلت‌های فلزی به دلیل تک‌مرحله‌ای بودن ساخت سازه هزینه باید به صورت یکجا پرداخت شود.
هزینه ساخت برای هر مترمربع ساختمان
شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور قیمت تمام‌شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را در سال ۱۴۰۲ بدین شرح اعلام کرده است: ساختمان‌های یک و دو طبقه متری ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه متری ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان، ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه متری ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه متری ۱۴ میلیون تومان، ساختمان‌های ۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان، ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۱۷ میلیون و ۷۱۷ هزار تومان و ساختمان‌های ۱۶ طبقه به بالا متری ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان.
براساس اعلام رییس سازمان نظام مهندسی درصدهای تعدیل ۳ ماهه توسط سازمان برنامه و بودجه در سال ۱۴۰۲ به ارقام فوق افزوده خواهد شد. با این حال بررسی هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در سال ۱۴۰۲ به دلیل نوسانات زیاد قیمت محصولات فولادی و حتی قیمت زمین کار بسیار دشواری است و باید توجه داشت که تمامی این ارقام حدودی خواهند بود.
عوامل موثر در قیمت تمام شده مسکن
در خصوص کاهش هزینه‌های ساخت، کاهش هزینه مصالح مواد اولیه در پروژه بسیار تاثیرگذار است. بازار مصالح ساختمانی هم مانند بسیاری از بازارهای دیگر، التهاب و نوسانات زیادی دارد. بسیاری از پروژه‌ها به خاطر همین نوسانات دچار شکست می‌‌شوند و از ادامه کار باز می‌مانند.
به طور کلی دو عامل قیمت زمین و هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، هزینه ساخت ساختمان‌های مسکونی را تشکیل می‌دهند که قیمت زمین به ویژه در شهرهای بزرگ، نقش پررنگ‌تری در تعیین هزینه‌های ساخت دارد. آن‌طور که تاکنون وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرده، در سطح کل کشور، سهم زمین در هزینه‌های تمام شده مسکن در سال ۱۳۸۴ حدود ۴۷ درصد بوده است. نکته قابل توجه این بود که سهم زمین در هزینه‌های تمام شده مسکن در سال ۱۳۹۲ به ۵۶ درصد افزایش یافت.
پنج عامل اصلی در مشخص شدن قیمت مسکن
به تازگی یک نشست علمی-تخصصی در مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری برگزار شد. در این نشست روح‌الله اکبری دستیار ویژه وزیر راه‌وشهرسازی و دبیر قرارگاه نهضت ملی مسکن با بیان پنج عامل اصلی در مشخص شدن قیمت مسکن گفت: در اصل ۳۱ قانون اساسی در بحث مسکن اقشار نیازمند مثل کارگران حتما باید در ساخت و تولید مسکن فعالیت‌هایی انجام دهیم و این اقدامات باید به گونه‌ای باشد که اقشار کم‌درآمد نیز بتوانند صاحب خانه شوند. به همین دلیل برای حمایت از دهک‌های پایین جامعه در ساخت مسکن، دولت زمین را در قالب طرح اجاره ۹۹ ساله زمین به مردم عرضه می‌کند که با این طرح، قیمت زمین عملا از قیمت مسکن حذف شده یا در طول زمان طولانی قابل پرداخت شده است. موضوع دیگر بحث نیروی کار در ساخت و تولید مسکن است که در ایران این هزینه نسبتا ارزان است. موضوع سوم بحث مدیریت ساخت توسط سازندگان و انبوه‌سازان است که با استفاده از فناوری‌های نوین و روش‌های نوین مدیریتی باید هزینه‌های ساخت مسکن نیز مدیریت شود. موضوع چهارم بحث مجوزهای ساخت مسکن و حقوق دولتی است که مواردی مثل بیمه، مالیات و هزینه مجوزها و پروانه‌های ساخت را شامل می‌شود که در این موارد نیز در قانون تخفیفات خاصی را مقرر نموده است.
موضوع پنجم نیز بحث مصالح ساختمانی است که بخش مهم آن هزینه‌های فولاد و سیمان است که اولا مواد اولیه این مصالح از انفال است و در تولید و عرضه نیز از یارانه‌های مستقیم و پنهان حمل‌و‌نقل و یارانه‌های انرژی برخوردار است و در صورت مدیریت بهینه این بخش نیز موجب کاهش هزینه‌های خرید مصالح ساختمانی برای سازنده و مصرف‌کننده نهایی فراهم می‌شود.
صنعتی‌سازی ساختمان عامل کاهش قیمت ساخت‌ مسکن
ایرج رهبر رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و رییس پیشین هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران در ادامه این نشست در مورد قیمت تمام‌شده مصالح ساختمانی گفت: ما در سال ۷۰ میلیون تن تولید سیمان و ۳۰ میلیون تن تولید فولاد داریم که در حوزه تولید سیمان و فولاد، یارانه‌هایی در بخش‌های انرژی، حمل‌و‌نقل و نیروی کار پرداخت می‌شود تا باعث کاهش قیمت تمام شده تولید سیمان و فولاد گردد. اما وقتی صحبت از قیمت مصالح ساختمانی می‌شود، تولیدکنندگان مصالح ساختمانی یا واسطه‌های آنها می‌گویند که باید سیمان و فولاد براساس قیمت‌های جهانی قیمت‌گذاری شود و قیمت سیمان و فولاد را با قیمت‌های جهانی مقایسه می‌کنند، اما در اصل این قیاس، مقایسه درستی نیست، چراکه هزینه‌هایی مثل انرژی و نیروی کار در ایران بسیار کمتر از سطوح جهانی است.
او افزود: در این روزها نحوه عرضه مصالح ساختمانی در بورس در مجلس شورای اسلامی در مراحل بررسی و تصمیم‌گیری است و متاسفانه در این زمینه از نظرات کارشناسی استفاده نمی‌شود. میلگردی را که در سال ۱۳۹۰ با قیمت کیلویی ۶۰۰ تومان خریداری می‌شد، در سال ۱۳۹۱ به کیلویی ۲۴۰۰ تومان، در سال ۱۴۰۱ به کیلویی ۳۳ هزار تومان و اکنون به حدود ۲۳ تا ۲۴ هزار تومان است. این روند نشان می‌دهد که حتی عرضه سیمان و فولاد در بورس نتوانست منجر به مدیریت قیمت آنها شود.
رهبر با اشاره به موضوع صنعتی‌سازی ساختمان که باعث کاهش قیمت ساخت‌ مسکن می‌شود، خاطرنشان کرد: ما دومین کشور جهان در حوزه مهندسی هستیم و پاسخ اینکه چرا نمی‌توانیم ساخت مسکن را در سطح کشور متناسب با اهداف تعیین شده پیش ببریم این است که حمایت‌های دولتی در طرح‌های ساخت و تولید مسکن باید توسط دولت‌های بعدی که روی کار می‌آیند نیز ادامه پیدا کند و دولت‌های بعدی با مصوبات هیات دولت که تصویب می‌کنند یک اعتماد بین بخش خصوصی و بخش دولتی را به وجود بیاورند.