بیراهه ساماندهی بازار استیجار

گروه مسکن- رابطه موجر و مستاجر، رابطه‌ای با ابعاد اقتصادی، اجتماعی و حقوقی است که همواره مورد بحث و مناقشه بوده است. در این میان، نقش دولت در تنظیم این رابطه و تعیین حقوق و تکالیف هر یک از طرفین، همواره مورد توجه بوده است.
دخالت دولت در روابط موجر و مستاجر می‌تواند تبعات مختلفی به دنبال داشته باشد. دخالت دولت در تعیین قیمت اجاره‌بها می‌تواند منجر به کاهش عرضه مسکن استیجاری و افزایش قیمت‌ها در بلندمدت شود. این امر می‌تواند به ضرر مستاجران، به خصوص اقشار کم‌درآمد تمام شود. همچنین محدودیت‌های اعمال‌شده توسط دولت بر مالکان مانند محدودیت در افزایش اجاره‌بها یا تمدید اجاره، می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش دهد. این امر می‌تواند منجر به کمبود مسکن به خصوص در مناطق با تقاضای بالا شود. از سویی قوانین حمایتی از مستاجران می‌تواند زمینه ایجاد رانت را برای برخی افراد فراهم کند. به عنوان مثال، مستاجرانی که از مزایای این قوانین بهره‌مند می‌شوند، ممکن است تمایلی به تخلیه ملک نداشته باشند حتی اگر به آن نیاز نداشته باشند. این امر می‌تواند مانع از جابه‌جایی و گردش آزادانه مسکن شود.
دخالت دولت در روابط موجر و مستاجر می‌تواند منجر به ایجاد تنش و درگیری بین این دو گروه شود. این امر می‌تواند به ضرر ثبات و آرامش جامعه تمام شود. قوانین و مقررات دستوری دولت می‌تواند اعتماد بین موجران و مستاجران را کاهش دهد؛ موضوعی که می‌تواند همکاری و تعامل بین این دو گروه را دشوارتر کند. همچنین اجرای قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر می‌تواند بار اضافی برای دولت ایجاد کند. این امر می‌تواند منجر به ناکارآمدی و اتلاف منابع شود.
دخالت دولت در تعیین شرایط اجاره، مانند قیمت اجاره‌بها یا مدت اجاره می‌تواند آزادی قرارداد بین موجر و مستاجر را محدود کند. قوانین و مقررات دائما در حال تغییر می‌توانند ناامنی حقوقی برای موجران و مستاجران ایجاد کنند. این امر می‌تواند برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری را برای این دو گروه دشوارتر کند. قوانین حمایتی از مستاجران می‌تواند روند رسیدگی به دعاوی بین موجر و مستاجر را در مراجع قضایی اطاله کند؛ موضوعی که می‌تواند به ضرر هر دو گروه تمام شود.
به طور کلی تبعات دخالت دولت در روابط موجر و مستاجر به عوامل مختلفی مانند شرایط اقتصادی، ساختار نظام حقوقی و فرهنگ جامعه بستگی دارد. در برخی از موارد، دخالت دولت در این رابطه می‌تواند مفید باشد. به عنوان مثال در شرایطی که بازار مسکن به طور کامل رقابتی نباشد، دولت می‌تواند با وضع قوانین و مقررات از حقوق مستاجران حمایت کند.
خالی شدن بازار مسکن از تقاضای موثر
بخش مسکن همواره در فصل نقل و انتقالات مورد توجه زیادی قرار می‌گیرد و اتفاقا امسال با توجه به ورود دولت به بازار مسکن و اجاره‌بها می‌تواند یکی از حساس‌ترین روزهای خود را طی سال‌های گذشته داشته باشد.
قانون ساماندهی مسکن را باید در روزها و ماه‌های آینده قضاوت کرد اما سوالی که مطرح است این است که آیا دخالت دولت در بازار مسکن به خصوص بازار اجاره می‌تواند مفید و مثبت باشد؟ آیا این دخالت که به گفته مهرداد بذرپاش وزیر راه‌و‌شهرسازی این دخالت برای نخستین‌بار است که انجام می‌شود، می‌تواند مستاجران را در این روزها راضی و خشنود کند؟
بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌رسد این روزها انبوه‌سازان از ساخت مسکن چندان استقبالی ندارند و آمارها نشان می‌دهد که صدور پروانه ساختمانی نیز افت داشته است؟ گفت: زمانی که دولت سیزدهم وعده ساخت چهار‌میلیون واحد مسکونی را داد و قرار شد سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی احداث شود اکثر سازندگان مسکن به خصوص سازندگان کوچک ترجیح دادند که ساخت‌و‌ساز را چندان جدی نگیرند.
او همچنین درخصوص ورود و دخالت دولت در بازار اجاره مسکن گفت: این تصور غلطی است که گفته می‌شود دولت‌ها در اکثر کشورها در بازار مسکن مداخله می‌کنند. بله درست است اگر دولت یا شهرداری‌ها مسکن احداث می‌کردند و آن را در اختیار مستاجر قرار می‌دادند دولت نیز می‌توانست در تعیین سقف اجاره‌بها ورود کند.
ستاریان افزود: اگر بخواهیم در مورد مشکلات بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز با هم صحبت کنیم باید گفت که ساعت‌ها باید وقت گذاشت چون بخش مسکن و به خصوص بازار اجاره مسکن مشکلات زیادی دارند که نمی‌توان در مورد آنها تنها چند دقیقه اظهار‌نظر کرد.
به هر حال ساخت‌و‌ساز به آن شکل گذشته رونق ندارد و شاید رابطه مستقیمی بین عرضه و تقاضای موثر باشد اما آنچه هست این است که این روزها شاهد خالی شدن بازار مسکن از تقاضای موثر هستیم. اگر در چند سال گذشته آمار تولید مسکن را پیگیری و دنبال می‌کردید متوجه می‌شدید که روند نزولی ساخت مسکن از سال‌ها قبل شروع شده و الان هم به اوج مشکلات خود رسیده است.
کوچ خُرده‌سازان از بازار مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تولید سالانه مسکن این روزها به زیر ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی رسیده و این روزها شاهد کوچ خُرده‌سازها و انبوه‌سازان مسکن از بازار مسکن هستیم. این تولیدکننده‌های کوچک که به عنوان مثال در سال شاید ۲۰ تا ۵۰ واحد مسکونی می‌سازند بنا به دلایلی مثل نبود تقاضای موثر، نبود نقدینگی لازم، مشکلات دریافت جواز و در‌نهایت سود مناسب مثل گذشته رغبتی از خود برای ساخت مسکن نشان نمی‌دهند اما شاید در این دو یا سه سال گذشته یک دلیل دیگر به این دلایل اضافه شده باشد. او در ادامه به بازار گفت: دولت سیزدهم زمانی که وعده داد قصد دارد سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی احداث کند خُرده‌سازان مسکن از بازار مسکن کوچ کردند و سرمایه خود را به سایر بازارها و حتی سپرده‌گذاری در بانک‌ها هدایت کردند. وعده دولت در بخش مسکن این بود که سالانه باید یک‌میلیون واحد مسکونی احداث شود. همین مساله باعث شد تا برخی سازندگان بترسند و سرمایه خود را وارد بخش مسکن بنا به دلایل مختلف نکنند. به هر حال وقتی به آمارها نگاه می‌کنیم متوجه می‌شویم که روند نزولی ساخت‌و‌ساز توسط بخش خصوصی بنا به دلایل مختلفی ادامه پیدا کرد.
ستاریان گفت: سازنده‌های مسکن که مثل گذشته نیست و کاهش داشته است و شاید این یک مساله باشد که نمی‌توان از آن عبور کرد اما موضوعی که حائز اهمیت است این است که زمانی که دولت اعلام می‌کند سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی خواهد ساخت حتی اگر هم نتواند، تاثیر خود را خواهد گذاشت. به هر حال این مساله به یکباره اکثر سازنده‌های خُرد را که مثلا سالانه ۱۰ تا ۱۰۰ واحد مسکونی احداث می‌کردند دچار تردید کرد و باعث شد سرمایه‌های خود را از بخش مسکن هراسان خارج کنند. سازنده‌های خُرد معمولا با یک تبلیغ منفی علیه بخش مسکن از بازار مسکن کوچ می‌کنند. اگر خاطرتان باشد در مسکن مهر نیز این اتفاق اقتاد و بسیاری از خُرده‌سازان مسکن از بازار مسکن خارج شدند. البته این یک دلیل است و دلایل دیگری نیز می‌تواند داشته باشد که چرا تولید مسکن توسط بخش خصوصی کاهش یافته است.
عقب‌ماندگی قیمت مسکن از تورم
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اگر قرار است قیمت مسکن و اجاره‌بها کنترل شود بهتر است که ساخت‌و‌ساز رونق و شرایط سازندگان مسکن تسهیل شود. پس اگر قرار است ابتدا تورم کنترل شود تا کالایی با‌ثبات بهتری ادامه فعالیت بدهد باید تولید آن کالا نیز به شکل قابل‌توجهی افزایش یابد. متاسفانه آمار صدور پروانه ساختمانی و در ادامه آمار تولید مسکن پایین است. همان‌طور که گفتم الان در سال، بخش خصوصی ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی احداث می‌کند و به نظر می‌رسد اگر چاره‌ای برای این کار اندیشیده نشود، تولید مسکن از این هم کمتر شود.
او ادامه داد: به هر حال ظاهرا باید گفت که قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده است اما باید توجه داشت که همین الان هم قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و متقاضیان مسکن نمی‌توانند مسکن مورد نظر خود را انتخاب و خرید کنند. تولید مسکن هم که اعلام کردم پایین است و آنچه مشخص است این است که بازار مسکن متقاضی موثر ندارد اما موضوعی که حائز اهمیت است این است که اگر قفل بازار مسکن به لحاظ معاملات باز شود، قیمت مسکن از تورم جلوتر خواهد زد. وقتی تولید مسکن پایین است حتی اگر بازار مسکن هم قفل باشد باز هم رشد قیمت مسکن احتمالا رخ می‌دهد. متاسفانه در حال حاضر تولید مسکن به زیر ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی در سال رسیده است در حالی‌که سال‌ها بود که تولید مسکن ۳۵۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بود.
دخالت دولت‌ها در صنعت اجاره‌داری
این کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: مشکل بازار مسکن یا سایر بخش‌های اقتصادی کشور در اقتصاد خُرد نیست. به هر حال اگر قرار است اقتصاد دولتی با تصدی‌گری دولتی ادامه یابد باید تا انتها این مسیر طی شود. به هر حال باید تکلیف مشخص شود اما آنچه مشخص است این است که این آدرس غلط است که به بخش مسکن داده می‌شود که دولت‌ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره‌داری دخالت می‌کنند چرا‌که اگر دولت‌ها در بخش مسکن دخالت می‌کنند آن بخش مسکن استیجاری است که خود دولت‌ها احداث کرده‌اند. دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث و با شرایطی مشخص آنها را در اختیار این بخش از قشر جامعه قرار دهد. پس دولت‌ها در بخش مسکن استیجاری که حالا سازمان‌های عمومی یا شهرداری‌ها احداث کرده‌اند دخالت کرده و می‌کند. او اضافه کرد: هیچ‌گاه دولت‌ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی‌کنند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت، اجاره‌بها نیز افت کند اما وقتی مسکن تولید نمی‌شود نمی‌توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد. در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است. در کشور مسکن استیجاری نداریم پس چطور می‌توانیم برای کل بخش مسکن و جامعه نسخه واحدی بپیچیم و برای اجاره‌بها سقف تعیین کنیم.