اوضاع مسکن ایران در مقایسه با جهان

«جهان‌صنعت»- در گزارش اخیر گروه مالی مهرگان از بررسی بازار املاک و مستغلات در جهان و ایران آمده است که بخش املاک و مستغلات سنگ‌بنای اقتصاد جهانی است که تاثیرگذار بر توزیع ثروت و نشان از سلامت اقتصادی دارد. در طول چند دهه گذشته، بازار املاک و مستغلات به سبب پیشرفت‌های تکنولوژیکی، تغییرات جمعیتی و چرخه‌های اقتصادی دستخوش دگرگونی‌های قابل‌توجهی شده است.
براساس این گزارش، ارزش املاک مسکونی جهان در سال 2023 حدود 489 تریلیون دلار است که دو کشور چین و آمریکا با ارزش‌هایی به ترتیب 4/127 و 3/125تریلیون دلار از بزرگ‌ترین بازار املاک و مستغلات جهان به شمار می‌روند.
این در حالی است که بازار املاک و مستغلات کشور ایران با ارزشی بالغ بر 3/3‌تریلیون دلار، در رتبه 27جهان میان 149 کشور مورد بررسی می‌باشد.
از طرفی دیگر، املاک مسکونی با وزنی حدود 40‌درصدی بیشترین سهم از بازار جهانی املاک و مستغلات را به خود اختصاص داده‌اند. براساس آخرین آمارهای در دسترس، بالغ بر 18/2‌میلیارد املاک مسکونی در جهان وجود دارد و قاره آسیا 57‌درصد از آن را به خود اختصاص داده است، به طوری که کشور چین با 4/537‌میلیون عدد املاک مسکونی، بزرگ‌ترین کشور از منظر حجم املاک و مستغلات در بخش مسکونی محسوب می‌شود. همچنین سه کشور سنگاپور، سوییس و کانادا به طور میانگین، گران‌ترین آپارتمان‌ها را در سطح جهان با میانگین قیمتی بالای 000/15 ‌دلار به ازای هر متر مربع را دارند.
در این گزارش همچنین شاخص جهانی حباب املاک و مستغلات UBS مورد بررسی قرار گرفته است. در این شاخص، بازار املاک و مستغلات 25شهر بزرگ در سراسر جهان مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد و به آنها امتیازی بین منفی 5/0 تا 0/2 واحد برای انتقال ریسک حباب اختصاص می‌دهد. هرچه این امتیاز بالاتر باشد، بازار نامتعادل‌تر است، به طوری که بازارهای بالای شاخص 5/1 واحد در قلمرو «خطر حباب (ریسک بالا)» قرار دارند. در صدر این یافته‌ها، زوریخ و توکیو با امتیاز بالای 5/1 واحد قرار دارند که شهرهای مذکور را در منطقه خطر حباب مسکن قرار می‌دهد.
در ایران نیز، روند معاملاتی مسکن شامل دوره‌های رکود، رونق و چرخش بازار از رونق به رکود می‌باشد که در سال‌های 1396 الی 1399 در دوره رونق و در سال 1400 و 1401 وارد دوره رکود اندک و در حال حاضر در سال 1402 و 1403 بازار در دوره رکود شدید است. میانگین تعداد معاملات در سال‌های 1395 و 96 به ترتیب 503/13 و 103/15 واحد بود که در سال 1402 به 793/3 واحد کاهش یافته است. از منظر قیمتی نیز، قیمت میانگین سالانه از سال 1395 با 4/4‌میلیون تومان با افزایش 640/1‌درصدی به 77‌میلیون تومان در هر مترمربع در سال 1402 رسیده و این در حالی است که میانگین تعداد معاملات در بازه زمانی مذکور، 72‌درصد کاهش داشته است.همچنین نسبت قیمت به درآمد اجاره مسکن که نشان‌دهنده تعداد سال سرمایه‌گذاری مجدد درآمد حاصل از اجاره مسکن جهت تحصیل مجدد همان مسکن است (با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن)، طی سال 1390 الی 1396 در بازه میانگین حدود 17 واحد بوده و با شدت گرفتن تورم مسکن نسبت به اجاره روند افزایشی به خود گرفته است. به طوری که طی سال‌های 1397 الی 1399 به طور میانگین سالانه از 24 واحد به 42 واحد افزایش پیدا کرده و مجدد طی سال‌های 1400 و 1401 به علت افزایش تورم اجاره‌بها و شروع بازه رکود مسکن به زیر 40 واحد کاهش پیدا کرده است. در این گزارش همچنین، دوره انتظار خرید مسکن در ایران (تهران) برای واحد 70 متری با میانگین سالانه اعلام شده مسکن و حداقل حقوق اعلامی در سال با فرض عدم هزینه‌کرد و اختصاص 100‌درصد حقوق به مسکن محاسبه شده است. نتایج نشان می‌دهد این نسبت در سال 1392 حدود 47 سال بود که با انجام توافق‌های بین‌المللی با ایران پیرامون مذاکرات برجام و بهبود شرایط تورمی تا سال 1396 این نسبت به 26 سال کاهش و با افزایش تحریم‌ها در سالیان اخیر به همراه افزایش تورم و کاهش عرضه مسکن این نسبت به 61 سال در سال 1402 افزایش پیدا کرده است.
در ادامه به بررسی دقیق‌تر آمارهای ذکر شده و نمودارهای طراحی شده در گزارش اخیر گروه مالی مهرگان تحت عنوان «بررسی بازار املاک و مستغلات در جهان و ایران» می‌پردازیم.
سهم و ارزش املاک و مستغلات جهان در سال 2023
براساس گزارش استاتیستا، ارزش املاک مسکونی جهان در سال 2023 حدود 489 تریلیون دلار است که دو کشور چین و آمریکا با ارزش‌هایی به ترتیب 4/127 و 3/125 تریلیون دلار از بزرگ‌ترین بازار املاک و مستغلات جهان به شمار می‌روند. در همین رابطه بازار املاک و مستغلات ایران نیز دارای ارزشی بالغ بر 3/3 تریلیون دلار در سال 2023 است. همچنین املاک مسکونی با وزنی حدود 40‌درصدی بیشترین سهم از بازار جهانی املاک و مستغلات را به خود اختصاص داده است. افزایش روزافزون جمعیت و نیاز ذاتی به سرپناه، از دلایل اصلی پیشی گرفتن املاک مسکونی است.
حجم املاک مسکونی در جهان در سال 2023
براساس آخرین آمارهای در دسترس، بالغ بر 18/2‌میلیارد املاک مسکونی در جهان وجود دارد و قاره آسیا به تنهایی 57‌درصد از املاک مسکونی در جهان را به خود اختصاص داده است، به طوری که کشور چین با 4/537‌میلیون عدد املاک مسکونی، بزرگ‌ترین کشور از منظر حجم املاک و مستغلات در بخش مسکونی محسوب می‌شود. پس از آن، دو کشور هند و آمریکا با 311 و 150‌میلیون عدد در جایگاه‌های بعدی جای گرفتند. سهم حجم املاک مسکونی جهان به تفکیک قاره عبارت است از: آسیا با 57‌درصد، اروپا با 16‌درصد، آمریکا با 14‌درصد، آفریقا با 12‌درصد و استرالیا تنها با یک ‌درصد. حجم املاک مسکونی در چین، هند، آمریکا، ژاپن و آلمان به ترتیب عبارت است از 537‌میلیون عدد، 311‌میلیون عدد، 150‌میلیون عدد، 62‌میلیون عدد و 46‌میلیون عدد.
نسبت قیمت به درآمد اجاره در جهان
نسبت قیمت به اجاره با تقسیم متوسط قیمت مسکن بر متوسط اجاره سالانه برای هر واحد مسکونی (به‌دلار آمریکا) محاسبه می‌شود و برای یک آپارتمان یک‌خوابه در گران‌ترین منطقه شهر (پایتخت) کشور مورد بررسی در نظر گرفته می‌شود. نسبت مذکور، نشان‌دهنده تعداد سال‌های مورد نیاز برای جبران سرمایه‌گذاری در بازار فعلی (با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن) است.
در همین رابطه و همان‌طور که در نمودار نشان داده شده است، سه کشور سنگاپور، سوییس و کانادا به طور میانگین، گران‌ترین آپارتمان‌ها را در سطح جهان با میانگین قیمتی بالای 000/15دلار به ازای هر مترمربع را دارند. ایران نیز یکی از بالاترین نسبت‌های قیمت مسکن بر متوسط اجاره (38 واحد) را در جهان دارا است، این در حالی است که متوسط نسبت قیمت به اجاره در جهان حدودا 20 واحد است.
شاخص جهانی حباب املاک و مستغلات UBS
همان‌طور که گفته شد شاخص جهانی حباب املاک و مستغلات UBS بازار املاک و مستغلات 25 شهر بزرگ در سراسر جهان را تجزیه و تحلیل می‌کند و به آنها امتیازی بین منفی 5/0 تا 0/2 واحد برای انتقال ریسک حباب اختصاص می‌دهد. هرچه این امتیاز بالاتر باشد، بازار نامتعادل‌تر است، به طوری که بازارهای بالای شاخص 5/1 واحد در قلمرو خطر حباب (ریسک بالا)» قرار دارند.
همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود در صدر یافته‌های UBS، زوریخ (پایتخت فرهنگی کشور سوییس) و توکیو با امتیاز بالای 5/1 واحد قرار دارند که این شهر‌ها را در منطقه خطر حباب مسکن قرار می‌دهد. این شهر‌ها با درآمدهای بالا و نرخ‌های بهره پایین کشور، به طور پیوسته در رتبه‌بندی خطر حباب املاک و مستغلات قرار دارند. براساس شاخص حباب مسکن، شهرهای میامی، مونیخ، فرانکفورت، هنگ‌کنگ، تورنتو، ژنو، لس‌آنجلس، لندن، ونکوور، آمستردام، استکهلم، پاریس و سیدنی در قلمرو بالاتر از ارزش ذاتی قرار دارند. نکته قابل توجه این است که شهرهایی مانند میلان، نیویورک، بوستون و دوبی با امتیازهایی به ترتیب 49/0، 47/0، 34/0 و 14/0 دارای ارزش منصفانه هستند. ورشو در میان شهرهای مورد بررسی در این گزارش با امتیاز منفی 28/0 در قلمرو دارای ارزش منصفانه قرار دارد.
در دسترس بودن وام مسکن و بازه زمانی جهت خرید خانه
در سراسر جهان، نرخ مالکیت خانه بسیار متفاوت است. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های مردم در دستیابی به مالکیت خانه، دسترسی به منابع مالی مسکن است. برخی از کشورها دارای موسسات بانکی خصوصی تثبیت شده‌ای هستند که تامین مالی بلندمدت ارائه می‌دهند، در حالی که سایر کشورها گزینه‌های مالی خصوصی بسیار محدودی برای کمک به خریداران مسکن برای خرید خانه دارند.
برخی از کشورها چارچوب ز‌مانی کوتاهی برای بازپرداخت وام‌ها دارند، در حالی که برخی دیگر وام‌های طولانی‌مدت مانند 30 سال را مجاز می‌دانند و به خانواده‌ها زمان لازم برای پس‌انداز و در نهایت مالکیت خانه خود را می‌دهند.
در ایران نیز وام مسکن برای زوجین در سال 1403 مبلغ 800‌میلیون تومان و بازپرداخت 12‌ساله است، در صورت عدم کسر هزینه‌های اوراق وام مسکن و با فرض ثابت بودن شرایط تورمی می‌توان 9 متر مسکن با میانگین نرخ در خرداد‌ماه 1403 تهیه کرد.
شاخص نرخ مالکیت خانه مسکونی جهان در سال 2023
در سطح جهانی، کشور کوزوو (کشوری در مرکز شبه‌جزیره بالکان در اروپای جنوب شرقی) با 98‌درصد و سوییس با 42‌درصد به ترتیب به عنوان بیشترین و کمترین نرخ‌درصد مالکیت در جهان شناخته می‌شوند.
براساس آخرین گزارش مرکز آمار نیز ایران دارای نرخ مالکیت خانه 68‌درصدی است که نسبت به 72‌درصدی جهان پایین‌تر است.
کشورهایی چون کانادا، استرالیا، ایالات متحده آمریکا، اتریش و آلمان دارای نرخی پایین‌تر از میانگین نرخ مالکیت خانه مسکونی جهان هستند و در مقابل کشورهایی چون روسیه، جمهوری چک، یونان و اتحادیه اروپا دارای نرخی بالاتر از میانگین نرخ مالکیت خانه مسکونی در جهان یعنی 72‌درصد قرار گرفته‌اند.
محرک عرضه و تقاضای مسکن در ایران
محرک‌های مسکن در سمت تقاضا را می‌توان به افزایش جمعیت در جامعه مخصوصا جمعیت خانه اولی‌ها که شامل مواردی مانند افزایش ازدواج و شاغلین مستقل می‌شود و افزایش طلاق که منجر به تقاضای مجدد مسکن می‌شود.
طی سال‌های گذشته جمعیت ایران از 67‌میلیون نفر به 85‌میلیون نفر در سال 1401 رسیده است که یک رشد 28‌درصدی را شامل می‌شود و روند ازدواج تا سال 1388 با 40‌درصد رشد و سال 1401 نسبت به 1388 با کاهش 40‌درصدی همراه بوده است، این در حالی است که روند طلاق از 1401 نسبت با 1388 یک رشد 237‌درصدی را شاهد بوده که از 5/60‌هزار نفر به 3/204‌هزار نفر در سال رسیده که نشان از افزایش متقاضیان به مسکن دارد.
از دیگر تقاضاهای بخش مسکن نیز می‌توان به سرمایه‌گذاران حقیقی بخش مسکن با هدف کسب درآمد از اجاره، سرمایه‌گذاران حقوقی به جهت سرمایه‌گذاری بلند و سفته‌بازان
حقیقی است. در همین رابطه و در سمت عرضه نیز پروانه‌های احداث ساختمان که در سال‌های 1380 الی 1389 از 254‌هزار واحد به 824‌هزار واحد با افزایش 224‌درصد افزایش همراه بوده که در دوره چهارساله 1389 الی 1392 با رونق گرفتن ساخت مسکن مهر پروانه‌های ساخت بیش از 700‌هزار واحد در سال بوده و از سال 1399 الی 1402 با کاهش 68‌درصدی همراه بوده است.
قیمت هر مترمربع به درآمد مسکن در تهران
نسبت قیمت به درآمد اجاره مسکن که نشان‌دهنده تعداد سال سرمایه‌گذاری مجدد درآمد حاصل از اجاره مسکن جهت تحصیل مجدد همان مسکن است که طی سال 1390 تا 1396 در بازه میانگین حدود 17 واحد بوده و با شدت گرفتن تورم مسکن نسبت به اجاره مسکن روند افزایشی به خود گرفته و طی سال‌های 1397 الی 1399 به طور میانگین سالانه از 24 واحد به 42 واحد افزایش داشته و مجدد طی سال‌های 1400 و 1401 به علت افزایش تورم اجاره‌بها و شروع بازه رکود مسکن به زیر 40 واحد کاهش پیدا کرده است. در حال حاضر در خرداد‌ماه سال 1403 به محدوده 37 واحد رسیده که از میانگین 13 سال خود (از سال 1390 تا‌کنون) که در محدوده 25 واحد بوده است، بیشتر است.
دوره انتظار خرید مسکن در ایران
همان‌طور که در ابتدا هم ذکر شد دوره انتظار خرید مسکن در ایران (تهران) برای واحد 70 متری با میانگین سالانه اعلام شده مسکن و حداقل حقوق اعلامی در سال با فرض عدم هزینه‌کرد و اختصاص 100‌درصد حقوق به مسکن محاسبه شده است. نتایج این محاسبات نشان می‌دهد که این نسبت در سال 1392 حدود 47 سال بود که با انجام توافق‌های بین‌المللی با ایران پیرامون مذاکرات برجام و بهبود شرایط تورمی تا سال 1396 این نسبت به 26 سال کاهش پیدا کرده و با افزایش تحریم‌ها در سالیان اخیر به همراه افزایش تورم و کاهش عرضه مسکن این نسبت به 61 سال در سال 1402 افزایش پیدا کرده است.
همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود، در منطقه خاورمیانه میانگین دوره انتظار خرید مسکن حدود 30 سال است که ابوظبی، استانبول و مسقط به ترتیب با 12، 18 و 20 سال به عنوان بهترین و در مقابل دوحه، بغداد و ایران به ترتیب با 47، 40 و 39 سال به عنوان بدترین کشورها در دوره انتظار خرید مسکن به خود اختصاص داده‌اند.
بازدهی مسکن نسبت به سایر بازدهی بازارهای موازی در ایران
در این بخش، بازدهی بخش مسکن نسبت به بازارهای مالی در دو دوره متفاوت 10 و 30 سال اخیر مورد بررسی قرار گرفته است:
در روند 10 ساله از سال 1392 شاخص‌های‌ دلار آزاد، بورس تهران، سکه بهار آزادی، خودرو با محوریت پراید، قیمت هر مترمربع مسکن، شاخص قیمتی مصرف‌کننده و سپرده بانکی یک ساله به صورت مرکب می‌توان مشاهده کرد که سکه بهار آزادی با 804/3‌درصد بازده بیشترین و سپرده بانکی با 623‌درصد کمترین بازده را داشته‌اند و بازار مسکن نیز با 172/2‌درصد بعد از بازار طلا، سهام و خودرو بیشترین بازده را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که در بازه 30‌ساله بازار مسکن ایران (رشد 444/1برابری) پس از بازار سهام (رشد 066/5 برابری) به عنوان پر‌بازده‌ترین بازار به شمار می‌رود.