رتبه ایران در شاخص «نسبت قیمت مسکن به درآمد»

«جهان‌صنعت»- کارشناسان با اشاره به راه‌های برون‌رفت از وضعیت رکود تورمی در حوزه مسکن می‌گویند ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را دارد.
در نشست علمی- تخصصی مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری تحت عنوان «راهکارهای برنامه‌ای تامین مسکن در ایران»، فردین یزدانی صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به ‌عنوان مدیر علمی نشست و کمال اطهاری اقتصاددان و پژوهشگر توسعه و محمدصالح شکوهی‌بیدهندی عضو هیات علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران به‌ عنوان سخنرانان به ایراد نقطه نظرات خود پرداختند.
در ابتدای نشست فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به ‌عنوان مدیر علمی نشست گفت: سوال بسیار مهمی که وجود دارد این است که چرا وضعیت مسکن در حال حاضر در وضعیت اسفباری قرار دارد؟ و به چه دلیل موفق نشده‌ایم؟ در پاسخ باید گفت: مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی به دلیل بار سرمایه‌گذاری که در تولید ناخالص ملی ایجاد می‌کند، بخش بسیار مهمی است اما این موضوع، محدودیت‌هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و چه‌بسا برخی از دولت‌ها از بخش مسکن به صورت اشتباه به عنوان پیشران اقتصادی یاد می‌کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی مثل وضعیت درآمد خانوار دست به انجام هدف‌گذاری‌هایی زده‌اند که نتایج مطلوبی را به دنبال نداشت. او افزود: پس از سال 1397 به دلیل وجود تحریم‌ها و افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش دارایی‌های مالی، به جای سرمایه‌گذاری در حوزه تولید، رشد منفی اقتصاد شدت گرفت و رکود تورمی در مسکن ایجاد شد و این موضوع در نهایت موجب شد وضعیت مسکن به شکلی که در حال حاضر هست برسد.
یزدانی ادامه داد: قیمت متوسط یک واحد مسکونی در حال حاضر چیزی حدود 4‌میلیارد تومان بوده و نتیجه این است که میانگین زمان خانه‌دار شدن برای اقشار متوسط به پایین جامعه، بالای 50سال است. این به معنی این است که اصولا خانواده‌ها توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است.
این صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن در ادامه گفت: حال باید این سوال را پرسید که آیا بخش مسکن می‌تواند مستقل از رشد تولید به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربی به این پرسش این است که مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال 1397 با افزایش فشارهای اقتصادی در کشور، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.
در ادامه نشست محمدصالح شکوهی‌بیدهندی عضو هیات علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، به عنوان سخنران نشست گفت: مساله زمین و مسکن یکی از مهم‌ترین مباحث در حوزه اقتصاد است و طبق اصل 31 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، بنابراین دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنهایی که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. او ادامه داد: در رتبه‌بندی جهانی، ایران در دسته کشورهایی قرار دارد که به ‌تناسب متوسط درآمد افراد، قیمت مسکن به نسبت بالاست و هر خانواده‌ای قادر به خرید مسکن نیست. هزینه تامین مسکن در ایران به قدری بالاست که ‌درصد قابل‌ توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، به ‌طوری که شاخص سهم مسکن از هزینه خانوار در مناطق شهری کشور 37‌درصد و در استان تهران حدود 50‌درصد و در شهر تهران بیش از 55‌درصد است. این موضوع منجر شده که ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را داشته باشد. شکوهی درخصوص فرسودگی و ناپایداری واحدها و حاشیه‌نشینی تشریح کرد: رویکرد غالب نوسازی شهری در دهه‌های گذشته، حمایت از نوسازی از طریق اعطای تراکم تشویقی بوده است. این رویکرد تبعاتی نظیر افزایش بارگذاری جمعیتی و کاهش سرانه خدمات در بافت‌های فرسوده، نوسازی نشدن واحدهای دارای مشکل ثبت و سند مالکیت، جابه‌جایی جمعیتی و خروج مستاجران از بافت‌ها، تبعات محیط‌زیستی و افزایش فشار روی ‌محیط‌زیست را به دنبال داشته است.
شکوهی در ادامه به دوگانه‌هایی نظیر مسکن کالای مصرفی یا سرمایه‌ای، توسعه افقی یا توسعه عمودی، ایجاد شهرهای جدید یا ساخت‌و‌ساز در شهرهای موجود، مردمی کردن فرآیند ساخت‌و‌ساز یا حمایت از پیمانکاران و انبوه‌سازان، برنامه‌ریزی محلی یا برنامه‌ریزی ملی، خانه وسیع یا مسکن حداقلی، هدایت تقاضای مسکن و اشتغال یا تقاضا‌محوری در ساخت مسکن اشاره کرده و توجه سیاستگذاران مسکن و شهرسازی به این موضوعات را موضوعی مهم ارزیابی کرد.
عضو هیات علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، در انتها در بیان پیشنهادهای خود برای بهبود وضعیت مسکن در کشور به مواردی از جمله، وضع مقررات مالیاتی موثر برای جلوگیری از سرمایه‌ای شدن زمین، تهیه و تصویب طرح جامع زمین و مسکن برای کشور، بازتنظیم نظام بودجه‌ریزی کشور مبتنی بر برنامه‌ها و سند ملی آمایش سرزمین، تلاش برای افزایش و رونق کسب‌وکار در روستاها و بررسی جامع احکام مالکیت زمین توسط حوزه‌های علمیه اشاره کرد.
در ادامه نشست کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه به ‌عنوان سخنران دوم نشست گفت: بخش مسکن نه‌تنها موتور توسعه اقتصاد ایران نبوده که آن را دچار بیماری هلندی Dutch disease کرده است، یعنی ابتدا سرمایه‌ها را از بخش‌های مولد و قابل مبادله گرفت، رشد آنها را متوقف و تولیدشان را غیررقابتی کرد و اکنون با افزایش رانت‌جویانه قیمت زمین و مسکن، خود با پدیده قفل‌شدگی روبه‌رو شده است. او ادامه داد: مواردی از قبیل شتاب بالای افزایش قیمت مسکن ناشی از جهش‌های قیمت زمین و معاملات صوری مسکن، بیکاری و بی‌ثباتی شغلی ناشی از توقف رشد بخش مولد، کاهش پیوسته درآمد واقعی خانوار، رجحان نقدینگی در اثر بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی و اجرای برنامه‌های موسوم به مسکن مهر و… توسط دولت به ‌جای طرح‌های جامع مسکن از عواملی هستند که نوعی قفل‌شدگی یا تله رکود تورمی را در بخش مسکن پدید آورده است.
این پژوهشگر توسعه در ادامه افزود: فعالیت‌های مربوط به زمین و مسکن و ساخت‌وساز در اقتصاد کشور طی سال‌های گذشته به‌ خاطر عایدات سرمایه‌ای بالا و پرش‌های قیمتی مکرر، جولانگاه تولید رانت و رانتخواری شده است. بازدهی بالا در این بخش، توزیع تابعی درآمد را به زیان کارآفرینان، کارگران و صاحبان سرمایه در بخش‌های مولد تغییر داده است. بنابراین عملکرد بخش مسکن به‌ گونه‌ای بوده که باعث رکود تولیدات صنعتی و کشاورزی و حتی رکود خود بخش مسکن شده است. با این نحوه عمل در حوزه فعالیت‌های زمین و مسکن و ساخت‌وساز نمی‌توان به برون‌رفت اقتصاد از رکود موجود و حتی برون‌رفت خود بخش مسکن از رکود امیدوار بود.
کمال اطهاری در خاتمه به سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی که در اسفند ماه سال گذشته به تصویب هیات وزیران رسید اشاره کرد و برای بهبود وضعیت کنونی مسکن در کشور، اجرایی شدن این سند و توجه به آن را راهکاری مهم و ضروری ارزیابی کرد.
در جمع‌بندی نشست، فردین یزدانی به عنوان مدیر علمی گفت: بازار مسکن جزو بازارهایی بوده که در آن شکست بازار در تامین مسکن آحاد مردم و به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد قطعی است اما باید به این نکته توجه داشت که دخالت دولت در تامین مسکن مورد نیاز چگونه باید باشد؟ در پاسخ باید گفت دخالت دولت در تامین مسکن مورد نیاز مردم یک امر پذیرفته شده است اما اینکه این دخالت چگونه باشد بسیار مهم است. دولت باید از طریق افعال ایجابی فضای کسب‌وکار را برای کسب‌وکارهای مولد باز کند و دست از برخی دخالت‌های بی‌مورد بردارد.
او در پاسخ به سوال اصلی این نشست مبنی بر اینکه دولت الان باید چه کاری انجام دهد؟ گفت: اولا شورای مسکن و وزیر مسکن باید در شورای اقتصاد نقش فعال‌تری داشته باشند، دوم اینکه دولت باید یک برنامه‌ای داشته باشد تا بتواند تعداد واحدهای مسکونی که در دست ساخت دارد را تا پایان این دولت تکمیل کند و به مردم تحویل دهد. سوم اینکه باید یک بازنگری در حوزه موضوعات مسکن به ویژه ماده 50 برنامه هفتم صورت گیرد.