چشم‌انداز مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن ایران از نیمه سال۱۴۰۲ وارد دوره‌ای از رکود شد که همچنان ادامه دارد. این رکود نه‌تنها در معاملات بلکه در بخش ساخت‌وساز نیز تاثیر چشمگیری گذاشته است. هم‌اکنون هزینه ساخت برخی واحدهای مسکونی از قیمت فروش آنها در بازار پیشی گرفته که نشانه‌ای از رسیدن قیمت‌ها به کف نسبی محسوب می‌شود.
با این حال، تجربه نشان داده که رکودهای عمیق در بازار مسکن معمولا بین ۱۰ تا ۱۲فصل به طول می‌انجامند بنابراین ممکن است این وضعیت تا اواسط سال ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند. در این گزارش، دلایل رکود، عوامل موثر بر تداوم یا پایان آن و چشم‌انداز آینده بازار مسکن بررسی می‌شود. یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش معاملات مسکن، کاهش قدرت خرید متقاضیان است. با رشد تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، بسیاری از خانوارها توانایی تامین مالی خرید مسکن را ندارند. حتی با ارائه تسهیلات بانکی، باز هم اقساط سنگین و نرخ‌های بهره بالا، توان خرید را محدود کرده است.
سرمایه‌گذاران معمولا در دوره‌های رونق، به دلیل رشد سریع قیمت‌ها، تمایل بیشتری به ورود به بازار مسکن دارند اما در شرایط رکودی، بازدهی این بازار کاهش یافته و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به سمت بازارهای دیگر مانند بورس، ارز و طلا منتقل کنند.
نوسانات نرخ ارز، سیاست‌های پولی بانک مرکزی و کنترل نقدینگی از جمله عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن هستند. افزایش نرخ سود بانکی باعث شده سرمایه‌ها به سمت سپرده‌های بانکی سوق پیدا کند و جذابیت سرمایه‌گذاری در املاک کاهش یابد. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که هزینه ساخت مسکن به‌ویژه در کلانشهرها افزایش چشمگیری داشته است. رشد قیمت مصالح ساختمانی، هزینه‌های نیروی کار و بوروکراسی پیچیده اخذ مجوزها باعث شده هزینه نهایی ساخت مسکن در برخی موارد از قیمت واحدهای آماده در بازار فراتر رود. این مساله سازندگان را از سرمایه‌گذاری جدید منصرف کرده و به کاهش عرضه منجر شده است.
بررسی وضعیت کف قیمتی در بازار مسکن
با توجه به شرایط فعلی، در برخی مناطق، قیمت فروش آپارتمان‌های آماده به حدی کاهش یافته که دیگر ساخت واحد جدید توجیه اقتصادی ندارد. این نشانه‌ای از نزدیک شدن بازار به کف قیمتی است. در واقع، وقتی هزینه‌های ساخت بالاتر از قیمت فروش برود، انگیزه سرمایه‌گذاران برای عرضه واحدهای جدید کاهش می‌یابد که می‌تواند در میان‌مدت به کمبود عرضه و بازگشت تدریجی رونق منجر شود.
بررسی دوره‌های رکود و رونق گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن معمولا پس از یک دوره رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی، وارد فاز جدیدی از رشد تدریجی قیمت‌ها می‌شود. اگر این الگو در شرایط فعلی نیز تکرار شود، می‌توان انتظار داشت که از نیمه دوم سال ۱۴۰۵ بازار به تدریج از رکود خارج شود. البته این امر بستگی به شرایط اقتصادی، سیاست‌های دولت و عوامل بیرونی دارد.
عوامل موثر بر تداوم یا پایان رکود
اگر دولت بتواند سیاست‌هایی نظیر تسهیل پرداخت تسهیلات بانکی، کاهش نرخ بهره، یا ارائه بسته‌های حمایتی برای ساخت مسکن را اجرا کند، احتمالا بازار زودتر از موعد از رکود خارج خواهد شد.
یکی از عوامل موثر بر روند آینده بازار مسکن، تحولات در سایر بازارهاست. اگر بازار ارز، طلا یا بورس دچار نوسانات شدید شوند، ممکن است بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کند و تقاضا را افزایش دهد.
افزایش قدرت خرید مردم از طریق بهبود وضعیت اشتغال، افزایش حقوق و کاهش تورم می‌تواند به افزایش معاملات مسکن کمک کند. بدون این تغییرات، رکود می‌تواند طولانی‌تر شود.
رونق نسبی غیرتورمی پیش از نوروز
بازار مسکن در رونق نسبی غیرتورمی پیش از عید نوروز به سر می‌برد اما قیمت‌های اعلامی نسبت‌به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته و در مواردی کاهش نیز یافته است. آنطور که واسطه‌های ملکی می‌گویند به رسم معمول با نزدیک شدن به هفته‌های پایانی سال، میزان مراجعات به بنگاه‌های املاک و تمایل برای خرید آپارتمان در مقایسه با ماه‌های قبل افزایش نسبی دارد؛ افزایشی که به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک به هیچ عنوان با رشد قیمت همراه نیست.
عواملی نظیر تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید طرف تقاضای مصرفی، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های حوزه مسکن، میزان ساخت‌وساز و متغیرهای سیاسی می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد. شاید در بین ۹عامل مذکور، وزن هیچ‌کدام به اندازه توان خرید تقاضای مصرفی نباشد. رکود در بخش خرید و فروش مصرفی به طور مستقیم بر خرید و فروش‌های سرمایه‌ای و سوداگری اثرگذار است. در حال حاضر به دلیل رکود سنگینی که از اواسط سال گذشته در بازار مسکن ایجاد شده نرخ تورم مسکن به حدود نصف تورم عمومی رسیده است. طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران در دی‌ماه امسال تورم عمومی ۳۲‌درصد بوده در حالی که میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران براساس آمار مرداد سال‌جاری حدود ۱۷‌درصد بوده است (از مرداد به بعد آمار مسکن ارائه نشد). تعداد معاملات نیز ۳۵۵۹فقره بود. در حالی که در سال‌های رونق، ماهانه بین ۱۵ تا ۲۰‌هزار معامله در پایتخت انجام می‌شود.
نوسان افزایشی نرخ نهاده‌های ساختمانی
با این حال اخیرا رییس اتحادیه مشاوران املاک از رونق نسبی معاملات مسکن با نزدیک شدن به هفته‌های پایانی سال خبر داده است. به گفته کیانوش گودرزی تقاضا برای آپارتمان‌های زیر قیمت است بنابراین رشد قیمت در بازار مسکن دیده نمی‌شود. پرسش این است که در سال آینده چه سناریوهایی برای بازار مسکن محتمل است؟ اگر سیاست‌های دولت در کنترل تورم و تسهیل ساخت‌وساز موفق باشد، بازار می‌تواند به ثبات نسبی برسد. از طرف دیگر براساس یک تحلیل، در صورتی که قدرت خرید مردم همچنان کاهش یابد، حتی با افزایش قیمت‌ها تقاضای موثر کاهش پیدا خواهد کرد و رکود بازار مسکن ادامه می‌یابد.
قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر تحت تاثیر رشد قیمت ارز دچار نوسان افزایشی شده است. بر این اساس برخی کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در آینده رشد خواهد داشت؛ گزاره‌ای که رییس اتحادیه مشاوران املاک آن را رد می‌کند و می‌گوید: «بعید است در سال آینده تورم بازار مسکن به میزان تورم عمومی برسد. به بیان دیگر وضعیت سال‌جاری همچنان برای سال آینده نیز در بازار ملک ادامه می‌یابد و رشد قیمت مسکن احتمالا حدود نصف افزایش قیمت دیگر کالاها خواهد بود.»
روند تدریجی اعمال مالیات بر خانه‌های خالی
یکی دیگر از عوامل موثر بر رکود فعلی را می‌توان روند تدریجی اعمال مالیات بر خانه‌های خالی دانست که باعث شد بخش قابل‌توجهی از آپارتمان‌ها در تهران و شهرهای اطراف مثل پردیس به بازار مسکن عرضه شود و این مساله در کاهش تا یک ‌میلیارد تومانی قیمت‌ها اثرگذار بود.
در حال حاضر معاملات براساس مشاهدات میدانی و پرس‌وجو از دفاتر املاک نسبت به ماه‌های گذشته مقداری افزایش یافته است. اگرچه آمار رسمی به عنوان مرجع بررسی دقیق بازار مسکن از دسترس خارج شده است. در چنین شرایطی معمولا بعضی بخر‌ و بفروش‌ها سعی می‌کنند قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرند اما مشتری برای این نوع واحدها کمتر پیدا می‌شود. ممکن است برخی واسطه‌ها نیز شرایط تورمی را به خریداران القا کنند که چنین موضوعی نیز صحت ندارد.
با این حال هزینه ساخت در مواردی بیش از نرخ واحدهای آماده در بازار مسکن تمام می‌شود. این بدان معناست که بازار مسکن به تدریج به کف قیمت خود نزدیک شده اما خروج آن از رکود می‌تواند بین ۱۰ تا ۱۲فصل طول بکشد بنابراین رکودی که از میانه سال گذشته آغاز شده طبق تجربه ادوار گذشته ممکن است تا اواسط سال۱۴۰۵ ادامه پیدا کند.
البته این فرضیه به صورت مطلق نیست و می‌تواند تحت تاثیر عواملی که در این گزارش به آن اشاره شد دچار تغییر شود.
سخن پایانی
با توجه به روندهای گذشته، اگر تغییر خاصی در شرایط اقتصادی رخ ندهد، احتمال ادامه رکود تا اواسط سال۱۴۰۵ وجود دارد اما اگر سیاست‌های حمایتی دولت اجرایی شود، این روند می‌تواند زودتر از موعد به پایان برسد. در هر صورت، به نظر می‌رسد که با توجه به شرایط کنونی، بازار مسکن در سال۱۴۰۴ همچنان با رکود نسبی مواجه باشد و افزایش محسوس قیمت‌ها از نیمه دوم سال۱۴۰۵ آغاز شود.
بازار مسکن ایران در حال حاضر در وضعیت رکودی قرار دارد که تحت تاثیر کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه‌های تولید، سیاست‌های اقتصادی و افت سرمایه‌گذاری در این حوزه شکل گرفته است.
رسیدن هزینه ساخت به سطحی بالاتر از قیمت فروش نشان‌دهنده آن است که بازار به کف قیمتی نزدیک شده است، اما انتظار نمی‌رود که به‌زودی وارد فاز رونق شود. براساس الگوهای گذشته، اگر عوامل اقتصادی جدیدی تاثیرگذار نباشند، احتمالا این رکود تا اواسط سال۱۴۰۵ ادامه خواهد داشت.