ضربه دلار به وام ساخت مسکن

گروه مسکن- بحران مسکن روزبه‌روز در ایران شدت می‌گیرد. در چنین شرایطی افزایش وام ساخت مسکن ملی از ۵۵۰‌میلیون تومان به ۶۵۰‌میلیون تومان خبر تازه‌ای است که مسوولان برای حمایت از متقاضیان مسکن اعلام کرده‌اند اما در سایه تورم لجام‌گسیخته، افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز و سقوط آزاد ارزش پول ملی، آیا این تصمیم تاثیری واقعی بر قدرت خرید مردم خواهد داشت یا صرفا اقدامی نمایشی برای نشان دادن تلاش دولت در حل بحران مسکن است؟
در نگاه اول، افزایش ۱۰۰‌میلیون تومانی وام ساخت ممکن است گامی مثبت به نظر برسد اما بررسی شرایط اقتصادی و قیمت‌های روز نشان می‌دهد که این میزان افزایش نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند بلکه در برابر هزینه‌های سرسام‌آور تولید مسکن، ناچیز و بی‌اثر است.
یک مقایسه ساده کافی است تا به بی‌اثر بودن این افزایش پی ببریم: در سال‌های گذشته، با وامی به‌مراتب کمتر، متقاضیان می‌توانستند واحدی کوچک را با کمک تسهیلات تکمیل کنند اما امروز باوجود افزایش مبلغ وام، قدرت خرید واقعی آن کاهش چشمگیری داشته است.
در سال۱۳۹۹، وام مسکن ملی ۱۵۰‌میلیون تومان بود و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۲۵‌میلیون تومان یعنی وام می‌توانست هزینه ۶‌مترمربع را پوشش دهد.
در سال۱۴۰۲، وام به ۵۵۰‌میلیون تومان افزایش یافت اما قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۸۰‌میلیون تومان رسید یعنی وام فقط هزینه ۷‌مترمربع را پوشش می‌داد.
حالا در سال۱۴۰۳، وام به ۶۵۰‌میلیون تومان رسیده اما با دلار ۹۰‌هزار تومانی و افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران، هزینه ساخت هر مترمربع در برخی مناطق به بیش از ۳۰‌میلیون تومان رسیده یعنی این وام جدید نهایتا هزینه ۲۱‌مترمربع را تامین می‌کند که در مقایسه با قیمت‌ها، سهمی ناچیز به شمار می‌رود.
افزایش قیمت دلار و مصالح ساختمانی؛ چالش بزرگ ساخت‌وساز
قیمت مصالح ساختمانی در یک‌سال اخیر رشد چشمگیری داشته است. به عنوان مثال سیمان که یکی از مواد اولیه اصلی است، طی دو سال اخیر چند برابر شده و همچنان در حال افزایش است. میلگرد و آهن‌آلات که قیمت آنها تابعی از نرخ ارز است، تحت تاثیر دلار ۹۰‌هزار تومانی، هزینه ساخت را به شدت بالا برده‌اند.
دستمزد کارگران ساختمانی نیز با توجه به تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، چندین برابر شده و همین موضوع هزینه ساخت‌وساز را به شکل تصاعدی افزایش داده است.
در چنین شرایطی افزایش وام نه‌تنها کمکی به حل مشکلات نمی‌کند بلکه با افزایش هزینه بازپرداخت وام، فشاری مضاعف بر دوش متقاضیان مسکن وارد می‌کند.
از سویی یکی از مهم‌ترین مشکلات در حوزه وام‌های مسکن، بازپرداخت سنگین آن است. براساس نرخ سود رایج، بازپرداخت وام ۶۵۰‌میلیون تومانی در قالب اقساط ماهانه حدود ۱۵ تا ۲۰‌میلیون تومان خواهد بود. در حالی که میانگین حقوق بسیاری از خانوارهای ایرانی کمتر از این رقم است، این سوال مطرح می‌شود که چه تعداد از متقاضیان واقعا توانایی بازپرداخت چنین وامی را دارند؟
حتی اگر متقاضیان وامی را دریافت کنند، بخش زیادی از درآمد آنها صرف پرداخت اقساط سنگین خواهد شد که در عمل، کیفیت زندگی‌شان را کاهش می‌دهد. به‌عبارت‌دیگر، این سیاست نه‌تنها به خانه‌دار شدن مردم کمکی نمی‌کند بلکه باعث افزایش بدهی و فشار مالی بر اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه خواهد شد.
مسکن ملی؛ طرحی که همچنان روی کاغذ مانده است
طرح مسکن ملی که با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد آغاز شد، به دلایل مختلف از جمله افزایش هزینه‌ها، نبود تامین مالی پایدار و مشکلات در واگذاری زمین تاکنون به نتیجه مطلوب نرسیده است. بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌کاره رها شده‌اند و تحویل واحدهای ساخته‌شده نیز با تاخیرهای چندساله مواجه است.
با توجه به تورم افسارگسیخته، حتی اگر واحدهای مسکن ملی هم به مرحله تحویل برسند، احتمالا هزینه نهایی آنها به‌قدری افزایش خواهد یافت که برای متقاضیان اولیه دیگر قابل‌پرداخت نباشد. این یعنی همان چرخه معیوبی که در بسیاری از طرح‌های مسکن دولتی دیده‌ایم، دوباره تکرار خواهد شد.
باتوجه به شرایط اقتصادی و تورم فزاینده، راهکارهایی برای حل بحران مسکن وجود دارد که از جمله آنها می‌توان به تامین مالی ساخت‌وساز با نرخ سود پایین‌تر، کنترل تورم و ثبات اقتصادی، افزایش حمایت‌های دولتی در تولید مسکن ارزان‌قیمت و مدیریت تقاضا و جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن اشاره کرد.
ارائه تسهیلات بانکی با سود کمتر و اقساط طولانی‌تر می‌تواند تاثیر بیشتری بر قدرت خرید مردم داشته باشد. باید توجه داشت تا زمانی که نرخ دلار و هزینه‌های تولید مسکن کنترل نشود، افزایش وام‌ها تاثیری نخواهد داشت. دولت باید زمین‌های ارزان‌قیمت و مصالح یارانه‌ای در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد تا هزینه ساخت کاهش یابد. از سویی بخش زیادی از افزایش قیمت مسکن ناشی از دلالی و سفته‌بازی است که نیازمند نظارت و قوانین بازدارنده جدی‌تر است.
پیشینه افزایش سقف وام
ساخت مسکن
شورای‌عالی مسکن در تیرماه امسال و در روزهای پایانی دولت سیزدهم مبلغ وام ساخت مسکن شهری را از ۵۵۰میلیون تومان به ۸۰۰‌میلیون تومان افزایش داد اما این افزایش در ادامه با مخالفت بانک مرکزی به نوعی با عدم ابلاغ از سوی بانک‌های عامل مواجه شد.
بعد از روی کار آمدن دولت چهاردهم و در نهایت تشکیل اولین جلسه شورای‌عالی مسکن به ریاست رییس‌جمهور، مقرر شد تا وام مسکن ملی نه ۸۰۰‌میلیون تومان (مصوبه شورای‌عالی مسکن دولت سیزدهم) بلکه ۶۵۰‌میلیون تومان باشد تا با این اقدام تا حدودی نظر مثبت سیستم بانکی نیز جلب شود.
فرزانه صادق، وزیر راه‌و‌شهرسازی که در ابتدا موافق افزایش سقف وام مسکن ملی به ۸۰۰‌میلیون تومان بود به یک‌باره و بعد از برگزاری جلسه شورای‌عالی مسکن تغییر موضع داده و اعلام کرد که افزایش سقف این وام به ۸۰۰‌میلیون تومان در دولت قبل یک کار غیراصولی بود که فقط در شورای‌عالی مسکن مطرح شد و به تصویب شورای پول و اعتبار و اقتصاد نرسیده بود.
دلیل خودداری از ابلاغ مصوبه شورای‌عالی مسکن، بعد از نامه‌نگاری‌های محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی با فرزانه صادق، وزیر راه‌و‌شهرسازی بیشتر نمایان شد. در بخشی از نامه فرزین به صادق تصریح شده بود: «هرگونه اتخاذ تصمیم درخصوص سقف نرخ و سایر شرایط مربوط به اعطای تسهیلات بانکی، در حیطه وظایف و اختیارات هیات عالی بانک مرکزی می‌باشد؛ لذا موارد بانکی مربوط به مصوبات شورای‌عالی مسکن، صرفا به عنوان پیشنهاد در هیات عالی بانک مرکزی قابل طرح و بررسی بوده و با در نظر گرفتن ملاحظات اقتصادی و پولی آن مورد تصمیم‌گیری قرار می‌گیرد.»
در نامه رییس بانک مرکزی آمده بود: «به موجب ماده (۵) قانون مزبور، این بانک دارای ارکان تصمیم‌گیرنده با وظایف و اختیارات قانونی تعیین‌شده می‌باشد؛ لذا استفاده از عباراتی همچون «موظف است» در مصوبات شورای‌عالی مسکن که مشعر بر الزام این بانک به اعطای تسهیلات با سازوکار ارائه شده می‌باشد از حیث اخلال در صلاحیت‌های قانونی ارکان تصمیم‌گیرنده بانک مغایر با قانون بانک مرکزی است.»
البته این موضع بانک مرکزی درباره طرح‌های کلان کشور که با مسوولیت رییس‌جمهور اجرا می‌شود صحیح نیست. رییس شورای‌عالی مسکن، رییس‌جمهوری است و میزان تسهیلات طرح‌های کلان مسکنی، سود بانکی و… براساس مصالح کشور تعیین می‌شود و بانک مرکزی، مسوول تامین آن است. البته محدودیت‌های شبکه بانکی باید در تصمیمات لحاظ شود اما با این حال استنکاف از قانون هم پذیرفتنی نیست.
احتمال تجدیدنظر دولت درخصوص وام مسکن ملی
حال در این میان اگر چه هنوز موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن ملی در هیات عالی بانک مرکزی بررسی می‌شود اما از دست دادن زمان و رشد نرخ دلار باعث شده تا اگر بانک مرکزی با این مبلغ ۶۵۰‌میلیون تومان هم موافقت کند در حقیقت فرصت و زمان را از دست داده و این مبلغ مصوب شورای عالی مسکن نیز بی‌اثر شده باشد.
علیرضا نثاری، نماینده نهاوند در مجلس شورای اسلامی و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌رسد تاخیر در ابلاغ وام ۶۵۰‌میلیون تومانی هم این روزها با افزایش نرخ ارز این مبلغ نیز بی‌اثر شده باشد؟ گفت: حتی وام ۵۵۰‌میلیون تومانی که پیشتر تعیین شده بود، به درستی پرداخت نمی‌شود و بانک‌ها به‌طور مکرر از تعهدات خود سر باز می‌زنند. در چنین شرایطی، کاهش مبلغ وام به ۶۵۰‌میلیون تومان نمی‌تواند گره‌ مشکلات را باز کند.
او افزود: طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف به ارائه تسهیلات مسکن هستند. اگر بانک‌ها به این تعهدات عمل نکنند، کمیسیون عمران از ابزار قانونی خود استفاده خواهد کرد و جرایمی معادل ۲۰‌درصد تسهیلات پرداخت‌نشده به صندوق توسعه مسکن اختصاص خواهد یافت. این موضوع به‌طور جدی در حال پیگیری بوده و مهلت نهایی تا بهمن‌ماه تعیین شده است.
نثاری گفت: عملکرد ضعیف بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، نه‌تنها به بخش ساخت و خرید مسکن، بلکه به کل اقتصاد کشور آسیب می‌زند. ما انتظار داریم بانک‌ها به‌ جای تبدیل‌ شدن به بنگاه‌های اقتصادی صرف، نقش خود را در توسعه تولید ایفا کنند. او در پاسخ به این پرسش که احتمال دارد دولت با توجه به رشد نرخ ارز و مصالح ساختمانی درخصوص وام مسکن ملی تجدیدنظر کند؟ تاکید کرد: با توجه به شرایط تورمی کشور و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کاهش مبلغ وام تصمیمی غیرمنطقی است.
او افزود: با توجه به شرایط اقتصادی و افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز، مبلغ وام ساخت مسکن باید حداقل ۸۰۰‌میلیون تومان باقی بماند و حتی به یک میلیارد تومان افزایش پیدا کند.
لزوم بررسی موضوع افزایش میزان تسهیلات در هیات عالی بانک مرکزی
علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن نیز با بیان اینکه در اولین نشست شورای‌عالی مسکن دولت چهاردهم، بحث افزایش تسهیلات ساخت نهضت ملی مسکن مطرح شد اما به لحاظ سیاستگذاری پولی، این موضوع در هیات عالی بانک مرکزی باید بررسی و در مورد آن تصمیم‌گیری و تصویب و ابلاغ شود، گفت: بیشترین تسهیلات پرداختی به نهضت ملی مسکن توسط بانک مسکن انجام شده است. از حدود ۴۷۶‌هزار واحد معرفی شده به این بانک، ۳۷۷‌هزار واحد با بانک مسکن قرارداد بسته شده است.
او خاطرنشان کرد: تاکنون بیش از ۹۰‌درصد از کل تسهیلات پرداختی نهضت ملی را بانک عامل بخش مسکن برعهده گرفته است، ۸۳‌هزار واحد مسکونی نیز براساس آخرین آمار به بهره‌برداری رسیده و فروش اقساطی شده و تا آخر سال تا ۱۰‌همت تزریق مالی به نهضت ملی مسکن خواهیم داشت.
به هر سوی کشور با کمبود مسکن روبه‌رو بوده و مسکن، جزئی از نیازهای اولیه مانند آب و غذاست. پس دولت براساس قانون اساسی، مسوول تامین مسکن مناسب است. اگرچه دولت در مصوبات خود باید مقدورات بانک مرکزی را لحاظ کند اما قانون به رییس‌جمهوری به عنوان شورای‌عالی مسکن، این اختیار را داده که در اجرای وظایف خود، دستگاه‌ها را موظف به اجرای مصالح کشور کند و قوانین داخلی دستگاه‌ها، باید با مصالح کشور هماهنگ باشد.
سخن پایانی
حال با توجه به رشد نرخ ارز و قیمت انواع مصالح ساختمانی به نظر می‌رسد دولت باید درخصوص وام مسکن ملی تجدیدنظر کند چراکه با رشد قیمت نهاده‌های تولید وام ۶۵۰‌میلیون تومانی دیگر بی‌اثر شده است. افزایش سقف وام ساخت مسکن از ۵۵۰‌میلیون تومان به ۶۵۰‌میلیون تومان در شرایطی که نرخ دلار ۹۰‌هزار تومان را رد کرده و قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، صرفا یک تصمیم نمایشی و ناکارآمد به نظر می‌رسد. در حالی که قدرت خرید مردم کاهش یافته و هزینه‌های زندگی افزایش یافته، این وام نمی‌تواند گرهی از مشکلات مسکن بگشاید. اگر دولت واقعا قصد دارد معضل مسکن را حل کند، باید به‌جای افزایش صوری وام‌ها، تورم را مهار کند، سیاست‌های حمایتی هدفمندتری ارائه دهد و موانع تولید مسکن را کاهش دهد. در غیر این صورت، اینگونه اقدامات صرفا باعث افزایش بدهی خانوارها و تعمیق بحران مسکن خواهد شد.