رکود سنگین مسکن زیر سایه مذاکرات

گروه مسکن- میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۱۲‌میلیون و ۴۰۰هزار تومان رسیده است. این عدد بیانگر رشد 7/‏37‌درصدی نسبت به سال گذشته است. با این حال، این افزایش قیمت، برخلاف تصور عمومی، نه به‌دلیل رونق معاملات بلکه در شرایط رکود شدید رقم خورده است.
افزایش قیمت‌ها را می‌توان بیش از آنکه ناشی از تقاضای فعال دانست، ناشی از تورم عمومی اقتصاد، کاهش ارزش پول ملی و انتظارات تورمی دانست. شاخص قیمت مصرف‌کننده نیز در فروردین۱۴۰۴ با رشد 9/‏38‌درصدی نسبت‌به مدت مشابه سال قبل همراه بوده است که نشان از تداوم فشارهای تورمی بر اقتصاد خانوارها دارد.
تاثیر تحولات سیاسی بر قیمت مسکن
بررسی‌های میدانی از بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح شهر تهران و دیگر کلانشهرها نشان می‌دهد که حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته است. پس از افزایش نسبی معاملات در زمستان۱۴۰۳ به‌دلیل جهش قیمت دلار، طلا و سکه، بازار در فروردین امسال بار دیگر دچار سکون شد. تحلیل کارشناسان اقتصادی نشان می‌دهد که علت اصلی این رکود، شکل‌گیری فضای انتظاری در بازار است. زمزمه‌های مربوط به احتمال توافق میان ایران و آمریکا و گمانه‌زنی درباره تغییرات احتمالی در سیاست‌های اقتصادی، خریداران و فروشندگان را به موضع تماشاگر سوق داده است. در شرایطی که آینده نرخ ارز، میزان تورم و وضعیت نقدینگی در ‌هاله‌ای از ابهام قرار دارد، تصمیم برای ورود به بازار مسکن به امری پرریسک تبدیل شده است.
تاریخچه بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که تحولات سیاسی بین‌المللی و تغییرات در روابط خارجی، همواره اثرات عمیقی بر این بازار داشته است. به‌طور سنتی، بهبود روابط خارجی به تقویت ریال، کاهش تورم انتظاری و در نتیجه، کاهش یا ثبات قیمت مسکن منجر شده است. در مقابل، تشدید تنش‌های سیاسی معمولا موجی از خریدهای هیجانی، افزایش قیمت ارز و در پی آن، رشد قیمت مسکن را به‌همراه داشته است. در حال حاضر، بازار در نقطه حساسی قرار دارد. اگر مذاکرات به نتیجه برسد و توافقی حاصل شود، می‌توان انتظار کاهش نسبی در قیمت ارز و سکه و به‌تبع آن، کاهش یا تثبیت قیمت مسکن را داشت. این سناریو می‌تواند منجربه خروج تدریجی بازار از رکود شود. در مقابل، در صورت شکست مذاکرات یا تداوم ابهام، بازار ممکن است که دوباره وارد فاز رشد هیجانی شود و قیمت مسکن تحت‌تاثیر افزایش انتظارات تورمی، روند صعودی جدیدی را آغاز کند.
تفاوت روند مسکن با تورم عمومی
نکته قابل‌توجه اینجاست که در فروردین۱۴۰۴، تورم مسکن (2/‏2درصد) کمتر از تورم ماهانه شاخص قیمت مصرف‌کننده (9/‏3درصد) بوده است. این مساله نشان‌دهنده کندشدن آهنگ رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر کالاها و خدمات است. به عبارت دیگر، مسکن به‌طور نسبی در حال از دست دادن جذابیت سرمایه‌گذاری فوری است؛ پدیده‌ای که در شرایط رکودی بازار امری طبیعی به‌نظر می‌رسد.
دورنمای بازار در ماه‌های آینده
تحلیل‌های موجود نشان می‌دهد که سرنوشت بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو به‌شدت وابسته به تحولات سیاسی خواهد بود. سه سناریوی اصلی برای آینده بازار مطرح است؛ سناریوی توافق، سناریوی عدم توافق و سناریوی بلاتکلیفی طولانی. چنانچه مذاکرات به توافق ختم شود، انتظار می‌رود کاهش نرخ ارز، افت انتظارات تورمی و ثبات قیمت‌ها را در پی داشته باشد. در این صورت، ممکن است شاهد کاهش کوتاه‌مدت قیمت مسکن یا حداقل تثبیت آن باشیم.
در صورت شکست مذاکرات، بازارهای موازی مانند طلا، ارز و خودرو دوباره جهش قیمت را تجربه خواهند کرد و سرمایه‌های سرگردان بار دیگر به‌سمت مسکن حرکت خواهند کرد. این سناریو می‌تواند منجربه جهش مجدد قیمت مسکن شود.
در صورت تداوم مذاکرات بدون نتیجه مشخص، بازار در وضعیت رکودی باقی خواهد ماند. در این وضعیت، حجم معاملات پایین و رشد قیمت‌ها کند و فرسایشی خواهد بود.
تورم 2/‏2‌درصدی مسکن
در فروردین‌ماه
ضریب اهمیت مسکن در فروردین‌ماه سال‌جاری با عدد 96/‏33واحد اعلام شد که مشابه اسفند سال گذشته بوده و تغییری نکرده است. شاخص مسکن در ماه فروردین نیز به عدد 2/‏307 واحد رسید که نسبت به اسفندماه رشد داشته است. بر این اساس، تورم ماهانه مسکن در فروردین رشد کرد و به عدد 2/‏2‌درصد رسید. این شاخص در اسفندماه سال گذشته 2‌درصد اعلام شده بود که رشد 2/‏0‌درصدی را نسبت‌به ماه گذشته نشان می‌دهد. تورم نقطه به نقطه نیز در اولین ماه از سال‌جاری افزایشی شد و به عدد 7/‏37‌درصد رسید. این در حالی است که این شاخص، در اسفند سال گذشته، با عدد 1/‏37‌درصد به ثبت رسیده بود. تورم سالانه مسکن در فروردین با عدد ۴۰‌درصد اعلام شد که نسبت‌به ماه گذشته کاهش داشته است. این شاخص در اسفند سال گذشته با عدد 3/‏40‌درصد اعلام شده بود.
شاخص تورم مسکن در فروردین‌ماه سال‌جاری، با عدد 2/‏307 واحد اعلام شده است. این در حالی است که این شاخص در فروردین‌ماه سال قبل، با عدد 1/‏223واحد به ثبت رسیده بود. قیمت مسکن نیز در همان ماه، براساس اعلام بانک مرکزی، رقم ۸۱‌میلیون و ۶۳۰ هزار تومان در هر متر اعلام شده بود بنابراین طبق بررسی‌ها قیمت مسکن در طول یک‌سال گذشته 7/‏37 رشد کرده و به متری ۱۱۲‌میلیون و ۴۰۰هزار تومان در فروردین سال‌جاری رسیده است. ضریب اهمیت اجاره مسکن در اولین ماه از سال‌جاری با عدد 60/‏33 واحد اعلام شد که مشابه ماه گذشته بوده و تغییری نکرده است. شاخص اجاره نیز در فروردین‌ماه به عدد 4/‏306 واحد رسید که نسبت به ماه قبل رشد کرده است. این شاخص در اسفندماه سال گذشته با عدد ۳۰۰ واحد اعلام شده بود.
تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین‌ماه سال۱۴۰۴ اما به عدد 1/‏2‌درصد رسید؛ این در حالی است که این شاخص در اسفندماه سال قبل 2‌درصد اعلام شده بود بنابراین تورم اجاره مسکن رشد 1/‏0‌درصدی را نسبت‌به ماه قبل ثبت کرده است.
تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن نیز در فروردین‌ماه به عدد 6/37‌درصد رسید. این شاخص در اسفند‌ماه سال گذشته با عدد ۳۷‌درصد اعلام شده بود که رشد تورم نقطه به نقطه را نشان می‌دهد. تورم سالانه اجاره نیز با عدد ۴۰‌درصد اعلام شده است. این در حالی است که این شاخص در ماه گذشته با عدد 3/‏40‌درصد ثبت شده بود که از کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در اولین ماه از سال۱۴۰۴ حکایت دارد.
سخن پایانی
بازار مسکن ایران در وضعیت حساسی قرار گرفته است؛ رکود معاملات در کنار افزایش قیمت‌ها، نشانه‌ای از شکنندگی شرایط اقتصادی کشور است. تا زمانی که تکلیف سیاست خارجی روشن نشود و اقتصاد کشور وارد فاز ثبات نشود، بازار مسکن نیز از نوسانات و فضای انتظاری در امان نخواهد بود. فعالان این بازار، چه در مقام خریدار و چه فروشنده، باید در تصمیمات خود جانب احتیاط را رعایت و از تصمیمات هیجانی پرهیز کنند. همچنین سیاستگذاران اقتصادی باید با دقت تحولات سیاسی را رصد کرده و با ابزارهای حمایتی مناسب، مانع از ایجاد شوک‌های جدید در بازار مسکن شوند.